形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪問題及對策

張?zhí)m明

摘 要：隨著我國不動產(chǎn)登記政策的全面推行，對應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和系統(tǒng)也在不斷優(yōu)化和完善。只有將我國的不動產(chǎn)權(quán)籍測繪調(diào)查工作落實(shí)到位，才能夠確保不動產(chǎn)登記整體體系更加完整、科學(xué)。規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作制度與體系，解決效率低下、測繪結(jié)構(gòu)不合理的問題，更加科學(xué)合理地明確費(fèi)用問題，可使新形勢下的不動權(quán)籍調(diào)查測繪問題在不斷優(yōu)化的體系中得到科學(xué)有效的解決。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;問題;措施

1 引言

近年來，隨著農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革等改革事項(xiàng)的全面推進(jìn)，農(nóng)民群眾對盤活資產(chǎn)，加快流轉(zhuǎn)，促進(jìn)增收呼聲日漸高漲，對不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證要求也日漸迫切。根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的若干意見》、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）文件要求，為推進(jìn)南江縣不動產(chǎn)登記中心農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查及測繪工作，切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村各項(xiàng)改革深入推進(jìn)，開展農(nóng)房登記及權(quán)籍調(diào)查測繪工作，為統(tǒng)一登記工作提供準(zhǔn)確的支撐性基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的問題

2.1 數(shù)據(jù)整合速度慢

經(jīng)過大量的研究和分析發(fā)現(xiàn)，通常情況下房產(chǎn)數(shù)據(jù)以及對應(yīng)的土地情況數(shù)據(jù)在實(shí)際調(diào)查和測繪的過程中會受到某些工作流程限制，這些客觀因素都會導(dǎo)致后期數(shù)據(jù)庫信息不全使得整合效率大打折扣。并且由于地域和地區(qū)不動產(chǎn)的信息整合有所差異，不動產(chǎn)權(quán)籍的登記和錄入，以及一些圖像信息在與其數(shù)據(jù)內(nèi)容進(jìn)行匹配的過程中也面臨著一些形形色色的問題。不同城市在進(jìn)行城市規(guī)劃和工程整修翻新的過程中會遇到不同的問題。部分場地轉(zhuǎn)讓問題會導(dǎo)致環(huán)境發(fā)生改變。部分地方的不動產(chǎn)權(quán)籍圖形與不動產(chǎn)數(shù)據(jù)在更新過程中存在著不及時問題，多方面的問題疊加就會或多或少地影響權(quán)益問題以及權(quán)籍資料的核對效率，數(shù)據(jù)整理的效率不高會對新形勢下不動產(chǎn)權(quán)的調(diào)查和測繪帶來很多的負(fù)面影響。

2.2 規(guī)劃驗(yàn)收沒有檢查宗地四至范圍是否符合規(guī)劃

在機(jī)構(gòu)改革之前，組織規(guī)劃驗(yàn)收時沒有自然資源部門參與，規(guī)劃部門也沒有對批建項(xiàng)目的宗地四至情況進(jìn)行實(shí)地復(fù)測，導(dǎo)致超占面積等問題頻頻發(fā)生。又因分散登記原因，自然資源部門也不能及時發(fā)現(xiàn)超占面積等問題，導(dǎo)致歷史遺留問題越積越多。2018年機(jī)構(gòu)改革后，規(guī)劃職能劃歸至自然資源部門。在規(guī)劃驗(yàn)收時，依據(jù)竣工測繪單位提供的實(shí)測圖形與項(xiàng)目總規(guī)圖進(jìn)行比較，如一致則不再進(jìn)行實(shí)地測量。對于存在超占面積問題的宗地，相關(guān)部門一旦出具項(xiàng)目符合規(guī)劃意見，開發(fā)商便具備了首次登記的要件之一，超占面積的歷史遺留問題也可能得不到有效解決。

3 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的對策

3.1 進(jìn)一步整合機(jī)構(gòu)，拓展業(yè)務(wù)的范圍

不動產(chǎn)權(quán)籍測繪是離不開某些機(jī)構(gòu)的輔助的。眾所周知，不動產(chǎn)測繪一般包含兩個主要方面，一是宗地測繪，二是較為普遍的房產(chǎn)測繪。在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍規(guī)范登記前都需要進(jìn)行這兩個方面的準(zhǔn)備工作，需要將宗地測繪與房產(chǎn)測繪進(jìn)行落實(shí)，一般都會委托一些對應(yīng)的有資質(zhì)有能力的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作。這樣必然會導(dǎo)致整個測繪過程中出現(xiàn)很多的測繪規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，整個不動產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)來源也會變得非常多。這些形形色色的問題都會導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查和效率大打折扣。一些機(jī)構(gòu)的能力與專業(yè)素養(yǎng)過關(guān)，他們在實(shí)際的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記操作完成后，可以輕車熟路地啟動操作流程;但是有一些機(jī)構(gòu)缺少必要的操作與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，則會導(dǎo)致相關(guān)機(jī)構(gòu)所提交的測繪成果與測繪報(bào)告質(zhì)量參差不齊。部分機(jī)構(gòu)人員缺少必要的專業(yè)能力與專業(yè)素養(yǎng)，不利于規(guī)范化不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪開展。在新形勢下要更好地開展對不動產(chǎn)權(quán)的測繪與調(diào)查工作，就需要整合機(jī)構(gòu)在數(shù)據(jù)處理過程中不斷拓展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)范圍，來順應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查與測繪工作的開展。

3.2 測繪結(jié)果的控制

針對聯(lián)合測繪，服務(wù)機(jī)構(gòu)要保證各類儀器設(shè)備的精度，要依據(jù)相關(guān)的規(guī)定加以檢定或進(jìn)行校準(zhǔn)。儀器如果為進(jìn)口設(shè)備，要符合國內(nèi)計(jì)量法規(guī)的規(guī)定。不能使用沒有經(jīng)過檢定或者超過檢定有效期的儀器來進(jìn)行測繪服務(wù)。測繪服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)使用經(jīng)專業(yè)部門認(rèn)證或認(rèn)可的測繪軟件。測繪服務(wù)機(jī)構(gòu)對其完成的聯(lián)合測繪成果質(zhì)量要終身負(fù)責(zé)，對于提交的聯(lián)合測繪成果要采用“二級檢查”的方式，測繪人員對其工作成果要加以簽字確認(rèn)，各類數(shù)據(jù)要如實(shí)填寫，記錄要完整保存。檢查記錄要體現(xiàn)出檢查過程（檢查方法、最終結(jié)果），過程控制和最終數(shù)據(jù)不能由同一人負(fù)責(zé)。

3.3 數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換及標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫質(zhì)量控制

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫是不動產(chǎn)登記部門登記發(fā)證的數(shù)據(jù)來源，各地方不動產(chǎn)登記部門所需要數(shù)據(jù)的內(nèi)容和格式可能存在差異。為此需要針對不同區(qū)域所需不同的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)制定不同的數(shù)據(jù)庫方案。利用 51 建庫軟件輸出的中間庫成果與南江縣登記中心所需的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行對比分析，按照登記中心標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫字段格式，運(yùn)用 FME 進(jìn)行批量掛接與轉(zhuǎn)換。對轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢查，主要檢查標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫所包含的各圖層間拓?fù)浼皩傩躁P(guān)系、字段格式一致性。針對各圖層分別設(shè)立不同的檢查規(guī)則，借助FME 編寫工作流程，簡化并確保檢查的準(zhǔn)確性，確保提交數(shù)據(jù)完全符合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。

4 結(jié)束語

要更好地開展不動產(chǎn)權(quán)籍檔案的整體測繪與調(diào)查工作，就需要及時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與測繪中的問題并采取相應(yīng)的措施解決，使得整體的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)采集與整合更加科學(xué)合理，推動新形勢下我國不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與測繪工作順利開展。

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