千萬別又浪費(fèi)這次機(jī)會(huì)

這次新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊效應(yīng)，到目前為止尚未完全顯露。其影響范圍不僅僅在國內(nèi)，更波及全球主要經(jīng)濟(jì)體，普遍認(rèn)為這次的全球經(jīng)濟(jì)衰退總體上可能會(huì)比過往任何一次都要嚴(yán)重。在這種情況下，短期內(nèi)應(yīng)該把著眼點(diǎn)放在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)循環(huán)，充分利用好這次的機(jī)會(huì)，把國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)真正落在實(shí)處。

最近一些有識(shí)之士提出“不要再讓房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”，這個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)有很多人說過很多年。不過，筆者從來不認(rèn)為房地產(chǎn)“綁架”中國經(jīng)濟(jì)。真實(shí)的情況應(yīng)該是：房地產(chǎn)曾經(jīng)多次被用來作為刺激和拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的工具——在經(jīng)歷了1990年開端的經(jīng)濟(jì)下滑之后，1992年的第一次房地產(chǎn)熱大幅拉動(dòng)了當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)增長;而在1997年亞洲金融危機(jī)發(fā)生后，又是1998年的全面住房制度改革和隨后的房改房上市啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場，進(jìn)而開啟了延續(xù)至今的房地產(chǎn)熱;2007年美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，又是保障性安居工程建設(shè)完成了大量的新增投資，延續(xù)了較長時(shí)間的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。

但與此同時(shí)，一個(gè)有目共睹的結(jié)果是：居民家庭財(cái)富過度沉淀在房地產(chǎn)上，大幅壓縮了居民在其他方面的消費(fèi)、尤其是服務(wù)類產(chǎn)品的消費(fèi)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)理論告訴我們：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人均國民收入水平的提高，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重越來越高。而當(dāng)房地產(chǎn)對(duì)居民支出產(chǎn)生嚴(yán)重的擠出效應(yīng)、導(dǎo)致居民在服務(wù)業(yè)的消費(fèi)支出無法持續(xù)增加，自然就影響到了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)換代。

于是就如這些年大家看到的：不管是那個(gè)行業(yè)的資金，都在往房地產(chǎn)集聚（通過上市公司財(cái)報(bào)就能看出，也有很多學(xué)術(shù)論文做相關(guān)的實(shí)證研究），因?yàn)槟膫€(gè)行業(yè)都不如房地產(chǎn)賺錢;另一方面，各個(gè)行業(yè)都產(chǎn)能過剩。這種表面上的供給過剩，背后的實(shí)質(zhì)是需求不足，而需求不足的原因正是前面所說的房地產(chǎn)對(duì)居民支出的擠出效應(yīng)。

這樣就形成了一個(gè)“完美的”閉環(huán)——居民收入絕大部分都拿去買房，沒錢用于其他消費(fèi)，其他行業(yè)的需求就不足、投資就過剩、就不得不轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，進(jìn)一步導(dǎo)致沉淀在房地產(chǎn)的財(cái)富越來越多，這種財(cái)富效應(yīng)又讓居民的收入進(jìn)一步投向房地產(chǎn)。并且，這個(gè)閉環(huán)是一個(gè)自我強(qiáng)化的過程：全社會(huì)投資向房地產(chǎn)傾斜，傾斜的結(jié)果又進(jìn)一步吸引了全社會(huì)投資。這和通常的過量投資最終形成負(fù)反饋的情況不同（通常的情況是：一個(gè)行業(yè)的投資集聚過多會(huì)導(dǎo)致投資收益率下降，從而促使一部分投資退出）。

誰都知道這樣的閉環(huán)發(fā)展是不可持續(xù)的，但每當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長受阻的時(shí)候，又都是首先想到增加政府投資，而政府投資又每每通過各種路徑匯聚到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

如何打破這個(gè)閉環(huán)？這些年堅(jiān)持“房住不炒，租購并舉”是一條非常正確的路線。尤其是鼓勵(lì)居民把購房偏好和由此帶來的購房需求轉(zhuǎn)化到租房，是打破這個(gè)閉環(huán)的有效措施。但要讓這個(gè)措施真正發(fā)揮效應(yīng)，第一步要破除房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)神話，這幾年政府著力遏制房價(jià)上漲就是希望達(dá)到這個(gè)目的;第二步還要把已經(jīng)過度沉淀在房地產(chǎn)的財(cái)富逐步平穩(wěn)釋放，轉(zhuǎn)化為居民的其他消費(fèi)支出。

這次疫情給“租購并舉”帶來的一個(gè)負(fù)面示范效應(yīng)是租房居民不能和自住居民享受同等待遇（各地有很多這方面報(bào)道，外地戶籍的租客無法進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主則可以）。一定要有強(qiáng)有力的法規(guī)配套來及時(shí)解決這個(gè)問題，并且大張旗鼓地宣傳，才能真正使租房成為一個(gè)讓人放心的居住形式（這是一個(gè)最起碼的要求）。

同時(shí)還應(yīng)該讓出租房屋的一方能夠持續(xù)經(jīng)營，一個(gè)重要的配套制度設(shè)計(jì)就是盡快出臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化的公開發(fā)行上市REITs產(chǎn)品。REITs的一箭雙雕作用在于：既使得建設(shè)租賃房屋的投資能夠盡早回收并再投入，從而保證市場上有足夠的租賃住房;又使得居民的購房投資可以轉(zhuǎn)化為REITs投資，適應(yīng)市場上可售住房減少的狀況。

總之，應(yīng)該抓住這次難得的被動(dòng)調(diào)整機(jī)會(huì)，打破投資過度向房地產(chǎn)集聚的自我強(qiáng)化閉環(huán)。無論如何，不應(yīng)該再走用房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)增長的老路，同時(shí)還要著力避免其他領(lǐng)域的投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。

而這些措施都還只是上面所說的第一步，更高難度的是第二步：把已經(jīng)過度沉淀在房地產(chǎn)的財(cái)富逐步平穩(wěn)釋放，轉(zhuǎn)化為居民的其他消費(fèi)支出：完成這一步的一個(gè)重要切入點(diǎn)是和養(yǎng)老結(jié)合。前些年推行過住房逆抵押，但基本上沒有什么結(jié)果，原因很多，在此略過。但把一部分居民的住房財(cái)富轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老支出，如果這個(gè)方向是正確的，那么需要做的就是探討具體的實(shí)現(xiàn)方式，不過這是另一個(gè)話題了。

作者簡介：廖俊平，中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)咨詢研究中心主任。