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    多校劃片降溫學(xué)區(qū)房

    2020-07-05 03:15:16趙新江
    理財·市場版 2020年6期
    關(guān)鍵詞:西城區(qū)學(xué)區(qū)入學(xué)

    趙新江

    盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門,但同時由于其價值與政策相關(guān)極為密切,投資風(fēng)險也不小。

    4月30日,北京市西城區(qū)教委發(fā)布了《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》(以下簡稱《意見》),即今年7月31日之后將實施多校劃片。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,實施多校劃片的初衷一是為學(xué)區(qū)房降溫,二是希望教育資源能均衡分配。

    北京市西城區(qū)實施多校劃片

    《意見》指出,自2020年7月31日后,西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時,不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校,全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

    此外,自2020年起,西城區(qū)將對適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實施記錄,自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起,原則上6年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位(符合國家生育政策的除外)。

    “五一”長假期間,不少家長開始研究政策,想搭上末班車,趕在新規(guī)正式實施前購入學(xué)區(qū)房。在西城區(qū),不少房屋中介的顧客量逐漸多了起來,一名前來咨詢房價的家長表示,考慮到多校劃片政策實施后的不確定性,家人商量后決定,把買房計劃提前。其實他們之前沒有那么著急去買房子,就這兩天聽到多校劃片這個政策,周圍家長也在討論這個事情,他們就想來了解一下,看一下。如果有合適的房子就可以買,畢竟都是為了孩子上學(xué),還是希望他能上比較好的學(xué)校。

    除了購房者,著急來房屋中介咨詢的還有不少持有學(xué)區(qū)房的業(yè)主,他們主要考慮的是房屋價格,一中介工作人員說:“最近幾天新登記房源的數(shù)量是平常的幾倍,這兩天登記大概40套房子,都想趕在新規(guī)實施前賣個好價錢?!?/p>

    多校劃片讓入學(xué)更公平

    那么,什么是多校劃片?

    按照教育部王司長的解讀,多校劃片的目的是解決單校劃片產(chǎn)生的一些社會問題,把學(xué)生入讀小學(xué)、初中由一對一變成一對多,最終能入讀哪所學(xué)校由唯一答案變成多種可能,用電腦派位分配學(xué)生入讀的學(xué)校,由此削減學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢,解決家長過分追捧學(xué)區(qū)房、中介大肆炒作學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀。

    多校劃片實際操作就是一個小區(qū)對應(yīng)兩所及兩所以上小學(xué)、初中的學(xué)位資源(其中包括優(yōu)質(zhì)資源),根據(jù)個人需求和志愿進(jìn)行統(tǒng)一公平分配。也就是說,即使你高價錢買名校學(xué)區(qū)房,但最后小孩可能是被電腦搖到去一所普通學(xué)校。

    西城區(qū)不是第一個實施多校劃片的區(qū)域,在西城區(qū)之前,早在2018年5月,海淀區(qū)、豐臺區(qū)跟東城區(qū)就曾同時宣布:學(xué)區(qū)將和房產(chǎn)脫鉤,實行多校劃片。

    海淀區(qū):自2019年1月1日起,在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學(xué)的,將不再對應(yīng)一所學(xué)校,實施多校劃片。也就是說,2019年以后新買的房子將不再對應(yīng)固定的小學(xué),要實施多校劃片。

    豐臺區(qū):今年也將在部分學(xué)校實行購置二手房房主子女多校劃片方式派位入學(xué),也就是搖號入學(xué)。

    東城區(qū):也著手限制新購學(xué)區(qū)房的登記入學(xué),“入學(xué)登記的實際居住房屋不動產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位方式安排入學(xué)”。

    此次,西城區(qū)的規(guī)定是自2020年7月31日后新取得房產(chǎn)證的,全部以多校劃片的方式入學(xué)。至此,北京市最后一個教育強(qiáng)區(qū)也開始實施多校劃片。

    學(xué)區(qū)房成交量猛增

    據(jù)媒體報道,“五一”假期期間有房產(chǎn)中介表示,自4月30日西城區(qū)將實行多校劃片入學(xué)政策發(fā)布后,近期咨詢和帶看數(shù)量大幅增加。正好趕上“五一”假期,這幾天宏廟小學(xué)對口的房子每天成交量都在8-10套。

    今年5月4日到5日中午這36個小時內(nèi),豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房,最高單價超過25萬元/平方米。

    據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道,3年前,北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子,成交價超過30萬元/平方米。重點是,這只是一個陰暗的地下室。

    關(guān)于這次成交,還有一個在經(jīng)紀(jì)人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬,一個買家正準(zhǔn)備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子,但5小時后被另一個買家以1200萬元拿下。

    公開資料顯示,宏廟小學(xué)始建于清代,幾經(jīng)更名后,于1958年改為現(xiàn)名稱。作為北京的市級重點,宏廟小學(xué)直升北師大實驗中學(xué)的比例達(dá)80%。

    貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,“五一”假期北京學(xué)區(qū)房交易大幅放量。其間北京全市二手房日成交量在900套左右,同比大幅增長。除了線下帶看恢復(fù)、需求延遲釋放外,還有一個重要原因在于西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市,“五一”期間西城區(qū)成交套均面積61平方米,套均價格749萬元,每平方米均價超過12萬元,西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長均超過100%,其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

    投資學(xué)區(qū)房風(fēng)險增加

    盡管學(xué)區(qū)房一直是樓市的投資熱門,但同時由于其價值與政策相關(guān)極為密切,投資風(fēng)險也不小。分析指出,其最主要的風(fēng)險就是學(xué)區(qū)資源重新分配的風(fēng)險,除此之外,還存在政策變動、城市中心轉(zhuǎn)移等風(fēng)險。

    目前,教育部已經(jīng)連續(xù)多年發(fā)布通知,要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方,積極穩(wěn)妥采取多校劃片。

    市場分析認(rèn)為,雖然短期內(nèi)多校劃片必然面臨既得利益的阻礙,很難迅速復(fù)制到全國,但已是大勢所趨。同時學(xué)區(qū)房背后存在的教育溢價,這一溢價錨定于名校,有賴于教育政策的穩(wěn)定性。一旦教育政策頻繁變動,那么學(xué)區(qū)房的教育溢價也會隨之變化,風(fēng)險陡然增加。

    多校劃片真能為學(xué)區(qū)房降溫嗎?

    房子和子女教育,可以并稱為中國家庭的兩大歷史使命,是中國人最愿意花錢的事,尤其是兩者攪在一起的時候更不得了。

    多校劃片為學(xué)區(qū)房降溫,效果的確值得期待。不過只要學(xué)區(qū)房這個概念仍然存在,多校劃片只能降低由房子拼學(xué)位的概率,并沒有從根本上改變學(xué)區(qū)房的附加值。畢竟,多校劃片之后,學(xué)區(qū)房并非價值全無,它至少還代表了抽簽搖號的資格。

    因此,學(xué)區(qū)房真要降溫,教育均衡才是根本。

    Tips

    購買學(xué)區(qū)房注意事項

    既然要花大價錢,那么就要做好相關(guān)工作,避免買了學(xué)區(qū)房,孩子卻因為這個那個原因耽誤了入學(xué)。

    No.1簽合同

    許多樓盤的宣傳資料都聲稱有教育配套,但口說無憑,最好把這些點都寫進(jìn)購房合同。

    No.2實地考察

    購買學(xué)區(qū)房之前,如果學(xué)校已經(jīng)建成,最好實地考察一番,咨詢學(xué)校相關(guān)部門了解開發(fā)商所承諾的是否屬實。

    No.3觀察房子的質(zhì)量

    房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)同樣是比較重要的,曾經(jīng)就有學(xué)校因為學(xué)區(qū)房面積過小不讓孩子上學(xué),這些情況家長都需要事先了解清楚。

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