受疫情影響要解除租賃合同，租客訴出租方未獲支持

程玥

申先生是一位創(chuàng)業(yè)者，其承租了某大廈地下一層部分區(qū)域用于開(kāi)辦公司，因疫情影響，其認(rèn)為合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故向出租方北京某科技公司提出解除合同，該公司并未同意。申先生遂將出租方訴至法院，要求確認(rèn)雙方的租賃合同已解除，并要求退還租金及押金。日前，海淀法院審結(jié)了此案，駁回了申先生的全部訴請(qǐng)。

原告申先生訴稱，2019年10月，其與被告北京某科技公司就位于北京市海淀區(qū)某大廈地下一層部分區(qū)域簽訂了房屋租賃合同，約定用途為辦公使用。2020年1月29日，申先生以微信文字及語(yǔ)音方式向被告方負(fù)責(zé)人劉某溝通疫情期間無(wú)法使用房屋如何處理的問(wèn)題，對(duì)方以向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)為由一直推托。申先生于2020年2月26日正式向被告提出解除租賃合同，被告未理會(huì)承租人的請(qǐng)求。申先生稱其租賃涉案房屋系用于注冊(cè)教育咨詢類公司并接受學(xué)生到店咨詢，但公司至今并未注冊(cè)成功，且由于新冠肺炎疫情這一不可抗力影響，合同目的亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因其租賃房屋已無(wú)實(shí)際意義，要求確認(rèn)雙方的合同已于2020年2月26日解除，并退還租金6萬(wàn)元及押金2萬(wàn)元。

被告科技公司辯稱，關(guān)于確認(rèn)合同已解除，出現(xiàn)疫情并不直接導(dǎo)致不可抗力條款的適用，雙方合同第一條第一款約定，出租用途是辦公使用，疫情并未影響該用途。關(guān)于退還租金，今年1月申先生向我方支付了租金6萬(wàn)元整，實(shí)際使用到3月30日，離最后期限也沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間了。關(guān)于退還押金，原告微信所述為單方通知解除合同，實(shí)際上并不存在解除合同的法定事由。此外，我方保留主張?jiān)孢`約的權(quán)利，另行解決，不在本案中處理。

《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定合同解除的方式有單方解除和雙方協(xié)商解除。雙方就解除合同協(xié)商未果的情況下，申先生能否以不可抗力致使其合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，行使單方解除權(quán)來(lái)解除合同？法院對(duì)此評(píng)述如下。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。依據(jù)該條規(guī)定，當(dāng)事人在不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的情況下，享有單方解除合同的權(quán)利。庭審中，申先生稱其租賃涉案房屋用于注冊(cè)教育咨詢類公司，但公司至今并未注冊(cè)成功，且由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致其無(wú)法接受學(xué)生到店咨詢，合同目的亦無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，科技公司主張申先生租賃涉案房屋的目的系注冊(cè)公司，并且根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，地下空間不能用于教育，只能用于注冊(cè)公司。法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中雙方在合同中僅約定涉案房屋用作辦公使用，并未明確涉案房屋能否用作教育用途。申某簽訂合同的目的是使用房屋并用于經(jīng)營(yíng)。近期，我國(guó)發(fā)生了新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為了應(yīng)對(duì)這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件，避免疫情擴(kuò)大，相關(guān)部門(mén)采取了積極有效的疫情防控以及應(yīng)急處置措施來(lái)限制人口流動(dòng)。這會(huì)給申先生使用涉案房屋帶來(lái)不便，造成申先生實(shí)際經(jīng)營(yíng)的不利局面，確實(shí)會(huì)對(duì)申先生簽訂合同的目的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生一定影響。但隨著疫情防控以及應(yīng)急處置措施積極效果的顯現(xiàn)，疫情對(duì)申先生的影響程度會(huì)有一定的時(shí)效性，申先生受影響程度可能會(huì)得到好轉(zhuǎn)。也正如申先生在庭審中所述，涉案房屋所在的寫(xiě)字樓只要進(jìn)行體溫測(cè)量并予以相關(guān)登記后，申先生作為承租人能自由出入，可以使用涉案房屋。故法院認(rèn)為新冠肺炎疫情防控以及應(yīng)急處置措施確實(shí)會(huì)對(duì)合同的履行造成影響，但這種影響尚不足以達(dá)到無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的并解除合同的程度。法院經(jīng)過(guò)綜合考慮后認(rèn)為不宜解除本案合同，故對(duì)申先生要求解除合同的請(qǐng)求，不予支持。

但法院同時(shí)指出，新冠肺炎疫情客觀上確實(shí)給申先生造成了損失。申先生可以依據(jù)雙方所簽合同第十條約定，與該科技公司協(xié)商減免租金或延長(zhǎng)租期，對(duì)合同進(jìn)行變更，亦可通過(guò)訴訟解決前述事宜，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

最終，法院判決駁回了原告申先生的全部訴請(qǐng)求。宣判后，雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。

法官提醒

疫情作為經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法預(yù)見(jiàn)且不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，起因與出租方和承租方無(wú)關(guān)，但是需要雙方共同面對(duì)。雙方應(yīng)基于公平原則，通力合作、相互理解，盡量通過(guò)友好協(xié)商的方式，采取減免租金或延長(zhǎng)租期等措施，積極解決問(wèn)題，化解糾紛，同時(shí)也能達(dá)到分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、互利互惠的雙贏效果。