房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資涉稅問題解析

張昆

摘 要：很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更高的利益就會在開發(fā)過程中盡可能進行資金的籌建，利用的相關(guān)的融資方式很多。由于方式的復(fù)雜性，這就對融資的籌劃產(chǎn)生了很多的難度，稅收本身就具有復(fù)雜性，各種稅務(wù)的核算非常繁雜，再加上房地產(chǎn)企業(yè)本身對稅務(wù)工作的輕視，這就導(dǎo)致企業(yè)單純?yōu)榱双@得資金而忽略了稅收，從而導(dǎo)致企業(yè)自身的稅收成本提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資活動;涉稅解析

前言：我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的政策在不斷的調(diào)整，很多的金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)進行相關(guān)的貸款限制，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高開發(fā)資金，就會通過多種貸款方式來進行籌建，本文針對債權(quán)類各種融資涉稅問題進行有效的分析與探討。

一、金融機構(gòu)貸款

1.土地增值稅的涉稅問題

土地增值稅所涵蓋的內(nèi)容很多，任何一個方面的忽略都會造成自身的稅費的增加，是自身的收入成本提高。針對于土地增值稅的含義，它主要針對于國有土地的使用權(quán)和地上的建筑物等取得收入的單位和個人，這些人或物它有其自身的價值所以在他們轉(zhuǎn)讓后所得的收入，就是納稅的依據(jù)，收入越多，他需要繳納的稅費越多，反之，稅費較少是因為他的收入較少。收入的方式有很多種，包含的方面很多，只要其可以體現(xiàn)相應(yīng)的價值，都可以作為收入，它可以是貨幣，也可以是實物，也可以是其他的收入，只要有所收入就需要進行相應(yīng)的計算，只要達到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并且只要與這方面有關(guān)的收入，都需要繳納一定的稅費。增值稅所要繳納，針對的是以上的情況，這里的轉(zhuǎn)讓不包括贈與等無償行為，所以這種增值稅可以說是一種反房地產(chǎn)暴利稅。增值稅對于房地產(chǎn)來說，需要繳納的稅費是巨大的，我國每年都可以在房地產(chǎn)企業(yè)獲得較多的稅費。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅是指將開發(fā)的房屋進行銷售，將這些房屋銷售完后會獲得很多的經(jīng)濟收益，然后將所獲得的經(jīng)濟收益減去在開發(fā)過程中投入的成本后，剩下的增值部分，然后針對這部分收益來按照當(dāng)前我國的稅費比例來進行計算，從而得出相關(guān)的費用，房地產(chǎn)企業(yè)則需要繳納相關(guān)的費用上交給國家。

利息支出不作為土地增值稅的內(nèi)容，他需要單獨列出來，以自己獨特的情況來計算他如何繳納相關(guān)的費用，或者不必繳納，因為他可以在計算增值稅之前進行扣除。但是有的時候利息支出并不能在計算增值稅之前進行扣除，因為他有些地方?jīng)]有滿足相應(yīng)的要求，所以為了利息支出可以有效扣除，針對這方面就需要注意三點問題：首先，這筆款項必須用于開發(fā)建設(shè)活動，其他的內(nèi)容這筆款項就不會被提前扣除，還要有相關(guān)的憑證來作為依據(jù)，這是增值稅前進行扣除的關(guān)鍵。其次要重視借款利率，借款的利率并不是毫無根據(jù)的制定，它也有一定的依據(jù)，它的利率不能過高，要低于人民銀行的同期同類基準(zhǔn)利率，如果高于，則需要繳納相關(guān)的稅費，不能實現(xiàn)抵扣。最后一點是其中的利息要計算分?jǐn)?，如果不能分?jǐn)偅托枰U納稅費，不能進行抵扣。在繳納過程中，其繳納的金額不僅需要參照土地使用權(quán)支付的金額，這只是其中的一個方面，房地產(chǎn)開發(fā)成本也要作為參照的依據(jù)，因為在計算過程中需要依照兩者之和的10%來扣除，只有這兩點都進行結(jié)合才能得出最終的數(shù)值。

2.企業(yè)所得稅的涉稅問題

前面我們也提到了，很多的貸款利息支出是可以進行稅前扣除的，不過前面是增值稅，這里是所得稅，但他們都大同小異，他也可以按照相關(guān)的規(guī)定在所得稅稅前進行抵扣。對于非金融企業(yè)來說，他們的利息支出，只要不高于金融企業(yè)的相關(guān)貸款利率，計算出來的相關(guān)結(jié)果就可以進行稅前扣除，但是在計算時還需要通過金融企業(yè)的相關(guān)貸款利率的情況作為依據(jù)，來保證利息支出有效。

對于同期的金融企業(yè)的相關(guān)貸款利率進行說明，在簽訂借款合同時，其中需要有本省市的金融企業(yè)來提供貸款利率數(shù)據(jù)，且是政府批準(zhǔn)，具有相關(guān)的政府開具的憑證的企業(yè)，他們可以從事相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)。同期同類貸款利率，只有貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保等這些條件相差不大的情況下，由金融企業(yè)來提供的利率信息，它可以作為平均貸款利率或?qū)嶋H貸款利率。

從銀行進行貸款，在歸還過程中如果因生產(chǎn)問題而出現(xiàn)的相關(guān)利息支出以及其他的費用，生產(chǎn)經(jīng)營方面的可以進行扣除，但是需要有所憑證，只有開具相關(guān)的票據(jù)證明才能作為稅前扣除的依據(jù)，不然就是無效憑證，銀行針對于企業(yè)在生產(chǎn)過程所造成的利息支出也會計算在內(nèi)，這就致使企業(yè)的生產(chǎn)成本投入過大，造成企業(yè)的相關(guān)利益遭到損失，因此，要重視票據(jù)的作用，不能忽略它。

3.金融企業(yè)的融資票據(jù)問題

票據(jù)是作為土地增值稅和企業(yè)所得稅進行稅前抵扣的依據(jù)，它是關(guān)鍵也是對房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的保障，針對票據(jù)也涉及了相關(guān)的問題。其中的企業(yè)貸款的利息票據(jù)只有得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可，才具有相關(guān)的效用，并且票據(jù)必須有效正規(guī)，如果開具的證明不是官方肯定的，那么他的價值便會大大降低，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在開具相關(guān)的票據(jù)時，不能從個別的信托公司來進行利息收據(jù)的獲得，因為他的有效性不高，作為稅前抵扣的依據(jù)的效用性不大，很大可能不會成功進行稅前扣除，因此，必須取得正式的發(fā)票來進行抵扣。這是信托公司的不足，要選擇正規(guī)的金融機構(gòu)，比如，從銀行出具的相關(guān)收據(jù)則無須考慮這些。為了利息支出的憑證能夠進行有效的抵扣，除了票據(jù)的正規(guī)之外，隨著每年的法律法規(guī)的不斷更新，僅僅票據(jù)開具也會存在很多的問題，為了避免出現(xiàn)別的問題，這就需要提前對相關(guān)的稅務(wù)政策進行有效的了解。在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上來進行相關(guān)的作為。

二、非金融機構(gòu)貸款

1.土地增值稅的涉稅問題

前面我們也有所涉及，我們國家對于土地增值稅頒布了相關(guān)的規(guī)定，其中，如果對于利息支出不能提供相關(guān)的證明就必須按照土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的總和的10%來進行扣除，這種方法適用于金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)，計算的結(jié)果是較為公允的。但是由于非金融機構(gòu)的貸款的票據(jù)效果很差，所以很多的非金融機構(gòu)不能將借款支付的利息在稅前進行扣除。為了稅務(wù)成本不會過高，也不會和會計產(chǎn)生相關(guān)的問題，就需要在從非金融機構(gòu)進行貸款時，要采取銀行委托貸款的方式來進行貸款，這樣可以減少相關(guān)的稅務(wù)成本的問題。

2.企業(yè)所得稅的涉稅問題

對于企業(yè)所得稅的相關(guān)設(shè)置問題也有很多，但是，針對非金融機構(gòu)的借款的利息支出的抵扣問題，國家也發(fā)布相關(guān)的法律規(guī)定，但是法規(guī)在對于所得稅抵扣方面相對于是較為寬松的，沒有那么細(xì)致的計算相關(guān)的具體細(xì)節(jié)。

針對于股東間的利息支出問題，我國的稅務(wù)總局頒布了相關(guān)的規(guī)定。這里涵蓋的內(nèi)容是房地產(chǎn)企業(yè)從關(guān)聯(lián)方企業(yè)貸款時，它的投資是有一定的標(biāo)準(zhǔn)的，為了合理把控，投資數(shù)值不能過高，需要注意債務(wù)性投資不得高于權(quán)益性投資的兩倍，如果過高，利息支出就不能進行稅前抵扣。在貸款過程中，需要依照相關(guān)的利率，所以關(guān)聯(lián)方企業(yè)的借款利率也不能沒有依據(jù)，要根據(jù)中國人民銀行在同期頒布的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上實施，這是一個基本標(biāo)準(zhǔn)，可以作為指導(dǎo)性的數(shù)據(jù)，在貸款時都需要依照這個標(biāo)準(zhǔn)。如果超過了基準(zhǔn)利率，則不能進行稅前抵扣，這里依據(jù)的也是國家稅務(wù)總局相關(guān)的規(guī)定。

針對民間借款的利息支出問題，也需要注意相關(guān)的利率標(biāo)準(zhǔn)，它的利率不能高于本省金融企業(yè)所提供的同期同類貸款利率。這樣才能在接下來的稅費扣除過程中起到作用，實現(xiàn)提前扣除，從而不會出現(xiàn)相關(guān)的稅費問題，反之，就會出現(xiàn)無效利率，還會造成稅費繳納的增加。

針對個人借款的利息支出問題，國家稅務(wù)總局也進行了相關(guān)的要求。在個人的借款中也需要注意一系列的問題與要求，每個環(huán)節(jié)的缺失都會造成利息支出出現(xiàn)后續(xù)影響，造成一系列損失。個人的借款必須真實合法，不是虛擬數(shù)據(jù)，操作正規(guī)，不能違規(guī)操作。為了借貸有所依靠，合同的作用至關(guān)重要，所以在貸款時要簽訂相應(yīng)的貸款合同，合同內(nèi)容要詳細(xì)，注意相關(guān)的細(xì)節(jié)問題，要羅列清楚，不要出現(xiàn)合同糾紛的問題，合同的簽訂要符合法律法規(guī)的要求，貸款的利率也要注意，貸款的利率要在其發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)之下，或者相等。

3.非金融機構(gòu)的融資票據(jù)問題

對于非金融機構(gòu)的貸款，要注意利息的票據(jù)，它是憑證，在稅前抵扣過程中起到的作用很大，因為合法有效的利息票據(jù)可以在操作過程中實現(xiàn)稅前扣除，不然就是無效票據(jù)。借款票據(jù)有多種，其中有關(guān)的個人借款的利息支出借款票據(jù)尤為重要，畢竟個人的貸款壓力是很大的，如果不重視票據(jù)的作用，就會造成稅前不予抵扣，也會給個人帶來相關(guān)的影響，除了自身會增大稅費投入之外，自身相關(guān)的納稅義務(wù)的風(fēng)險也會受到影響，還會影響自身的誠信等信譽。

結(jié)束語：

綜上所述，無論是金融機構(gòu)的相關(guān)借款還是非金融機構(gòu)的相關(guān)貸款引起的稅務(wù)問題都需要得到重視，這是企業(yè)融資活動涉稅的重點內(nèi)容。如果對于相關(guān)的涉稅問題過于輕視，就會導(dǎo)致企業(yè)自身的支出增大，還會影響企業(yè)自身的發(fā)展與形象，如果相關(guān)的稅務(wù)問題影響較大，也會面臨法律的追責(zé)，這是得不償失的。因此，要合理把控稅費問題，依照票據(jù)在進行繳納稅費之前，實現(xiàn)相應(yīng)的費用扣除。

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