房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的法律風險防控

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律風險 防控

作者簡介：柳士荷，北京市京師（無錫）律師事務所律師，創(chuàng)始合伙人，房地產(chǎn)法律事務部主任，研究方向：房地產(chǎn)法律事務。

中圖分類號：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.029

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓是使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取較多的土地使用權(quán)，此類轉(zhuǎn)讓方式中存有較多風險。法律對此類問題未能進行明確規(guī)定，導致案例處理結(jié)果存有較大差異。所以當前要注重基于實務層面上擬定針對性的法律風險防控對策，做好執(zhí)法監(jiān)管以及市場監(jiān)督，保障房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式更趨向合理。

一、 股權(quán)交易在實務操作中存有的風險分析

（一） 股權(quán)交易當事人的風險

當前房地產(chǎn)市場發(fā)展處于發(fā)展初期，多項法律體系建設(shè)不完善，存有的漏洞問題較多。在房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，參與的當事人通過簽署合同約定合同方權(quán)益與義務，導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中存有較多隱性問題，后續(xù)誘發(fā)的訴訟案件較多。加上多項要素影響，導致股權(quán)轉(zhuǎn)讓中具有較大的不確定性。多數(shù)項目涉及到的金額數(shù)值較大，要面對的市場風險系數(shù)較大?；谑茏尫浇嵌葋砜?，成功收購股權(quán)之后，參照實際出資額擔負相應的責任。在公司凈資產(chǎn)衡量中，主要是參照受讓方支付給出讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，當公司資產(chǎn)中存有較多隱性風險，股權(quán)成功受讓之后公司資產(chǎn)也會減少，對股東利益具有較大影響[1]。

目前企業(yè)股權(quán)在轉(zhuǎn)讓中，風險集中體現(xiàn)在以下方面。部分公司要擔負對外擔保、合同違約、常規(guī)債務問題，會導致受讓方股東多方面利益受到較大影響。其次，關(guān)系到被收購權(quán)合法性以及實效性，在公司法中明確提出相應規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了限制性規(guī)定。不滿足法律規(guī)定要求實施轉(zhuǎn)讓，在后續(xù)產(chǎn)生糾紛會導致無效性。其中受讓財產(chǎn)存有較多財產(chǎn)風險，股權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)計內(nèi)容較多。多數(shù)財產(chǎn)在目標公司名下登記，也許會被原股東多次進行抵押。在房地產(chǎn)市場外資準入規(guī)范過程中，要注重擬定多項規(guī)定，在規(guī)定內(nèi)容中對收購主體、行政審批等合理限定。當其中某項流程不滿足國家強制規(guī)定要求，項目合同會實效[2]。

（二） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓對房地產(chǎn)市場的影響

近年來我國社會經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)全面崛起，國家對房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)控力度在擴大。對房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展提出了更多更高的要求。近年來市場競爭日益擴大，房地產(chǎn)公司基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出市場現(xiàn)象較多。有房地產(chǎn)市場發(fā)展中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓會成為市場主體避開國家監(jiān)管、房地產(chǎn)炒作的重要方式，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為產(chǎn)生的各項影響將對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行產(chǎn)生較大負面影響。

二、 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的法律風險防控探析

（一） 做好盡職調(diào)查

當前擬定完善的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及對應的意向書之后，要及時聘請更多會計人員對目標企業(yè)各項財務情況進行全面調(diào)查，要提出完善的資產(chǎn)評估報告、審計報告，做好收益風險、債權(quán)債務分析等。律師要對參與的目標公司展開法律盡職情況調(diào)查，整合具體情況，建立完善的調(diào)查報告。針對法律盡職調(diào)查就是掌握公司在成立之后，多項手續(xù)審批過程中的完整性、抵押情況。依照盡職調(diào)查結(jié)果，從市場預期、財務現(xiàn)狀、法律情況等各個角度對目標企業(yè)做好專業(yè)化、可信性分析，便于完善的投資決策擬定[3]。

（二）把控關(guān)鍵節(jié)點，擬定股權(quán)轉(zhuǎn)讓實施方案

在交易活動組織安排中，要注重對完整的交易過程進行分析，梳理交易中的各個關(guān)鍵節(jié)點，強化公司章程修改、工商部門變更登記、債務償還、文件資料對接等。擬訂完善的股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作方案，在不同方案實施中，要對目標公司具體操作情況進行分析，做好各項實施步驟調(diào)配。

（三） 陳述申明與保證

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署過程中，要注重對各項條款進行陳述，對交易風險合理控制，提高交易活動安全性。收購方交易風險轉(zhuǎn)讓風險較高，收購方要注重基于各項要求做好相應證明。轉(zhuǎn)讓方要提供多項文件、資料，對數(shù)據(jù)資料真實性進行檢測。對已經(jīng)披露的多項情況深入分析，保障參與轉(zhuǎn)讓方不存在負債現(xiàn)象，能有效擔負起對應的法律責任，保障轉(zhuǎn)讓方能基于法律程序交付企業(yè)注冊過程中的各項資本，出資在法律層面上沒有問題[4]。

其次，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方確定持有企業(yè)股權(quán)，并且此股權(quán)并不處于質(zhì)押、凍結(jié)范圍內(nèi)。轉(zhuǎn)讓方不存在未披露對外擔保事項，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有偷稅漏稅以及債務拖欠行為。股權(quán)轉(zhuǎn)讓方與市場第三者之間沒有任何糾紛問題，股權(quán)變更以及企業(yè)交接前轉(zhuǎn)讓方產(chǎn)生的各項問題均有轉(zhuǎn)讓方擔負。轉(zhuǎn)讓方針對各項資產(chǎn)享有的合法權(quán)益，不存有抵押限制以及多項權(quán)利限制。

（四） 科學安排過渡交接工作

在財務審計報告基準日擬定中，可以將一般財務審計報告基準日作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議基準日。正常情況下，較為規(guī)范化的操作就是在過渡期間針對各項經(jīng)營活動出讓方以及受讓方要建立完整的過渡期小組，在過渡期階段，相關(guān)管理人員要對多項工作進行審批，審批通過之后及時交接。過渡小組在工作中要整合股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的各項內(nèi)容，對交接活動標準進行分析，提高交接工作成效，參與方要在交接印章以及清單上進行簽字，至此完整的交接才結(jié)束。

（五）合理利用擔保與違約條款

目前，受到多樣化的市場發(fā)展環(huán)境影響，股權(quán)實際交易范圍較廣，較短期限內(nèi)各項交易風險難以有效展現(xiàn)。所以，當前要注重對擔保以及各項違約條款中產(chǎn)生的風險問題集中控制。常規(guī)操作方法就是確保受讓方基于轉(zhuǎn)讓方補充的銀行金融機構(gòu)保函以及選取市場綜合信譽度較高、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定的企業(yè)自然人實施擔保。

其次，還要對具體的違約擔負責任合理劃分，主要包含履行違約責任、根本違約。其中延遲履行付款義務中，要做好公司對接以及工商變更登記，要做好違約金繳納。在固定時間內(nèi)，延遲履行超出規(guī)定要求將會轉(zhuǎn)為根本違約，比如實際延遲履行超出了一個月至三個月，此時守約方可以提出合同解除要求，要求違約方擔負相應的違約責任[5]。

（六） 明確擬交易的股權(quán)是否違反國家強制規(guī)定

現(xiàn)階段針對外資收購房地產(chǎn)公司股權(quán)，對多項收益分配、市場收購主體、各項義務劃分等具有明確限制。在收購主體中，針對部分有著不良記錄的境外投資人，在國內(nèi)要嚴格限制其參與股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對其各項發(fā)展行為嚴格監(jiān)管。在付款操作以及各項義務劃分中，境外投資人員要基于股權(quán)轉(zhuǎn)讓或是對境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進行并購獲取相應股權(quán)。要注重對企業(yè)職工合理安置，對金融機構(gòu)多項債務問題合理處理，要注重基于自有資金一次性完成轉(zhuǎn)讓金支付。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署過程中，要注重擬定職工規(guī)范化處置方案，對各項債務合理重組，在外商投資企業(yè)營業(yè)頒發(fā)開始三個月之內(nèi)收購自有資金一次性全部轉(zhuǎn)讓金。在多項收益分配過程中，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)中的各個投資參與方，不能變換形式在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中擬定回報條款[6]。

（七） 強化房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓監(jiān)管，擬定股權(quán)轉(zhuǎn)讓申報制度

當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管主要是通過建設(shè)行政部門進行統(tǒng)一管理，針對房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓尚未設(shè)定對應的監(jiān)管部門。對于新時期房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)中各項風險要素，要對房地產(chǎn)市場交易秩序合理規(guī)范。確定相關(guān)行政管理部門主要職權(quán)管理范圍。通過立法規(guī)定房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，及時向股權(quán)管理機構(gòu)進行上報申請，監(jiān)管機構(gòu)得到申報后，要做好股權(quán)調(diào)查，判定其能能否滿足房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓多項限定條件要求。房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓中存有突出的盈利性質(zhì)，所以當前要注重設(shè)定更為科學化的稅收管理制度。房地產(chǎn)公司應該向相關(guān)的行政管理部門提交股權(quán)轉(zhuǎn)讓備案，行政管理部門與稅務部門協(xié)調(diào)配合，展開深入調(diào)查，之后再征收相應稅費。

三、結(jié)語

綜合上述，在房地產(chǎn)法律實務中股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有重要作用，在實際操作中有法可依具有淡薄性，當前要注重在操作中完善各項法律理論，做好法律實務專業(yè)化引導。從現(xiàn)有的立法以及法律體系來看，要注重完善各項內(nèi)容，完善理論以及實踐層面的認知，推動社會主義現(xiàn)代化建設(shè)。

參考文獻：

[1]張萌.房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風險及防范[J].中國經(jīng)貿(mào)，2017（22）：123-124.

[2]侯勝乾.試論房地產(chǎn)項目股權(quán)收購風險控制及防范[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2019（29）：279- 280.

[3]徐曼平.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別[J].納稅，2014（12）：30-32.

[4]蔣駿玫.房地產(chǎn)開發(fā)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估定價案例分析[J].新會計，2011（8）：39-40.

[5]楊俊彥.房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制[J].法制與社會，2011（16）：118.