淺析中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及應(yīng)對策略

秦國強

摘 要 在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展同時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加就業(yè)發(fā)揮著尤為重要的作用。中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有公司規(guī)模小、資金需求多、投資風(fēng)險大等特點，融資問題一直困擾著中小型房地產(chǎn)企業(yè)，成為制約其持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的主要因素。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生較大變化，中小型房地產(chǎn)企業(yè)提升融資能力至關(guān)重要。本文通過分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展過程中面臨的融資困境，并提出相應(yīng)的解決策略，為提升中小型房地產(chǎn)企業(yè)競爭力提供參考借鑒。

關(guān)鍵詞 中小型房地產(chǎn)企業(yè) 融資困境 策略

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)提升融資能力的重要性

中小型房地產(chǎn)企業(yè)提升能力，不僅有助于降低融資成本，還可以優(yōu)化融資決策，優(yōu)化融資數(shù)額的分配，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ);同時通過對企業(yè)內(nèi)外部融資環(huán)境的改善也能夠從根本上優(yōu)化企業(yè)的資源配置效率、提高資本的利用效率、提高其財務(wù)管理的水平、降低融資風(fēng)險，最終提高企業(yè)的整體盈利水平。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境

（一）融資渠道單一

從融資渠道來看，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用自有資金來融資是目前最簡單最容易的融資方式。而在融資金額上，數(shù)額小、頻率高、流動性強的短期借貸所占比例偏大。作為一個不斷發(fā)展的中小型房地產(chǎn)企業(yè)其融資的渠道單一，主要是通過內(nèi)源融資和金融機構(gòu)等的債務(wù)融資的方式來實現(xiàn)資金的融通。單一的融資方式使得企業(yè)的貸款主要集中在流動性強、頻率高的短期借款上，這種融資方式也在一定程度上導(dǎo)致資金的中長期供給會出現(xiàn)不足，會導(dǎo)致公司抵御外來風(fēng)險的能力持續(xù)下降。

（二）公司融資成本高

中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身信息披露的不充分，導(dǎo)致銀行在對該類企業(yè)進(jìn)行融資前要進(jìn)行比大企業(yè)更多的信息收集和監(jiān)督工作，造成金融機構(gòu)運行成本的提高，成本的提高在無形中又增加了企業(yè)獲得相應(yīng)貸款的難度。同時，當(dāng)貸款利率相同的情況下，貸款數(shù)額越大給銀行等金融機構(gòu)帶來的利益也就越大，相對于小企業(yè)來說，貸款給大公司銀行付出的運營成本與收益相比顯然要低得多;當(dāng)貸款數(shù)額一致的情況下，單位交易成本的高低便是銀行選擇是否進(jìn)行貸款的主要依據(jù)。相較于小企業(yè)而言，大企業(yè)的單位交易成本就要低很多，因此，獲得貸款的機會就越大。對于提供貸款的金融機構(gòu)而言，其主要交易成本為貸款前、中、后期對相應(yīng)企業(yè)的相關(guān)調(diào)查與監(jiān)督管理所形成的費用，而對申請貸款的大中小企業(yè)而言，其主要的交易成本是貸款利息和相關(guān)的貸款手續(xù)費用以及其他的額外成本。這些成本對于中小企業(yè)融資來說尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是雪上加霜。

（三）企業(yè)抵押擔(dān)保能力弱

就目前的金融市場而言，為了規(guī)避信貸資金風(fēng)險絕大多數(shù)的金融機構(gòu)對中小型企業(yè)發(fā)放的貸款類型都是抵押貸款而不是信用貸款，這一現(xiàn)象對于缺乏可靠的擔(dān)保單位的中小企業(yè)而言是不公平的，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在物業(yè)方面投入比重很小，導(dǎo)致其可供抵押的優(yōu)質(zhì)抵押物并不多，因此，在現(xiàn)行的不動產(chǎn)抵押擔(dān)保的貸款方式下，要獲得貸款的可能性就不高。同時抵押成本高也是造成公司貸款難的一大原因。再加上煩瑣的抵押程序、偏高的折扣率和貸款率以及較高的流動負(fù)債比，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)融資更加困難。

（四）缺少多層次的資本市場

我國缺少專門為中小型房地產(chǎn)企業(yè)提供專門的融資服務(wù)的資本市場，我國現(xiàn)有銀行體制選擇使得資本市場格局更加狹窄。由于資本市場的不太完善使得創(chuàng)業(yè)資本無法得到充分的發(fā)揮和利用，嚴(yán)重制約了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展，限制了中小型房地產(chǎn)企業(yè)開拓出有效的融資渠道。

（五）缺乏完善的政策扶持

現(xiàn)有的金融政策，暫未形成完善的扶持政策體系為中小企業(yè)發(fā)展。我國目前的經(jīng)濟(jì)方針政策，主要還是依據(jù)規(guī)模大小、行業(yè)特征和所有制類型而制定的。因此，銀行的大部分貸款也是貸給大企業(yè)，大多數(shù)社會資源都流向了大企業(yè)。這幾年來，國家雖然頒布了一些政策，解決中小企業(yè)貸款難擔(dān)保難的問題，諸如人民銀行總行頒布了向中小企業(yè)傾斜的信貸政策，要求各國有獨資商業(yè)銀行總行設(shè)立了中小企業(yè)信貸部等，但最終還未形成完整的支持中小企業(yè)發(fā)展的金融政策扶持體系，導(dǎo)致中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資和貸款仍然受到了束縛和影響。

三、提升中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的策略

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

作為判斷融資行為風(fēng)向標(biāo)的融資結(jié)構(gòu)，它的優(yōu)化意味著合理的融資行為，反之融資結(jié)構(gòu)的弱化就是融資行為失真。對于中小型房地產(chǎn)而言，抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的契機就意味著公司的發(fā)展。選擇的輔助性的融資途徑也很多，如加強企業(yè)之間的合作，利用商業(yè)信用等。首先，可以增強內(nèi)源融資實力。利用自有資金進(jìn)行融資是企業(yè)融資的主要渠道，也是其生存和發(fā)展的關(guān)鍵。外源融資的發(fā)展離不開內(nèi)源融資能力的提升。其次，要合理運用財務(wù)杠桿。公司要增加經(jīng)濟(jì)效益，提高公司的競爭力，這注定要投資，投資不能只看業(yè)主投資和自我積累，還必須注重適當(dāng)?shù)呢?fù)債管理和財務(wù)杠桿的合理使用。公司應(yīng)從實際情況出發(fā)，合理利用債務(wù)融資，妥善處理好短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例結(jié)構(gòu)關(guān)系。這樣不僅可以降低企業(yè)的融資成本，提高公司效益，還在一定程度上提升企業(yè)的償債的能力。

（二）努力降低融資成本

1.發(fā)揮中小企業(yè)集群融資優(yōu)勢降低信貸成本。所謂中小企業(yè)集群融資是指：發(fā)揮群體力量（通常是指“區(qū)域核心競爭力”）的作用為擔(dān)保向金融機構(gòu)籌資的行為。集群融資無論是在信用、規(guī)模還是集體理性上，相較于單個企業(yè)來說都占有絕對的優(yōu)勢。從交易成本來說，集群企業(yè)財務(wù)上信息相對比較清晰，也就可以使得其內(nèi)部市場的有關(guān)主體盡可能少的參與到外部的證券市場中開展逆向選擇，如此，一方面降低了外部融資的過程中產(chǎn)生的較高的交易費用，另一方面，銀行也因集群效應(yīng)降低信貸成本，最后，以集群形式出現(xiàn)使得其風(fēng)險更具有可預(yù)見性和規(guī)律性，也降低了銀行的信貸風(fēng)險。

2.提高公司償債能力降低信貸門檻。信息不對稱不僅會增加金融機構(gòu)的風(fēng)險識別成本還會導(dǎo)致中小企業(yè)在融資過程中交易成本上升，因此，為降低信息不對稱而導(dǎo)致的企業(yè)逆向選擇和道德風(fēng)險對銀行危害，銀行對小企業(yè)的借貸持保留態(tài)度，抬高了其可信貸的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對于中小企業(yè)來說，要提高償債水平可從以下兩個方面入手：首先，加強對現(xiàn)金的控制力度和強化對現(xiàn)金流量的計劃水平，確保企業(yè)現(xiàn)金流動的安全性與穩(wěn)定性;第二，提高企業(yè)的盈利能力，增強其償債的能力。

（三）提高公司的資信水平

企業(yè)獲得資金貸款的主要標(biāo)桿就是其融資環(huán)境。融資環(huán)境好意味著企業(yè)信用度高。資信度高的企業(yè)獲得貸款的可能性就更高;相反，資信偏低，信用度不高的企業(yè)往往在融資過程中會受到不同程度的歧視。對于企業(yè)而言，可以通過強化公司管理來實現(xiàn)加快建設(shè)企業(yè)的信用制度，提高公司的聲譽水平的愿景。

1.健全公司內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。建立現(xiàn)代的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，明確公司內(nèi)部的權(quán)責(zé)利益關(guān)系，從而逐漸建立一套完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度。一方面要明晰產(chǎn)權(quán)，逐步分散股權(quán)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離;另一方面要明確各管理階層的職責(zé)和權(quán)力，實現(xiàn)管理階層之間的權(quán)利制衡，提高管理水平，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.完善公司財務(wù)管理制度。健全的財務(wù)管理制度是規(guī)范財務(wù)活動的保障，只有財務(wù)管理制度健全，才能從根本上保障企業(yè)財務(wù)信息的真實性與準(zhǔn)確性，才能最大限度地避免信息不對稱的存在，最大程度上提高企業(yè)的資信評級。

3.創(chuàng)新理財觀念。財務(wù)理念的創(chuàng)新性和科學(xué)性是企業(yè)財務(wù)目標(biāo)和任務(wù)得以順利實現(xiàn)的有效保障，因此要創(chuàng)新理念，采取多種方式進(jìn)行理財，提高資金管理水平。

（四）改善政府公共服務(wù)

由于政府公共服務(wù)的主要領(lǐng)域都是出于市場失靈的狀態(tài)，因此，改善政府的公共服務(wù)水平，提高市場機制的運作效率。因此，改善政府的公共服務(wù)可以從以下三個方面入手：

1.完善中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展服務(wù)機構(gòu)。檔案的建立可以是廣大中小型房地產(chǎn)企業(yè)及時了解政府的相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，同時也可以把公司的相關(guān)信息及時準(zhǔn)確地發(fā)布給相關(guān)金融債機構(gòu)，減少了由于信息不對稱所導(dǎo)致的融資難題。降低了其風(fēng)險識別成本，減少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，為企業(yè)順利實現(xiàn)融資掃清其障礙。

2.鼓勵金融創(chuàng)新和市場競爭。鼓勵國有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)改革，積極推進(jìn)市場化經(jīng)營使金融市場逐步開放。通過鼓勵國有商業(yè)銀行產(chǎn)權(quán)改革將會引起銀行經(jīng)營的細(xì)化，有助于專注服務(wù)中小企業(yè)的金融機構(gòu)的形成;開放的金融市場，由于競爭的存在會涌現(xiàn)出很大一批服務(wù)于中小企業(yè)的證券機構(gòu)和資本市場。逐漸拓寬的融資渠道為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供更多的選擇。

3.發(fā)展風(fēng)險投資。由于中小企業(yè)自身局限性，導(dǎo)致很多銀行不愿涉足處于發(fā)展初期的中小企業(yè)的融資過程當(dāng)中，而證券市場也往往由于中小企業(yè)風(fēng)險識別度差而對中小企業(yè)敬而遠(yuǎn)之。鑒于以上原因，對于傳統(tǒng)中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說風(fēng)險投資就成為了更適合它們發(fā)展的融資方式了。風(fēng)險投資的好處在于，風(fēng)投企業(yè)會積極參與融資企業(yè)的相關(guān)經(jīng)營管理過程，引進(jìn)專業(yè)化的項目管理和風(fēng)險管理，投資時間一般較長，風(fēng)投的出現(xiàn)，有助于解決中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題。

四、結(jié)語

融資難長期制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，這幾年以來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題已不是單純某一地區(qū)在某一時間段所面臨的問題了，而是跨越不同區(qū)域和不同時間段的頑固性問題。要突破困境，需要企業(yè)、政府和社會的共同努力，創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。對于企業(yè)而言，一方面要努力改善自身的資信水平和管理水平，要結(jié)合具體情況制定不同的融資戰(zhàn)略，拓寬融資渠道，優(yōu)化融資方式。根據(jù)不同的發(fā)展階段選擇不同的融資渠道和融資方式來解決融資難題。另一方面，金融信貸機構(gòu)尤其是中小型的金融機構(gòu)更不能忽視同為中小企業(yè)的“軟信息”。此外，對于政府部門而言，要加強對非正規(guī)金融機構(gòu)的監(jiān)督和管理，不僅可以拓寬企業(yè)的融資渠道還可以減少中小企業(yè)的融資風(fēng)險。

（作者單位為重慶市銀河<集團(tuán)>有限公司）

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