淺析房地產(chǎn)項目施工質量控制與管理

王旭

摘 要：隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，人們對房地產(chǎn)建筑的要求越來越高，對房地產(chǎn)項目工程施工質量的保證以及對施工的管理也越來越嚴格。工程質量作為房地產(chǎn)項目中的一個重要組成部分，對于房屋的使用有著巨大的意義。為了不斷改善房屋工程項目的質量，則需要在施工階段的質量管理給予高度重視。針對此，本文將要總結出在房地產(chǎn)項目施工的管理中所發(fā)現(xiàn)的問題，并在問題的發(fā)生基礎上深入探討如何加強房產(chǎn)項目工程施工質量與管理。

關鍵詞：房地產(chǎn);項目;質量控制;工程管理

引言：

項目房屋工程質量的控制和管理在建筑工程項目中有著重要的地位，它直接關系到建筑的壽命周期已經(jīng)小業(yè)主的財產(chǎn)和人民的生命安全息息相關，隨著房屋建筑工程數(shù)量不斷增加，對于項目的質量管理也越來越嚴格。在房地產(chǎn)整個開發(fā)施工過程中，各階段節(jié)點與施工質量密切相關，關乎著項目總工期，也影響著項目質量的好壞，同時也與人們的使用生活舒適度緊緊相連。我國房地產(chǎn)工程施工應當將質量掌控以及監(jiān)督管理做得更加細致、系統(tǒng)，滿足人們使用和居住安全的目的做好質量的工作。

一、目前房地產(chǎn)項目施工質量控制與管理出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)行業(yè)為了維持我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展與推進，項目的施工質量與管理都應當保持良好的維度。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目施工質量與工程管理主要有以下問題。

第一，圖紙設計不規(guī)范?，F(xiàn)階段各大設計院設計的項目圖紙都是外包，外包資歷不足或經(jīng)驗匱乏的情況下，圖紙設計質量直接影響房地產(chǎn)工程的施工質量。結合多個項目的現(xiàn)場，設計問題主要有以下幾點：設計圖紙與施工情況不符、圖紙上的材料設備參數(shù)偏差較大，與實際不符、圖紙不全缺失等。因此對于甲方管理人員及施工單位的管理人員的熟練度和經(jīng)驗要求較高，有經(jīng)驗管理人員可根據(jù)圖紙與現(xiàn)場條件進行變通，有效避免因圖紙與現(xiàn)場施工大環(huán)境不符出現(xiàn)返工延誤工期的現(xiàn)象。

第二，監(jiān)理人員的監(jiān)管問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)的人員從業(yè)情況分析，對于監(jiān)理單位管理人員來說，由于管理涉及的領域多，事務繁雜。因此，監(jiān)理單位一直在追求利益最大化，有些監(jiān)理的管理人員無法滿足項目的標準要求，還有現(xiàn)在的監(jiān)理管理人員大部分都是未受過專業(yè)教導年紀較大的人，工作上懶惰，缺乏責任心，部分專業(yè)知識體系不夠完整，在執(zhí)行監(jiān)理工作時出現(xiàn)玩忽職守的現(xiàn)象。很有可能會導致房產(chǎn)項目的建設質量和安全問題出現(xiàn)。

第三，成本問題?，F(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)面臨最多的問題就是成本問題，如何合理規(guī)劃整個房產(chǎn)項目的成本做到統(tǒng)籌分配和成本的合理高效配置是影響整個房地產(chǎn)項目是否達到投資回收率的重要因素。在我國整個經(jīng)濟發(fā)展期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展高峰期，但房地產(chǎn)開發(fā)商的成本資金無法緊跟工期進度是普遍現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)商撥給各分供方、材料的成本資金不能滿足，導致分供方單位為謀求自身的利益而采用質量差材料進行施工。極大地影響了房地產(chǎn)工程施工的質量水平。

二、如何做好房地產(chǎn)項目施工質量與管理

（一）招投標項目重視

在房地產(chǎn)項目工程施工之前，需要對各施工單位和材料供應商進行招投標，對單位各方面進行分析，在此基礎上對標底價格進行了解，預判識別風險。對于項目管理者而言，不僅需要對價格、市場以及材料等方面進行精準分析，更需要的是綜合管理素質和預見性的判斷意識。

前期管理規(guī)劃是對現(xiàn)場施工資源優(yōu)化的合理措施，不僅能降低生產(chǎn)成本，更是提升房地產(chǎn)項目能效和施工質量。對于材料設備也應當在嚴格監(jiān)管把控，合理的對各階段計劃進行申報，做到整個項目的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）嚴格要求圖紙

施工圖內容的變更需要經(jīng)過設計人員以及管理人員的共同協(xié)商進行，因此有效利用設計審核的十分關鍵。利用審圖階段對施工圖紙進行修改，對各圖紙和參數(shù)反復核驗，只有完善且參數(shù)清晰地圖紙才能使施工人員有效進行施工。當管理人員和設計人員秉承細心、嚴謹?shù)膽B(tài)度，才能提升房地產(chǎn)項目的工程質量。

在設備、材料選擇具有多樣性的工程施工中，使用性價比高的設備材料。在明確整體工程對的需求后進行圖紙設計，且圖紙匹配度要快速于工程進度。工程施工人員應當在拿到圖紙之后首先完成對施工圖紙的正確解讀，充分掌握設計意圖，理解設計構想，然后在施工現(xiàn)場完成對圖紙與現(xiàn)場的對照，在施工現(xiàn)場對比設計施工圖紙的可行性并找出沖突點，及時與設計人員協(xié)商，必要時進行修改。要盡可能將圖紙問題在施工之前變更修改好，確保后續(xù)成本和工期。

在進行設計審核的過程中不僅要著重審查設計是否能體現(xiàn)出經(jīng)濟適用性，同時也要考慮到整個系統(tǒng)技術是否合理有效，是否緊跟小業(yè)主的需求。

（三）質量有效控制

房屋質量一向貫穿整個建筑工程，因此細致精確是必要，質量是建筑工程的核心問題。

第一，控制材料質量。在項目中，建筑商為了贏得本項目的最大利益，會想盡一切辦法降低成本，。而材料設備的選擇是控制成本的最直接途徑，會直接關系著整個工程的質量。合理的使用材料設備，是確保產(chǎn)品的有效途徑。對材料進行有效的檢測，阻擋檢驗不合格的材料進入施工現(xiàn)場。與此同時，對于進場材料的數(shù)量、型號規(guī)格都應當做好明確的登記，進場的質量檢驗都要嚴格控制。對于項目工程來說，設備、材料都應當選用通過國家質量檢驗、具有質量合格保障的材料，同時還要依據(jù)工程對材料的具體要求，即型號規(guī)格、使用性能等來更加精準的選用合理材料。在選用上，供貨商的選擇同樣需要在長期的合作中進行擇優(yōu)，信譽和規(guī)模滿足要求的供貨商是值得長期合作的對象。

第二，管理隊伍組成。工程質量需要由專業(yè)技能強的施工人員進行施工，因此，施工隊伍組建前的人員評估以及考察必不可少。人員所需的必要證件是評價施工人員的一項，同時要結合施工人員的實際操作能力，進行綜合評價錄用。在此之后需要施工人員進行技術操作能力考察，但考慮到施工人員數(shù)量龐大，涉及部分繁雜，考察工作需要分階段進行。

第三，控制過程中的質量。房地產(chǎn)項目的施工過程是質量控制的重點，需要嚴格按照設計圖紙、施工規(guī)范和地方有關規(guī)定進行嚴謹?shù)馁|量把控。工程施工實行樣板引路，包括重要部位、關鍵節(jié)點、新工藝新材料的應用等，特別是關于滲漏方面的必須實行樣板引路制。如施工過程中出現(xiàn)圖紙部分的失誤應當及時提出再進行處理，與設計部門進行商討更改。在工程施工過程中必須做到規(guī)范，責任到人，科學的施工和人員分配是推動工程質量保障的基礎。

（四）人員素質及能力的提升

管理及施工人員在項目的全過程中及交付的每個階段都是工程生產(chǎn)和經(jīng)營的主體，是貫穿建筑工程的全過程。因此，質量的控制首先考慮就是人員的控制。所以開發(fā)商對工程管理人員的要求是具有全面的專業(yè)知識，完善的管理制度，得力的技術措施，工程質量才有保障。

就目前我國房地產(chǎn)項目管理來看，專業(yè)技能和素質都參差不齊，在項目進行施工之前，應當及時向施工人員進行技術安全交底，提高施工人員的安全防范意識。為了更高的提升房屋工程的質量，施工企業(yè)要不間斷的加強施工團隊中施工人員的整體素質、專業(yè)技能水平，同時也要加強對現(xiàn)場監(jiān)管人員的培養(yǎng)力度，保障質量滿足人們居住的要求。

結束語：

綜上所述，質量是房地產(chǎn)開發(fā)商生命的延續(xù)，我國房地產(chǎn)項目的施工在不斷發(fā)展和擴大，社會對房地產(chǎn)項目的施工和管理的關注也越來越深入，標準不斷提升，管理機制不斷改革，才能提高人們的生活水平。所以必須加強對房地產(chǎn)項目建的質量管理工作，這是提高項目質量的關鍵環(huán)節(jié)之一，也是最基本要素，使管理的理念貫穿整體工程。

參考文獻：

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