價(jià)值鏈理論下的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理分析

王從發(fā)

【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在高庫(kù)存、高負(fù)債、盈利能力差等特點(diǎn)。在早期的房地產(chǎn)高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)階段，投資開(kāi)發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目成本的管理僅僅限于財(cái)務(wù)方面的核算與劃分，已經(jīng)不適用于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。為了適應(yīng)這一階段，引入了價(jià)值鏈理論，成本管理與房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的整合為我們提供了重新考慮如何降低成本的新視角。與傳統(tǒng)成本管理方法相比，基于價(jià)值鏈理論的成本管理擴(kuò)展了成本控制范圍，并通過(guò)預(yù)算，決策，控制和評(píng)估來(lái)優(yōu)化價(jià)值鏈。

【關(guān)鍵詞】?jī)r(jià)值鏈;成本管理;房地產(chǎn);降低成本

價(jià)值鏈的概念最早是由Michael E. Porter發(fā)表的一本書(shū)，名為《國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》，在此本書(shū)中提出了價(jià)值鏈的觀點(diǎn)。自那時(shí)以來(lái)，價(jià)值鏈的理論已應(yīng)用于不同領(lǐng)域。自房地產(chǎn)行業(yè)中引入了價(jià)值鏈，主體結(jié)構(gòu)變得相當(dāng)復(fù)雜[1]。目前的市場(chǎng)環(huán)境下，中國(guó)的房地產(chǎn)正處于多元化階段。相較于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，僅僅重視成本計(jì)價(jià)、核算與劃分，已經(jīng)不適用于當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境。而價(jià)值鏈的引入對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理增添了新鮮的血液，緩解了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力[2]。

1、研究背景

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)的支柱性行業(yè)。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性高，房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響。而如何控制房地產(chǎn)的成本，將關(guān)系到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。目前，中國(guó)大約有2萬(wàn)個(gè)合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中大多數(shù)需要改善成本管理，一些企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到成本管理的重要性。為此，這些企業(yè)引入了價(jià)值鏈理論，但還屬于未成熟時(shí)期，例如控制房地產(chǎn)中的建筑成本，雖然建筑成本僅占整個(gè)房地產(chǎn)投資總額的20%～30%，但已經(jīng)體現(xiàn)出了一定的效果。因此，找出每項(xiàng)活動(dòng)的成本對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的貢獻(xiàn)至關(guān)重要，然后科學(xué)地分配投資。一方面降低施工、原材料等方面的成本，另一方面要以最低的成本追求更高的價(jià)值。

價(jià)值鏈分析方法是哈佛商學(xué)院教授邁克爾·波特提出的，該方法可以分析企業(yè)的個(gè)人活動(dòng)以及活動(dòng)之間的相互關(guān)系。企業(yè)中的價(jià)值鏈分別分為內(nèi)部、垂直、水平價(jià)值鏈三類(lèi)，由這三種價(jià)值鏈相互協(xié)調(diào)、控制組成。其中，內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)菫榱丝刂撇p少企業(yè)內(nèi)部的成本，而行業(yè)關(guān)于如何定位以及市場(chǎng)的走向由垂直價(jià)值鏈決定，如進(jìn)入，退出，垂直整合;水平價(jià)值鏈管理主要是解決競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)問(wèn)題，也就是說(shuō)，與同位競(jìng)爭(zhēng)者相比，如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所有這些活動(dòng)都集中在如何提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和提高企業(yè)價(jià)值上，并且價(jià)值鏈分析必須面向企業(yè)內(nèi)部的組織，以及市場(chǎng)發(fā)展的前進(jìn)方向。價(jià)值鏈分析涉及將供應(yīng)商到最終客戶的流程分解為戰(zhàn)略上相關(guān)的活動(dòng)，以此作為管理成本的方法。通過(guò)專(zhuān)注于活動(dòng)，價(jià)值鏈分析使組織能夠了解流程，活動(dòng)，業(yè)務(wù)部門(mén)，供應(yīng)商和客戶之間的復(fù)雜相互依賴(lài)關(guān)系，以此作為識(shí)別整個(gè)價(jià)值鏈中優(yōu)化機(jī)會(huì)的一種方式。

2、基于價(jià)值鏈理論基礎(chǔ)上的成本管理特點(diǎn)

基于價(jià)值鏈理論上的房地產(chǎn)成本管理，總結(jié)出有兩個(gè)觀點(diǎn)。一種是成本控制，即使成本最小化，其中基于活動(dòng)的成本核算具有代表性;另一種是價(jià)值創(chuàng)造，其中戰(zhàn)略成本管理很受歡迎。房地產(chǎn)行業(yè)中引入價(jià)值鏈理論，應(yīng)該通過(guò)分析價(jià)值創(chuàng)造決定資源以及資金的分配比例。對(duì)于那些對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值貢獻(xiàn)更大的活動(dòng)，應(yīng)增加投資;而對(duì)于那些貢獻(xiàn)較少的人，應(yīng)嚴(yán)格控制成本[3]。

2.1 系統(tǒng)性

房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，成本差異大。傳統(tǒng)的成本管理通常將業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)圈劃分為一個(gè)部分，分別管理每個(gè)部分的成本，并且將每個(gè)部分的成本最小化，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目成本的最小化。基于價(jià)值鏈理論的成本管理將項(xiàng)目視為緊密連接的系統(tǒng)。它平衡了內(nèi)部成本的分配，并基于相同成本優(yōu)化了價(jià)值。為了控制成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，首先應(yīng)摸索清房地產(chǎn)中的價(jià)值鏈，然后基于此進(jìn)行全面的分析。

2.2 動(dòng)態(tài)性

相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)成本的控制常以靜態(tài)的數(shù)值表示。成本管理的目的是通過(guò)各種方式將這些活動(dòng)的成本降至最低。但是基于價(jià)值創(chuàng)造的成本管理是不同的，它將業(yè)務(wù)活動(dòng)的成本及其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的貢獻(xiàn)聯(lián)系起來(lái)，并根據(jù)目標(biāo)成本對(duì)其對(duì)價(jià)值創(chuàng)造的貢獻(xiàn)進(jìn)行調(diào)整，因此具有動(dòng)態(tài)靈活性的優(yōu)勢(shì)。我們引入“成本增加值創(chuàng)造率”的概念來(lái)描述成本增加和價(jià)值創(chuàng)造之間的關(guān)系，成本增加值的創(chuàng)造率=項(xiàng)目的增加值/增加的成本。

2.3 多樣性

相較于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于實(shí)際情況以及市場(chǎng)環(huán)境的把握，往往會(huì)設(shè)定不同的成本管理目標(biāo)，企業(yè)內(nèi)部或者同行業(yè)之間會(huì)存在一定的差異性。對(duì)于成本增加的創(chuàng)造價(jià)值較低的活動(dòng)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制成本，采用基于活動(dòng)的成本分析等方法，以實(shí)現(xiàn)最低的成本，從而獲得最大的利潤(rùn)。對(duì)于增加成本創(chuàng)造價(jià)值率較高的活動(dòng)，企業(yè)可以適當(dāng)?shù)卦黾映杀就度?，從而通過(guò)增加價(jià)值獲得最大的利潤(rùn)，而不是盲目地降低成本。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈分析

通過(guò)實(shí)際調(diào)查和大量文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，得出房地產(chǎn)在成本管理一方面總共分為早期、中期、后期三個(gè)階段。每個(gè)階段都包含數(shù)項(xiàng)活動(dòng)，這些活動(dòng)構(gòu)建了完善且詳細(xì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈。

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目初期

（1）地點(diǎn)選擇：結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略方向，根據(jù)實(shí)際條件、技術(shù)以及市場(chǎng)環(huán)境，比如建筑物周?chē)木坝^、布局設(shè)施以及地理位置等因素。

（2）重新確定市場(chǎng)并制定計(jì)劃：重新確定競(jìng)爭(zhēng)情況和客戶需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)定位，并提出業(yè)務(wù)建議。職位包括住房類(lèi)別和目標(biāo)消費(fèi)者群體等。

（3）土地使用權(quán)的取得：通過(guò)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行咨詢(xún)和調(diào)查，列出工程量清單，進(jìn)而通過(guò)招標(biāo)的方式獲得合理的土地使用權(quán)。

（4）布局方案設(shè)計(jì)：確定整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算，整個(gè)建筑物的建筑風(fēng)格，景觀的布局和覆蓋范圍，公寓的設(shè)計(jì)以及建筑的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。

（5）施工設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)：聘請(qǐng)具有建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，從而進(jìn)行施工設(shè)計(jì)。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目中期

（1）招標(biāo)投標(biāo)和合同簽訂：邀請(qǐng)施工單位和監(jiān)理單位投標(biāo)，并簽訂合同。合同包括雙方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定、賬目清算等

（2）結(jié)構(gòu)施工：這是施工人員完成整個(gè)項(xiàng)目施工的時(shí)期。

（3）設(shè)備安裝：施工過(guò)程中應(yīng)安裝相應(yīng)的并符合人們健康安全的設(shè)備，比如加熱器、線路、電表等基本設(shè)備。

（4）環(huán)境支持：包括對(duì)社區(qū)自然環(huán)境的美化，例如種植植物，建設(shè)水域;支持公用事業(yè)，例如對(duì)電力，水和煤氣網(wǎng)絡(luò)的評(píng)估。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目后期

（1）制定宣傳計(jì)劃：竣工后，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員制定宣傳策劃方案，提高后期的服務(wù)質(zhì)量。

（2）聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)：在向公眾發(fā)布該項(xiàng)目之前，請(qǐng)根據(jù)其服務(wù)質(zhì)量，行業(yè)聲譽(yù)，收費(fèi)等選擇物業(yè)公司，然后將藍(lán)圖設(shè)計(jì)和其他相關(guān)文件移交給物業(yè)公司。

（3）物業(yè)銷(xiāo)售：設(shè)身處地的為客戶著想并提高物業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量，提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)，積極熱心的解決客戶難題。

（4）售后服務(wù)：在物業(yè)出售后約兩年內(nèi)負(fù)責(zé)主樓的維護(hù)。

4、基于價(jià)值鏈房地產(chǎn)成本管理的有效措施

（1）價(jià)值鏈下，決策投資階段是整個(gè)項(xiàng)目成本管理中的關(guān)鍵階段，對(duì)后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、盈利收益、工程造價(jià)等過(guò)程起著至關(guān)重要的作用，相關(guān)的房地產(chǎn)商必須在項(xiàng)目的決策階段給與足夠的重視。從客戶的角度出發(fā)，合理協(xié)調(diào)企業(yè)和客戶之間的需求，提前預(yù)估投資成本以及工程項(xiàng)目帶來(lái)的收益，設(shè)計(jì)好控制成本方案;與此同時(shí)，引入高新技術(shù)，對(duì)于不同年齡、不同需求階段的用戶帶來(lái)非常好的體驗(yàn)，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值[4]。

（2）拓寬融資渠道、將非核心的業(yè)務(wù)進(jìn)行外包、優(yōu)化并創(chuàng)新價(jià)值鏈的跨界重組是房地產(chǎn)成本管理的重要手段。一方面，房地產(chǎn)在傳統(tǒng)的向銀行貸款模式下，還要建立股票、債券等融資渠道，加大自身企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面，在項(xiàng)目全生命周期中的施工、運(yùn)營(yíng)維護(hù)、處置回收等階段，利用價(jià)值鏈分析，顯示出不同階段的價(jià)值分布，從而控制成本。

（3）控制資金成本，科學(xué)安排房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金。企業(yè)必須根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況、企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)合理統(tǒng)籌資金，確保工程項(xiàng)目在對(duì)應(yīng)階段有序進(jìn)行，同時(shí)在保證工程質(zhì)量的同時(shí)控制資金成本，拓寬融資渠道。只有準(zhǔn)確預(yù)計(jì)企業(yè)內(nèi)部資金的實(shí)際運(yùn)作情況，才能將資金計(jì)劃方案最優(yōu)化，從而將投資的風(fēng)險(xiǎn)控制在最低[5]。

結(jié)語(yǔ)：

（1）通過(guò)上述可知，研究、選址、布局規(guī)劃設(shè)計(jì)、已開(kāi)發(fā)的規(guī)劃與推廣、土地使用權(quán)獲取、市場(chǎng)研究和啟動(dòng)規(guī)劃等，在基于價(jià)值鏈理論的基礎(chǔ)上可以創(chuàng)造更多價(jià)值。

（2）與傳統(tǒng)的成本管理方法相比，基于價(jià)值鏈理論可以更全面地考慮問(wèn)題，并更科學(xué)地幫助管理控制成本。該方法擴(kuò)展了控制范圍，包括預(yù)先的總體計(jì)劃，實(shí)時(shí)控制和后評(píng)估反饋，是一個(gè)全面，全方位的成本控制系統(tǒng)過(guò)程。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)重視價(jià)值鏈理論和基礎(chǔ)知識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，合理地改善成本管理，逐步優(yōu)化企業(yè)價(jià)值鏈，最終實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。

參考文獻(xiàn)：

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[5]秦強(qiáng).我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型研究[D].浙江大學(xué)，2017.