產(chǎn)權(quán)理論視角下共享車位締約探討

李夢雨 李瑞璐

摘要：近年來，我國私家車保有量迅速增長，車輛車位資源不平衡的問題日益突出。車位共享憑借諸多優(yōu)點——盤活現(xiàn)有閑置停車位、降低停車用地使用量、節(jié)約土地資源，進入公眾視野。車位共享作為一種新模式，既有市場需求，又有政策支持，卻沒有快速發(fā)展起來，這與它主要面臨的共享車位利益分配協(xié)調(diào)問題是分不開的。實現(xiàn)車位共享，需要厘清小區(qū)車位的租用權(quán)、所有權(quán)、收益權(quán)三方關(guān)系。本文從住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)分析入手，通過分析不同車位的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、車位共享相關(guān)方之間的法律關(guān)系、經(jīng)濟關(guān)系以及未來車位產(chǎn)權(quán)、相關(guān)方利益可能發(fā)生的關(guān)系變動，為共享車位締約設(shè)計提出當前適用及未來參考的建議。

關(guān)鍵詞：停車位;產(chǎn)權(quán);車位共享;締約

1小區(qū)車位所有權(quán)劃定

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝藯l規(guī)定了小區(qū)內(nèi)停車場的歸屬權(quán)問題。

第六條：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位[1]。

依此，小區(qū)車位的歸屬可分為以下三種情況：

（1）開發(fā)商將規(guī)劃內(nèi)停車場車位出售或贈與業(yè)主：購買或受贈業(yè)主擁有各自車位的產(chǎn)權(quán)，停車場的公共部分屬以上業(yè)主共有。

（2）開發(fā)商將停車場車位出租給業(yè)主：開發(fā)商持有停車場的所有權(quán)，業(yè)主通過繳納一定的費用獲得車位的使用權(quán)，費用標準一般以合同的形式約定下來。

（3）開發(fā)商將停車場建設(shè)費用分攤至房屋房款中：小區(qū)全體業(yè)主擁有停車位所有權(quán)，共同商定停車場內(nèi)車位的收費標準，且收益歸全體業(yè)主所有，可用于停車場養(yǎng)護或其他小區(qū)維護項目。

2物業(yè)是否有權(quán)收取小區(qū)停車費

小區(qū)停車費有兩種性質(zhì)——土地使用費和管理費。兩類費用收費的依據(jù)與主體各不相同。

《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此得出土地使用費的法律源頭是《物權(quán)法》，收費主體是業(yè)主。因車輛占用土地，業(yè)主收取土地使用費。

管理費的收取以國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及《合同法》為依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第54條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)?！逗贤ā返?65條及第366條規(guī)定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。寄存人應(yīng)當按照約定向保管人支付保管費。由此可知，物業(yè)征得相關(guān)業(yè)主同意的后可經(jīng)營小區(qū)公共車位，停車車主向物業(yè)交納車輛保管費。

根據(jù)以上小區(qū)停車位歸屬的分析，筆者作出如下總結(jié)：

開發(fā)商將規(guī)劃內(nèi)停車場車位出售或贈與業(yè)主，物業(yè)公司無權(quán)收取停車費，同時若經(jīng)業(yè)主大會同意，受業(yè)主委員會委托，物業(yè)公司可以通過管理車庫收取一定管理費。

開發(fā)商將停車場車位出租給業(yè)主，物業(yè)公司經(jīng)建設(shè)單位的授權(quán)后可代收停車費，費用標準由業(yè)主和建設(shè)單位約定，換句話說，物業(yè)此時同樣沒有權(quán)利收取小區(qū)停車費。

開發(fā)商將停車場建設(shè)費用分攤至房屋價款中，全體業(yè)主共有停車場所有權(quán)，業(yè)主召開業(yè)主大會來約定停車場的收費和管理標準。我國《物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車費的權(quán)利主體是業(yè)主大會或業(yè)主委員會。物業(yè)公司只是受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托，對業(yè)主停車進行收費。如因其他原因沒有成立業(yè)主委員會，由其物業(yè)所在地的居民委員會代行業(yè)委會的職責(zé)[1]。因此，社區(qū)居民委員會也是決定該區(qū)域是否收取車費的主體之一。

無論何種情況，去除管理費的收入都應(yīng)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司不得借以隨意開支。

3變化中的小區(qū)車位共享環(huán)境

3.1物業(yè)收費制度轉(zhuǎn)變：從包干制到酬金制

依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，業(yè)主與物管企業(yè)有以下兩種方式約定物業(yè)服務(wù)費用——包干制和酬金制。

包干制是指由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主征收固定額度的物業(yè)服務(wù)費用，在達到管理標準的基礎(chǔ)上內(nèi)部調(diào)節(jié)經(jīng)費余缺的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主約定比例或固定數(shù)額作為服務(wù)酬金從預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中扣除，剩下資金作為小區(qū)事務(wù)經(jīng)費，余缺由全體業(yè)主自行承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

對于物業(yè)公司來說，包干制的收費模式更加方便快捷，酬金制過于麻煩。同時，可以盡可能多的控制成本，提高利潤。從業(yè)主的角度來講，民眾維權(quán)意識和法律意識加強，知識水平更高的年輕人開始逐步關(guān)注自身的居住環(huán)境和房屋的保值增值，思考稅務(wù)籌劃，酬金制將是趨勢，共享車位的締約設(shè)計隨物業(yè)權(quán)能的固定更加具有一般性和普適性[2]。

3.2住宅小區(qū)車位定價開放推動社區(qū)自治

2015年1月4日，國家發(fā)改委價格司提出“指導(dǎo)地方放開9項商品和服務(wù)價格”，包括住宅小區(qū)停車收費服務(wù)，同時提出“有業(yè)主委員會的小區(qū)，才具備放開的條件”，“停車費由業(yè)主委員會定價”。民政部數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年10月30日，“在全國范圍內(nèi)超過半數(shù)小區(qū)未能選舉出業(yè)主委員會”。廣州市是全國房地產(chǎn)開發(fā)較早的地區(qū)之一，然而截止2012年4月，該地已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)占比也不及20%。

隨著開放小區(qū)停車定價政策的深入落實，如若住宅小區(qū)未能及時組建小區(qū)業(yè)委會，勢必在與開發(fā)商的定價協(xié)商中處于弱勢地位，引發(fā)停車收費不合理等侵害業(yè)主利益的行為后果，為了在市場環(huán)境下參與定價博弈，多數(shù)小區(qū)的業(yè)主在地方政策頒布后組建了業(yè)主委員會，在小區(qū)管理事務(wù)中，逐漸行使法律賦予的各項權(quán)利。業(yè)主在小區(qū)事務(wù)中話語權(quán)的擴大是未來一段時間的社會發(fā)展趨勢，這一點在對共享車位的締約設(shè)計中應(yīng)當引起注意。

3.3開放小區(qū)政策引導(dǎo)

2016年中央國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。

開放小區(qū)的政策牽一發(fā)而動全身，小區(qū)公共用地補償、物業(yè)管理、安全保障和民眾觀念轉(zhuǎn)變方面問題仍留待解決。打開已建成住宅小區(qū)不會一刀切，也非簡單“拆墻破院”，打開住宅小區(qū)還需配套政策，充分尊重業(yè)主權(quán)益，跟進物業(yè)管理、治安與配套設(shè)施的升級。

4共享車位締約設(shè)計建議

4.1明確適宜設(shè)置共享車位的三類產(chǎn)權(quán)

（1）敞開式地上車位。這類車位主要是指地上以規(guī)范停車為目的而劃出形成的車位，車位歸全體業(yè)主共有且免費使用，開發(fā)商或者物業(yè)沒有處置權(quán)。

（2）小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位。建筑規(guī)劃之初即在業(yè)主購房合同中說明被劃定為車位的區(qū)域（該部分不計入公攤且提前規(guī)劃為停車用地），產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，業(yè)主可以在入住后通過購買獲得對應(yīng)車位的產(chǎn)權(quán)。如不做說明，則自動歸屬全體業(yè)主，開發(fā)商可以出售、出租車位，但只能給本小區(qū)的業(yè)主使用。

（3）計入公攤面積的地下車位。前文提到，算入公攤面積的地下車位，小區(qū)全體業(yè)主對其擁有所有權(quán)，共同商定停車場內(nèi)停車的收費標準，且收益歸全體業(yè)主所有，可用于停車場養(yǎng)護或其他小區(qū)維護項目，土地使用費的部分物業(yè)不能私自用作他途。

（4）人防工程停車位不適合設(shè)置共享停車位。人防工程車位屬于人防工程，是人民防空工程的范疇，產(chǎn)權(quán)模糊[3]。它的管理現(xiàn)狀大體可分為兩種，其一車位由開發(fā)商代管，出租或出售所得收益上繳人防工程部，其二歸投資建設(shè)人防工程的投資者所有，若開發(fā)商為投資建設(shè)者，則開發(fā)商在人防工程部門辦理了相關(guān)手續(xù)后擁有管理和收益的所有權(quán)，若車位建設(shè)費用算入全體業(yè)主房款，則所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。

無論采用哪種辦法，都在共享收益的劃分方面存一定爭議和法律風(fēng)險。

4.2法律約束下利益的整合

產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的車位，共享收益屬于提供信息的共享平臺和車位所有者房地產(chǎn)開發(fā)商。因小區(qū)車位的特殊性質(zhì)，《物權(quán)法》對車位出租出售提出約束：必須首先滿足業(yè)主的需要。依據(jù)法條思想，開發(fā)商可就用于共享車位占所有車位的比例與業(yè)主委員會協(xié)商，取得多數(shù)業(yè)主同意的情況下拿出一至兩成車位（不包含人防工程車位）設(shè)為共享車位，或給予在共享車位停車的業(yè)主低于市場價格的優(yōu)惠價以保留其權(quán)利優(yōu)勢。開發(fā)商獲得收益后，將所得收益以協(xié)商比例分給保管車輛的物業(yè)公司和讓渡了部分優(yōu)先權(quán)的業(yè)主。

產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主購買或接受贈與的，共享收益屬于提供交易機會的共享平臺和車位所有者業(yè)主。車位所有者業(yè)主的閑時租賃行為事實上帶來了物業(yè)車輛保管以及安全保障成本的提高，由于上述義務(wù)屬于業(yè)主與物業(yè)的締約范圍，在物業(yè)管理費中得到體現(xiàn)，共享平臺與物業(yè)并無直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以業(yè)主委員會可與物業(yè)在車位管理補貼方面達成協(xié)議，或依據(jù)酬金制提高物管酬金占業(yè)主繳納的管理費用比重，或依據(jù)包干制提高物業(yè)收費標準，以獲得車位共享管理支持。

4.3環(huán)境因素變動引發(fā)協(xié)議風(fēng)格、協(xié)議內(nèi)容變更

隨著物業(yè)收費制度轉(zhuǎn)變、住宅小區(qū)停車位收費定價放開和小區(qū)開放政策的推進，酬金制代替包干制、業(yè)委會普遍成立并發(fā)揮社區(qū)自治作用在一定程度上有利于推動業(yè)主明晰與物業(yè)公司的權(quán)利界限，使得業(yè)委會具備實現(xiàn)盤活車位資源存量、擴大共享停車范圍意愿的充分表達權(quán)，為共享車位的市場推廣和運營方平等地制定締約奠定了良好基礎(chǔ)。

為了實現(xiàn)小區(qū)開放目標，物業(yè)管理與治安、配套設(shè)施的升級必定會與之俱進，隨著小區(qū)開放程度提高、物業(yè)管理水平與治安能力提升，共享停車締約設(shè)計將從考慮因技術(shù)限制帶來的管理成本、居民對小區(qū)封閉的固有觀念中掙脫出來，從現(xiàn)階段的以推廣車位共享理念、協(xié)調(diào)各方利益注重現(xiàn)實可操作性的風(fēng)格回歸到締約本身所具有的規(guī)范化、概念化特點。

參考文獻

王偉. 住宅小區(qū)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)問題研究[D].長春：吉林大學(xué)，2012.

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劉閱春.區(qū)分所有建筑物的人防工程歸屬論[J].法學(xué)，2013（2）：134-142.

基金項目：本文為大連海事大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目（項目編號：201910151371）。