不動產(chǎn)測繪工作中存在的問題與解決措施

文/金序能 義烏國信勘測造價咨詢有限公司 浙江義烏 332000

近些年來來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，我國的不動產(chǎn)事物也在不斷變化過程中，其面積、質(zhì)量存在動態(tài)性，目前，雖然國家已經(jīng)出臺了眾多的測繪標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際操作過程中仍存在眾多問題，無法滿足不動產(chǎn)測繪的要求。加強(qiáng)這方面問題的解決顯得尤為重要，這不僅需要國家政策制度的保證，也需要工作人員測繪技術(shù)與時俱進(jìn)，不斷提高工作技能等。

1、不動產(chǎn)測繪工作的概述

所謂的不動產(chǎn)測繪，就是對房產(chǎn)或土地進(jìn)行測量，以完成地籍管理和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記或變更的相關(guān)工作，是國家進(jìn)行土地和房產(chǎn)管理的有效手段。其中在地籍的測繪工作中，主要包含了地籍變更的測量和地籍圖的繪制等事項(xiàng)。由于地籍管理的特殊性，因此以地籍為對象的測繪工作有著顯著的政府性能，要在完成相應(yīng)的地籍調(diào)查之后才能開展，并且測量的技術(shù)種類較多，獲得數(shù)據(jù)也更具精準(zhǔn)度。除此之外，在對房產(chǎn)進(jìn)行測量的過程中，更加關(guān)注的是對房屋或其他相關(guān)建筑物的測量，并在其基礎(chǔ)上開展繪圖，從而確定不動產(chǎn)的使用以及數(shù)量或產(chǎn)權(quán)變更的信息，而這些數(shù)據(jù)也將為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、產(chǎn)權(quán)的管理以及證明工作提供重要的依據(jù)。由于不動產(chǎn)測繪工作的對象主要是房產(chǎn)和土地，因此該項(xiàng)工作更具權(quán)威性，所計算的結(jié)果不允許隨意改動，是不動產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更的重要依據(jù)，對保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益有著關(guān)鍵作用，與此同時該項(xiàng)工作也對測繪人員的專業(yè)能力有更為嚴(yán)格的需求，需要他們不斷更新測量技術(shù)和提升操作技能，從而更好地保障測繪工作的高精準(zhǔn)，為不動產(chǎn)的管理工作提供依據(jù)。

2、不動產(chǎn)測繪工作中存在的問題

2.1 缺乏制度保障

為了促進(jìn)房地產(chǎn)測繪測量工作的順利開展，不斷建立地籍測繪，房產(chǎn)測繪，海域測繪的相關(guān)制度，制定制度的過程中還存在一些問題，對測繪的要求也不能進(jìn)行細(xì)化，導(dǎo)致測量的數(shù)據(jù)與實(shí)際的數(shù)據(jù)有一定的差異，從而影響測繪工作的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)測繪的過程中由于沒由完整的測繪制度，而影響了房產(chǎn)測繪工作的正常進(jìn)行，所以我們必須高度重視，加強(qiáng)房產(chǎn)測繪制度的改進(jìn)和完善。

2.2 凈高與層高的混淆

在不動產(chǎn)的測繪工作中，經(jīng)常會出現(xiàn)將凈高測量同層高測量相混的情況，有些甚至直接把凈高的數(shù)據(jù)來當(dāng)成是層高的測量結(jié)果。按常理來講，層高所指的就是樓層之間，樓層同地面，或樓層同頂樓中間的高度，在測量的實(shí)際中往往會存在一定的誤差，并且國家對于如何彌補(bǔ)這些誤差數(shù)據(jù)也沒有進(jìn)行統(tǒng)一的明示，因此給不動產(chǎn)凈高的測量工作帶來了很多麻煩。其中需要引起注意的是，在不動產(chǎn)的高度測繪中往往是以層高作為依據(jù)的，只有在沒有層高的狀況下才可以按照凈高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行丈量。

2.3 面積分?jǐn)偛痪鶈栴}

在不動產(chǎn)的測繪工作中，建筑物的面積分?jǐn)倖栴}也比較凸顯。通常在住宅樓的測繪中經(jīng)常會遇到面積分?jǐn)偟默F(xiàn)象，因此就需要對房屋的整體面積進(jìn)行計算，并將其同建筑物的整體面積相結(jié)合來推斷出分?jǐn)倲?shù)據(jù)。但是由于建筑物的種類比較多，并且用途各不相同，一些面積的分?jǐn)偣ぷ鬟€涉及到二級或多級的問題，這就需要依據(jù)實(shí)際的收益狀況來進(jìn)行分?jǐn)偣浪恪Ｒ虼嗽诋?dāng)前以不動產(chǎn)為對象的測繪工作中，面積分?jǐn)偟臓幾h一直存在，如果沒有提前設(shè)計好合理的分?jǐn)偯娣e算法，就很難保證分?jǐn)偯娣e測量結(jié)果的高精準(zhǔn)。

2.4 房屋長度測量誤差

在不動產(chǎn)的測繪工作中，房屋長度測量誤差現(xiàn)象很難避免。造成誤差問題出現(xiàn)的主要原因?yàn)椴粍赢a(chǎn)在建設(shè)的過程中，不夠規(guī)范的操作導(dǎo)致左右墻體或前后墻體之間的不相等。亦或是由于房屋年代久遠(yuǎn)，在長期的使用中出現(xiàn)一定的形變，從而造成同一個建筑物中前后墻體或左右墻體的不相等現(xiàn)象。在這種情況下，就必須加強(qiáng)對測量數(shù)據(jù)精準(zhǔn)性的重視，要在進(jìn)行多次測量的基礎(chǔ)上對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行整合處理，并求出平均值再結(jié)合繪圖來估算出不動產(chǎn)的實(shí)際面積。

3、加強(qiáng)不動產(chǎn)測繪工作的有效措施

3.1 利用先進(jìn)技術(shù)，提高測繪工作效率

目前測繪效率較低的原因與技術(shù)的落后有直接的關(guān)系，因此為了提高測繪的技術(shù)水平，有關(guān)單位和部門要加大對房產(chǎn)測繪資金的投入，并且提高就業(yè)人員的整體素質(zhì)，通過培訓(xùn)或教育的方式提升就業(yè)人員的技術(shù)水平，通過高科技技術(shù)來改善房產(chǎn)測繪過程中的工作效率和速度。例如在測繪的過程中，可以使用全球定位系統(tǒng)，地理信息系統(tǒng)和遙感技術(shù)來測量房地產(chǎn)的面積和結(jié)構(gòu)，這也有助于隨后開發(fā)的數(shù)據(jù)的注冊和存儲，也便于房產(chǎn)測繪工作的順利進(jìn)行。

3.2 制定健全的法律法規(guī)

面對房地產(chǎn)測繪過程中制度的不完善，有關(guān)部門需要盡快制定相應(yīng)的法律法規(guī)，明確規(guī)范測繪公司和政府的工作職責(zé)，避免責(zé)任追究;另外，還應(yīng)制定一項(xiàng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)。在對房產(chǎn)測繪過程中，如果各地區(qū)在測繪過程中根據(jù)自身特點(diǎn)制定相應(yīng)的測量標(biāo)準(zhǔn)，就會使各地區(qū)的測繪數(shù)據(jù)、測繪信息的傳遞受到阻礙，只有制定統(tǒng)一比較標(biāo)準(zhǔn)，才能保證測繪工作的順利開展。

3.3 完善數(shù)據(jù)的分析過程

1）數(shù)據(jù)分析。熟悉和掌握房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息，在測繪過程中按照相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫中的信息的建立要求，不斷更新數(shù)據(jù)庫。在分析中，對能不能使用“準(zhǔn)不動產(chǎn)測量”進(jìn)行的測量要進(jìn)行全面的理解和分析。

2）數(shù)據(jù)收集。對于房地產(chǎn)信息的獲取必須從兩個舞蹈來獲取；首先對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行直接應(yīng)用；其次是現(xiàn)場數(shù)據(jù)的收集。在數(shù)據(jù)收集期間，一些準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)將被輸入到數(shù)據(jù)庫中，在輸入信息的同時，要注意數(shù)據(jù)格式的有效性，其中全要素地形數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，地類數(shù)據(jù)和控制數(shù)據(jù)等是數(shù)據(jù)和信息的主要內(nèi)容。

3）數(shù)據(jù)編輯，分類和存儲。根據(jù)數(shù)據(jù)庫的要求，在數(shù)據(jù)采集完成后，對數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯組織，然后將數(shù)據(jù)收集匯總形成數(shù)據(jù)庫，最后形成不動產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)。

結(jié)語：

綜上所述，新時期下，盡管國內(nèi)不動產(chǎn)的測繪水平有了飛速的發(fā)展和提升，但仍存在許多不足之處，主要為在不動產(chǎn)的層高測量和長度丈量，以及分?jǐn)偯娣e的測量方面。因此，為進(jìn)一步保障不動產(chǎn)測繪工作的實(shí)效性，就要加大對先進(jìn)測繪技術(shù)的使用，從而提高測繪工作效率，制定健全的法律法規(guī)，完善數(shù)據(jù)的分析過程，通過不斷改善測繪手段和提高測繪精準(zhǔn)度，從而實(shí)現(xiàn)對現(xiàn)代化測繪水平的有效提升。