房地產(chǎn)開發(fā)成本控制策略研究

趙成龍

摘 要：文章基于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的概念和作用，分析目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題，并提出了相應(yīng)的成本控制優(yōu)化策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)成本;控制策略

1引言

在我國經(jīng)濟高速發(fā)展的新常態(tài)下推動了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，表現(xiàn)出房地產(chǎn)工程開發(fā)規(guī)模的擴大和數(shù)量的增多，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭激烈程度。尤其是政府在加強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的同時，也表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場中土地轉(zhuǎn)讓成本、人工費用和建筑材料成本增加的發(fā)展形式，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本和風(fēng)險的增加。為此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中需要做好有效的成本控制工作，同時也降低項目開發(fā)風(fēng)險以及房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其最主要的經(jīng)營活動就是房地產(chǎn)項目開發(fā)，在此項目開發(fā)過程中，想要充分利用企業(yè)中的各項資源并降低項目開發(fā)成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤的提升，就需要做好項目開發(fā)過程中的成本控制工作，發(fā)揮企業(yè)的成本優(yōu)勢。此成本控制工作貫穿于整個開發(fā)項目立項、準(zhǔn)備、施工和銷售等整個階段中，只是不同階段的資金方向和成本控制重點有所區(qū)別，其中的重要控制內(nèi)容就是施工階段的成本控制。而且在此成本控制階段需要結(jié)合項目開展之前對此項目應(yīng)力可能性的評估結(jié)果以及預(yù)算管理要求開展各項成本控制工作，但是在此成本控制過程中也表現(xiàn)出一定的問題。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題

3.1對成本控制不夠重視的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在所有房地產(chǎn)項目開發(fā)之前都需要進行具體實施方案的制定，但是在此方案的實施過程中，容易在盲目追求項目經(jīng)濟利潤的過程中出現(xiàn)沒有有效控制項目實施成本的問題，這也增加了項目開發(fā)過程中的成本并減少施工企業(yè)的經(jīng)濟效益。在項目開發(fā)中存在成本費用管理比較雜亂的問題，以及沒有有效控制銷售成本，也是由于對此工作重視不足而造成的。

3.2成本核算對象不夠規(guī)范的問題

在此成本控制工作中發(fā)揮成本核算的重要作用，需要確保所確立成本核算對象的正確性，在此基礎(chǔ)上科學(xué)分析整個項目，保證所制定成本控制方案的科學(xué)合理性。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中開展成本控制時容易出現(xiàn)所確立成本核算對象不夠準(zhǔn)確的現(xiàn)象，或者是制定了科學(xué)的成本控制方案但是沒有嚴(yán)格執(zhí)行的問題，進而會影響成本控制效果。

3.3細(xì)節(jié)管理比較混亂的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的后期管理中需要開展地址選擇以及工程建設(shè)整個施工階段中諸多問題的管理內(nèi)容，在此階段中往往會出現(xiàn)對人員的薪酬安排、現(xiàn)場物資采購等細(xì)節(jié)管理工作不夠重視的問題，也就容易在這些環(huán)節(jié)中出現(xiàn)影響成本控制效果的問題，表現(xiàn)出預(yù)算數(shù)據(jù)與核算數(shù)據(jù)二者之間存在較大的差異，進而影響成本控制效果。

3.4成本攤銷不夠合理的問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，需要確保合理的分?jǐn)倎戆l(fā)揮其對整個項目的成本控制作用，如果對成本攤銷不夠重視，容易在分?jǐn)傢椖砍杀緯r出現(xiàn)分?jǐn)偙容^隨意或者是分?jǐn)偛粔蛲耆膯栴}，導(dǎo)致出現(xiàn)成本攤銷時的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而增加成本控制難度的問題。

4房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的優(yōu)化策略

4.1做好全面預(yù)算管控和成本竣工結(jié)算工作

在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前的設(shè)計階段，企業(yè)需要通過事前調(diào)查工作并獲取數(shù)據(jù)來作為總成本估算的依據(jù)。企業(yè)中的財務(wù)工作人員還這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)自身的生產(chǎn)作業(yè)內(nèi)容開展成本預(yù)算的編制和分解工作，具體分解到人員、材料以及設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)消耗量方面。此外，企業(yè)還需要在預(yù)算編制范圍內(nèi)開展項目開發(fā)全階段和全過程的成本開支共計工作，保證整個開發(fā)過程中所涉及到的工作人員積極開展成本預(yù)算管控工作，切實發(fā)揮成本預(yù)算管控的作用。

在上述成本預(yù)算編制過程中，還需要將政策和市場環(huán)境變化因素作為依據(jù)，同時對本行業(yè)中類似項目的開發(fā)經(jīng)驗作為基礎(chǔ)，收集更多和更全面的成本數(shù)據(jù)作為成本預(yù)算編制的依據(jù)，實現(xiàn)預(yù)算管控執(zhí)行力度的加大，比如通過嚴(yán)格執(zhí)行和執(zhí)行預(yù)算報銷和支出流程的方式來做好對成本費用支出的管控工作，做好對各項支出費用相關(guān)信息的記錄工作，確保各項費用支出都經(jīng)過上級部門審批并符合報銷程序要求。

此類項目建設(shè)中的工程決算工作需要對工程決算時間進行準(zhǔn)確核定，在期間費用中將超出工程決算期限的成本統(tǒng)計入內(nèi)，保證在對不同房地產(chǎn)項目進行成本核算時確保此數(shù)據(jù)具有縱橫可比性，降低企業(yè)成本核算難度。此外，通過統(tǒng)一的成本管理辦法，不僅可以對成本管控目標(biāo)和成本核算對象進行準(zhǔn)確確立，還可以在合理歸集和分配成本費用的同時，確保所提供數(shù)據(jù)的全面性與可靠性，在此基礎(chǔ)上開展成本估算、概算以及預(yù)算、決算等工作，實現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

4.2明確成本核算對象

在確立成本核算對象時需要保證其便于管理和核算，而且在對項目開發(fā)全貌進行全面了解之后，結(jié)合項目開發(fā)的用途、地點和結(jié)構(gòu)、時間等進行成本核算對象的確定，在此基礎(chǔ)上將項目分為多個部分并逐一開展成本核算，或者是可以對具有相同特征要素的項目進行合并，實現(xiàn)統(tǒng)一的成本核算。

在上述過程中，為了確保成本費用歸集和分配的科學(xué)性，需要結(jié)合企業(yè)會計制度準(zhǔn)則對成本核算科目進行科學(xué)設(shè)置，在房地產(chǎn)開發(fā)成本作為一級成本核算項目的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)務(wù)特點和經(jīng)營需求進行二級科目的設(shè)置并進行成本核算明細(xì)的制定與劃分。針對上述科目中發(fā)生次數(shù)比較少的科目可以進行合并來減少核算工作量并降低工作難度。而如果此核算項目中的金額比較大，可以單獨開展核算工作。此外，在核算間接費用的過程中，需要在當(dāng)期損益中將財務(wù)、銷售以及管理費用計算在內(nèi)，但是在成本核算中可以將具有顯著受益對象的貸款利息或銷售費用作為資本性支出項目。

4.3做好成本的精細(xì)化管理和控制工作

針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的成本控制方法比較落后的問題，想要改進成本控制方法需要從根本上轉(zhuǎn)變企業(yè)管理人員的成本控制觀念，提升其從整體價值鏈角度來思考成本效益并開展成本控制的意識，在重視成本預(yù)算和成本管控的同時，通過動態(tài)主動的成本控制方式來積極推進完善的成本控制體系的構(gòu)建。

針對此體系中的成本控制方法，需要合理應(yīng)用成本會計多元化成本控制工具和方法基礎(chǔ)上來提升成本控制的效率和質(zhì)量，比如可以結(jié)合目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法的方式，在目標(biāo)成本基礎(chǔ)上對成本控制活動起到指導(dǎo)作用，同時在對成本費用進行歸集和分配的過程中對作業(yè)成本中的資源動因和作業(yè)動因進行合理利用。通過上述兩種方法的結(jié)合可以逐級分解企業(yè)目標(biāo)并在各個部門和崗位中有效落實，結(jié)合成本核算結(jié)果對其中存在問題的環(huán)節(jié)進行分析和控制，進而實現(xiàn)提升整體價值鏈的最終目標(biāo)。此外，在成本控制中還需要采用精細(xì)化管理方式，對成本目標(biāo)向各個環(huán)節(jié)中分解，對各個環(huán)節(jié)中的施工圖數(shù)量、工程數(shù)量以及驗工計價數(shù)量等進行明確，在此基礎(chǔ)上開展成本控制具體路徑和考核方式的規(guī)劃，讓作業(yè)人員目標(biāo)明確并開展針對性的成本管控工作。

4.4健全成本控制體系

在總結(jié)不同項目開發(fā)經(jīng)驗和成本控制管理辦法的基礎(chǔ)上對成本控制體系進行制定與完善，同時實現(xiàn)對成本管控組織結(jié)構(gòu)的完善，對不同崗位的成本管控權(quán)責(zé)內(nèi)容進行明確，在此基礎(chǔ)上開展成本績效考核工作。在上述成本控制體系的落實過程中，需要做好保障工作，重點做好工程量清單審核、變更簽證、定額控制價格編制以及工程結(jié)算等成本控制工作，實現(xiàn)成本經(jīng)營風(fēng)險的降低，在成本審核過程中，則可以通過財務(wù)人員利用雙軌制度以及相應(yīng)的方法進行審核，減少成本控制中的失誤和錯誤，實現(xiàn)成本經(jīng)營風(fēng)險的降低。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好成本的動態(tài)監(jiān)管工作，通過日常審計和不定期專項審計活動的開展來確保是成本數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性與可靠性，從企業(yè)項目開發(fā)的不同階段構(gòu)建動態(tài)監(jiān)管體系。具體地說不僅需要做好項目建設(shè)之前的市場調(diào)查工作，結(jié)合成本預(yù)測結(jié)果確定目標(biāo)成本范圍。在施工階段通過信息化管理系統(tǒng)的應(yīng)用對成本消耗數(shù)據(jù)進行實時更新，做好對材料詢價和造價調(diào)整等環(huán)節(jié)的跟蹤監(jiān)管工作，保證實際總額預(yù)算與定額控制目標(biāo)的一致性。在竣工階段則需要審核好各項竣工結(jié)算資料，統(tǒng)計和分析工程造價相關(guān)數(shù)據(jù)，通過一體化的成本數(shù)據(jù)庫錄入目標(biāo)成本、作業(yè)成本以及實際成本，及時發(fā)現(xiàn)和處理數(shù)據(jù)異常，實現(xiàn)成本動態(tài)監(jiān)管。

5結(jié)語

針對目前競爭比較激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，想要提升自身競爭力水平就需要提高對成本控制工作的重視，在分析和總結(jié)目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中開展成本控制時的問題，需要做好全面預(yù)算管控工作、明確成本核算對象、改進成本控制方法并構(gòu)建完善的成本控制體系，實現(xiàn)對成本的動態(tài)監(jiān)管，同時也提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，推動其可持續(xù)健康發(fā)展。

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