住宅小區(qū)共用部位維修價格高企的原因
——基于信息經(jīng)濟學(xué)視角的分析

徐生鈺，許天依

（南京理工大學(xué) 經(jīng)濟管理學(xué)院，江蘇 南京 210094）

住宅專項維修資金一般被形象的稱為“房屋的養(yǎng)老金”，其合理有效的使用，事關(guān)居民住房安全和房屋正常使用年限。但是，近年來，許多住宅小區(qū)業(yè)主紛紛反映小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在濫用和侵占維修資金的情況，維修資金監(jiān)管部門也感覺到維修資金使用中虛報價格、過度維修的情況相當普遍。這種情況不但危及到“房屋的養(yǎng)老金”，而且往往使小區(qū)業(yè)主要么歸責于小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司“貪污浪費”；要么認為維修資金監(jiān)管部門“不作為”，引起了不必要的社會矛盾和糾紛。本研究認為，住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修過程中出現(xiàn)的問題，與該過程的信息不對稱有關(guān)。因此，本研究試圖從信息經(jīng)濟學(xué)視角，分析信息不對稱及其對維修價格影響的同時，用南京市相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析，并根據(jù)研究結(jié)果提出相應(yīng)的政策建議。

1 住宅小區(qū)共用部位維修的信息經(jīng)濟學(xué)分析

1.1 住宅小區(qū)共用部位維修中的信息不對稱問題

小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修是個典型的委托代理問題。其中，存在兩種類型的信息不對稱：

（1）專業(yè)知識信息不對稱，容易產(chǎn)生逆向選擇問題

包括業(yè)主委員會成員在內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主不可能對某個維修項目具體狀況、產(chǎn)生原因、施工方案、工程造價等具備專業(yè)知識，也就無法判斷施工方案和報價的合理性。而施工維修企業(yè)必然是這方面的專家，在明知小區(qū)業(yè)主不懂專業(yè)知識的情況下，就會在維修合同簽署過程中容易產(chǎn)生逆向選擇問題。

（2）維修過程監(jiān)管困難，容易產(chǎn)生道德風險

一方面，住宅小區(qū)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目一般比較分散、維修時間長，派人現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督成本太高。因此，施工方的行為幾乎是不可觀測的，容易出現(xiàn)施工方隱瞞行為的道德風險；另一方面，住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的結(jié)果和質(zhì)量，作為委托人的小區(qū)業(yè)主幾乎無法知情，維修以后如果再出故障，也無法判斷屬于維修問題還是新故障。因此，也容易出現(xiàn)施工方隱瞞信息的道德風險。

1.2 住宅小區(qū)共用部位維修中存在多級委托代理關(guān)系

對上海、南京、武漢、深圳、成都等國內(nèi)主要城市維修資金使用制度的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住宅小區(qū)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修，幾乎都不是小區(qū)業(yè)主直接委托維修施工單位進行的，是個多級委托代理關(guān)系。

首先，維修資金的使用申請人，是代表業(yè)主的業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，這就形成維修資金使用中的第一層委托代理關(guān)系。其次，在實際操作中，絕大多數(shù)小區(qū)都是委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)去填報申請材料、組織利益相關(guān)業(yè)主投票、聘用審價機構(gòu)、監(jiān)理機構(gòu)和維修施工企業(yè)等具體工作。這就又形成了維修資金使用中的第二層委托代理關(guān)系。第三，對于符合一定條件的維修項目，要聘用監(jiān)理和審價機構(gòu)，對維修施工企業(yè)進行監(jiān)督和審核。這又形成了一層委托代理關(guān)系。

這樣，從小區(qū)全體業(yè)主到最終的維修施工企業(yè)，小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中存在四級委托代理關(guān)系，這種多層級的委托代理關(guān)系，必將影響信息傳遞速度和準確性，加劇信息不對稱的程度。（見圖1）

圖1 南京市住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修中的委托代理關(guān)系

2 實證分析

2.1 分析思路

考慮到數(shù)據(jù)的可得性，作者試圖僅僅以電梯和防水維修為例，來分析信息不對稱對維修價格的影響。具體來說：第一，相對于住房屋面外墻防水層的維修，電梯、消防等公共設(shè)備的維修所需的維修知識技能更加復(fù)雜，維修過程難以監(jiān)控，維修結(jié)果和質(zhì)量無法把控。也就是電梯、消防的維修過程中，信息系不對稱程度要比防水層的高。第二，如果這種分析是正確的，則在電梯、消防的維修中，施工方虛報價格的程度就會比防水維修中虛報得更高。

2.2 變量、方法和數(shù)據(jù)

為了防止施工方虛報價格，南京市在維修資金使用中，對于達到一定金額的單個項目，在施工前聘請審價機構(gòu)對施工單位的報價進行審核，審價單位對于審核認為超過市場價位的部分要進行核減。核減率越高說明施工單位報價和市場價格的偏離程度越大。如果信息不對稱的不同類型維修項目核減率有明顯差異，說明信息在維修報價中起了作用。因此，本文就以核減率為主要變量，應(yīng)用spss22.0對電梯維修項目與防水層維修項目的核減率進行獨立樣本T檢驗，如果T檢驗通過，則說明兩個樣本具有顯著的差異，并且通過比較兩者的均值進一步說明信息不對稱程度越高，則維修價格虛報程度越高。

本文的數(shù)據(jù)來源于南京市住房保障和房產(chǎn)局官網(wǎng)，主要是從其公示的2019年4～7月所有住宅小區(qū)維修資金使用項目的資料——總共1193條記錄中，逐條人工篩選出首款公示、一次性公示的電梯、防水層維修記錄共299條，并通過閱讀維修記錄中審價單位出示的審價報告，逐條收集經(jīng)過審價的維修項目類型及核減率信息，作為分析的依據(jù)。

2.3 實證結(jié)果

經(jīng)過初步的統(tǒng)計，2019年4～7月期間公示的299個電梯維修和防水層維修項目的核減率分布具體如表2。

表2 維修項目核減率統(tǒng)計

觀察電梯維修和防水層維修項目核減率的分布，不難發(fā)現(xiàn)電梯維修項目更多分布在高核減率范圍內(nèi)，而防水層維修項目則以小于6%的低核減率居多。進一步運用統(tǒng)計軟件spss22.0，通過獨立樣本T檢驗考察電梯和防水層維修項目是否存在顯著的核減率差異，結(jié)果如表3所示。

表3 核減率的獨立樣本t檢驗

表3報告了獨立樣本t檢驗的結(jié)果，防水層、電梯維修核減率均值分別為5.79%、9.81%，且p值小于0.001，說明電梯維修的核減率顯著高于防水層維修的核減率。隨著住宅共有部位和共用設(shè)備設(shè)施維修所需要的知識技能難度的上升，維修費用溢價程度隨之上升。一定程度驗證了前文分析得出的結(jié)果，即委托人與代理人之間信息不對稱是導(dǎo)致維修價格溢價的重要原因，信息不對稱程度越高，虛報價格將會越高。

3 住宅小區(qū)共用部位維修中信息不對稱問題的解決思路

對于如何解信息不對稱基礎(chǔ)上的委托代理問題，理論相當多。但是，兩個基本的方向是確定的：（1）縮小信息不對稱程度。（2）激勵相容的機制設(shè)計。立足于此，在該問題上應(yīng)該采取以下措施。

3.1 聘請專業(yè)的第三方，縮小專業(yè)知識造成的信息不對稱

就是小區(qū)業(yè)主通過市場聘請維修方面的專業(yè)人士，為自己把關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的整個過程。由懂專業(yè)技術(shù)的同行對維修施工方案、用料用材、施工過程、工程造價等進行監(jiān)督，將在很大程度上降低由此引起的維修資金使用安全風險。

3.2 操作流程和申報材料標準化，縮小因無法現(xiàn)場監(jiān)督而導(dǎo)致的信息不對稱

就是為了使信息、信號顯示更加及時準確，便于第三方專業(yè)監(jiān)管人員判斷與比較，各類項目在操作流程和申報材料的格式、內(nèi)容方面，應(yīng)該實現(xiàn)標準化、格式化。標準化、格式化的基礎(chǔ)上，再加上懂專業(yè)技術(shù)知識的第三方監(jiān)管人員，會在一定程度上解決這方面的信息不對稱問題。

3.3 所有主體及時通過網(wǎng)絡(luò)公開工作進展和狀態(tài)

公開、透明是最好的監(jiān)督，互聯(lián)網(wǎng)渠道可以節(jié)省大量時間，也可以免除紙質(zhì)材料打印成本，還便于審核和事后核查。因此，通過網(wǎng)絡(luò)渠道對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修進展和狀況及時進行公開，能夠?qū)S修資金使用安全起到積極作用。

3.4 建立有效的報酬激勵機制

委托代理問題的根治，需要激勵相容的機制設(shè)計。具體如何設(shè)計是一個相當困難的問題。但是，最基本的要求是，無論是專業(yè)第三方還是施工方，作為代理人，其在接受監(jiān)管的同時，給予一個合理的報酬水平，會有利于激勵其努力工作、減少機會主義行為。

4 結(jié)語

總之，本研究結(jié)合信息經(jīng)濟學(xué)分析認為，信息不對稱引致的逆向選擇和道德風險，是小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修價格高企的主要原因。并且，用南京相關(guān)數(shù)據(jù)進行實證分析表明，信息不對稱程度越高，施工方虛報價格的可能性就越大。據(jù)此，對于該問題的解決，應(yīng)該設(shè)計一整套激勵相容的機制，縮小信息不對稱程度、促使各級代理人為小區(qū)業(yè)主的利益服務(wù)。