對(duì)一房二賣法律問(wèn)題的幾點(diǎn)探討

關(guān)鍵詞 商品房 一房二賣 法律問(wèn)題

作者簡(jiǎn)介：李昂，天津秉鈞律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.023

房屋在銷售過(guò)程中，一房二賣不但侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，同時(shí)也容易給房屋銷售公司帶來(lái)糾紛，導(dǎo)致房屋銷售公司面臨法律訴訟。考慮到一房二賣的違法性以及一房二賣所造成的惡劣影響，在房屋銷售過(guò)程中應(yīng)當(dāng)明確房屋的權(quán)屬，做好房屋的銷售控制，明確房屋的單一屬性和權(quán)屬性，避免房屋出現(xiàn)一房二賣的問(wèn)題，對(duì)整個(gè)消費(fèi)者和房屋銷售公司帶來(lái)不利影響。因此，我們應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋銷售特點(diǎn)，探討一房二賣的原因及存在的法律問(wèn)題，從法律角度為一房二賣問(wèn)題提供有力指導(dǎo)。

一、商品房一房二賣的屬性及其法律后果

（一） 商品房一房二賣的概念

對(duì)于商品房而言，商品房的權(quán)屬屬性只能屬于一方，而不能屬于多方。在我國(guó)的物權(quán)法規(guī)定中，對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)有明確的闡述，規(guī)定了房屋的屬性以及房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)只能歸屬于唯一的一方，不具有共享的屬性。在房屋的權(quán)屬過(guò)程中，可以按照夫妻關(guān)系設(shè)定為共有財(cái)產(chǎn)，認(rèn)定為夫妻雙方共有，但是不支持其他形式的房屋產(chǎn)權(quán)共有。在法律上一房二賣是嚴(yán)重的違法行為，既違反了物權(quán)法的規(guī)定，同時(shí)也違反了現(xiàn)階段的房屋銷售規(guī)則，對(duì)整個(gè)房屋銷售產(chǎn)生了不利的影響。一房二賣從本質(zhì)上是一種違法行為，在銷售過(guò)程中應(yīng)當(dāng)明令禁止，應(yīng)當(dāng)對(duì)一房二賣的行為予以堅(jiān)決制止，避免一房二賣的問(wèn)題出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)一房二賣的情況，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的權(quán)屬特點(diǎn)以及合同簽訂的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行界定，厘清商品房的屬性，避免商品房在銷售過(guò)程中出現(xiàn)一房二賣的問(wèn)題。

（二） 商品房一房二賣的特征

從目前商品房一房二賣的問(wèn)題來(lái)看，一房二賣的出現(xiàn)，在于將同一套房屋賣給不同的消費(fèi)者，兩個(gè)消費(fèi)者均支付了購(gòu)買房屋的款項(xiàng)，均主張對(duì)房屋的所有權(quán)，但是房屋的所有權(quán)只有一個(gè)，不可能給予購(gòu)買的雙方，由此引發(fā)了房屋購(gòu)買者與房屋銷售方的糾紛。商品房一房二賣從本質(zhì)上是違法行為，房屋的權(quán)屬在物權(quán)法中有明確規(guī)定，在房屋買賣過(guò)程中，合同法中對(duì)房屋的性質(zhì)以及房屋的買賣也做出了明確的規(guī)定，一房二賣屬于專合同的漏洞，在整個(gè)商品房銷售合同的簽訂過(guò)程中，必然有一方存在合同欺詐問(wèn)題，對(duì)整個(gè)商品房的銷售產(chǎn)生了不利影響。因此，我們應(yīng)當(dāng)明確一房二賣的違法性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)將一房二賣作為違法行為來(lái)看待，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一房二賣的出現(xiàn)，分析其形成原因及造成的嚴(yán)重后果，規(guī)避一房二賣帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三） 商品房一房二賣的后果

商品房一房二賣之后，購(gòu)買雙方均支付了房屋的款項(xiàng)，均主張對(duì)房屋的所有權(quán)，但是房屋的所有權(quán)只有一個(gè)，從法律程序上只能支持購(gòu)買者的一方。一旦出現(xiàn)一房二賣的情況之后，兩個(gè)購(gòu)買者勢(shì)必會(huì)因?yàn)榉课輽?quán)屬問(wèn)題發(fā)生糾紛，產(chǎn)生法律訴訟。同時(shí)，房屋銷售方作為問(wèn)題的主體，需要協(xié)調(diào)解決房屋一房二賣問(wèn)題，如果房屋銷售房不能妥善處置，那么房屋銷售方將面臨著違約和違法的處罰，對(duì)商品房的銷售方會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的影響，既損傷了房屋銷售方的信譽(yù)，同時(shí)也造成房屋銷售方的經(jīng)濟(jì)利益受到損失，特別是對(duì)于房屋購(gòu)買者損失的利益更多。因此，堅(jiān)決杜絕一房二賣的問(wèn)題出現(xiàn)，嚴(yán)格控制一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)，防范一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)整個(gè)商品房的銷售和消費(fèi)者利益保護(hù)具有重要作用。

二、商品房一房二賣的原因分析

（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則

基于房屋的特殊屬性，以及房屋的銷售性質(zhì)和居住性質(zhì)，房屋在權(quán)屬認(rèn)定方面只能歸屬于購(gòu)買者一方。當(dāng)商品房從銷售公司流轉(zhuǎn)到消費(fèi)者手中之后，消費(fèi)者支付完購(gòu)買房屋的款項(xiàng)之后，享有房屋的所屬權(quán)。按照物權(quán)法的規(guī)定，商品房銷售方不能再將房屋進(jìn)行二次出售，必須要尊重房屋所有權(quán)唯一性的原則，按照與消費(fèi)者簽訂的購(gòu)房合同，履行房屋交付義務(wù)并尊重消費(fèi)者的購(gòu)房權(quán)利和所購(gòu)房屋的所有權(quán)利。一物一權(quán)的原則，符合物權(quán)法的規(guī)定，在物權(quán)法中有詳細(xì)的闡述，在目前我國(guó)的房屋銷售過(guò)程中，尊重房屋的物權(quán)屬性，并將一物一權(quán)作為房屋銷售的主要原則，掌握這一原則并做好房屋的銷售，對(duì)于商品房的銷售方和購(gòu)買方具有重要意義。在目前之所以出現(xiàn)商品房一房二賣的情況，主要原因在于有些房屋銷售方忽視了物權(quán)法的規(guī)定，沒(méi)有對(duì)房屋的特性和一物一權(quán)的原則有正確認(rèn)識(shí)。

（二） 我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定不一致

我國(guó)在物權(quán)法的規(guī)定中，對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)的界定，明確規(guī)定了房屋的所有權(quán)必須歸房屋的購(gòu)買者，以房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)為主要的法律文件。但是在目前商品房銷售過(guò)程中，消費(fèi)者購(gòu)買了商品房之后，并不能立刻辦理商品房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，在簽訂購(gòu)買合同支付完購(gòu)房款項(xiàng)和最終辦理房屋產(chǎn)權(quán)之間存在一定的時(shí)間差。有些不良商家會(huì)利用這一時(shí)間差，將已經(jīng)簽訂房屋購(gòu)買合同并且交付購(gòu)房款項(xiàng)的房屋另外賣給他人。這就出現(xiàn)了一房二賣的情況。在銷售合同簽訂過(guò)程中，合同的生效期也存在一定的時(shí)間差，這就帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，有些房屋銷售房受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，會(huì)利用合同生效這一時(shí)間差進(jìn)行一房二賣，導(dǎo)致房屋所屬權(quán)出現(xiàn)糾紛，對(duì)整個(gè)消費(fèi)者的利益造成了極大的損傷。因此，如何識(shí)別商品房銷售方的這一手段，對(duì)解決一房二賣問(wèn)題和規(guī)避一房二賣分析具有重要作用。

（三） 經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)

一房二賣出現(xiàn)的原因主要在于，房屋銷售方過(guò)于重視經(jīng)濟(jì)利益。雖然在房屋銷售過(guò)程中客觀上存在合同生效時(shí)間差以及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)間差的問(wèn)題，但是從源頭上房屋銷售方往往掌握房屋的具體銷售信息。一房二賣情況的出現(xiàn)，多數(shù)都是由房屋銷售方進(jìn)行操作，極大的損害了消費(fèi)者的利益。房屋銷售方會(huì)通過(guò)一房二賣的方式獲取雙份的房款，消費(fèi)者在糾紛當(dāng)中需要通過(guò)法律訴訟等方式才能夠解決一房二賣的法律糾紛，這一時(shí)間段內(nèi)，消費(fèi)者的房款由房屋銷售方進(jìn)行支配，如果將這一現(xiàn)象放大，房屋銷售方能夠通過(guò)一房二賣的方式獲得大量的現(xiàn)金流，雖然是違法行為，但是房屋銷售房會(huì)在短時(shí)間之內(nèi)獲得較大的資金支持。因此，有些房屋銷售方會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的緣故鋌而走險(xiǎn)。

三、商品房一房二賣的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度

（一） 第一買受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)

基于商品房一房二賣現(xiàn)象的增多，為了做好一房二賣糾紛的處理，保證商品房的一房二賣問(wèn)題能夠得到有效處理，在一房二賣的處理過(guò)程中，支持第一買受人的賠償請(qǐng)求，按正常的法律程序?qū)Φ谝毁I受人予以優(yōu)先支持。第一買受人可以在發(fā)生一房二賣糾紛時(shí)，主張賣方給予其一定的賠償。除此之外，第一買受人還可以按照合同法的規(guī)則以及物權(quán)法的規(guī)則，請(qǐng)求后簽署的合同無(wú)效。在權(quán)力的賦予方面，賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)是第一買受人享有的正當(dāng)權(quán)利，利用這兩項(xiàng)權(quán)力，可以使第一買受人在遇到一房二賣的問(wèn)題時(shí)能夠有效處理，對(duì)提高一房二賣的處置效果和解決一房二賣的糾紛具有重要影響。因此，按照法律規(guī)定支持第一買受人一定的賠償請(qǐng)求權(quán)和判定合同無(wú)效權(quán)，對(duì)第一買受人的利益能形成有效的保護(hù)。

（二）第二買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)

在一房二賣過(guò)程中，第二買受人通常不知道商品房的具體情況，往往存在被欺詐的現(xiàn)象。房屋銷售方掌握房屋的具體信息以及房屋的銷售信息，如果在信息的透明度方面沒(méi)有向第二買受人公布房屋的銷售信息和合同簽訂信息，很容易造成第二買受人因不知道房屋的具體銷售情況而造成再次購(gòu)買的行為。對(duì)于這一問(wèn)題，第二買受人并沒(méi)有主觀故意的情形發(fā)生，出現(xiàn)了一房二賣的法律事實(shí)之后，第二買受人可以主張房屋銷售方給予其一定的賠償，甚至請(qǐng)求法院判處房屋銷售方以幾倍房款的價(jià)值予以賠償。這種懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)是賦予第二買受人的合法權(quán)利，第二買受人可以根據(jù)這一權(quán)利歸屬，申請(qǐng)對(duì)房屋銷售方予以制裁。因此，第二買受人應(yīng)當(dāng)清楚所享受的權(quán)利，以及在一房二賣法律糾紛中應(yīng)當(dāng)采取哪種措施維護(hù)自身的合法權(quán)益。

（三） 預(yù)告登記制度

目前在房屋銷售過(guò)程中，為了避免出現(xiàn)一房二賣的問(wèn)題，采取了預(yù)告登記制度，要求房屋銷售方和商品房購(gòu)買者在簽訂完成買賣合同并支付完購(gòu)房的款項(xiàng)之后，采取預(yù)告登記的方式，明確房屋的合同簽訂時(shí)間以及房屋的基本權(quán)屬關(guān)系，避免出現(xiàn)一房二賣的情況。預(yù)告登記制度是在現(xiàn)有的房屋產(chǎn)權(quán)制度的基礎(chǔ)上推出的基本制度，對(duì)整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)制度具有一定的補(bǔ)充作用，能夠解決房屋在買賣完成之后不能夠在短時(shí)間內(nèi)完成房屋產(chǎn)權(quán)的登記對(duì)問(wèn)題，通過(guò)預(yù)告登記的方式能夠鎖定房屋的所屬權(quán)，減少了一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)來(lái)看，在一房二賣法律糾紛處理過(guò)程中，采取預(yù)約登記制度的方式能夠降低一房二賣的法律風(fēng)險(xiǎn)，使一房二賣的問(wèn)題能夠從源頭上得到有效解決，對(duì)避免出現(xiàn)一房二賣法律糾紛具有重要作用。

四、 購(gòu)房者對(duì)商品房一房二賣的防范

（一）簽訂合同前審查房屋是否有出售記錄

基于一房二賣的嚴(yán)重性以及一房二賣引發(fā)的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在購(gòu)買房過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)從源頭入手，避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生。在簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋的出售記錄進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，通過(guò)房屋銷售方的銷售合同記錄以及查閱銷售合同備案登記信息等方式，掌握商品房是否在之前存在銷售記錄。通過(guò)這一方式，能夠避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生。因此，在房屋買賣合同簽訂之前，購(gòu)房者有義務(wù)進(jìn)行房屋出售記錄的核查。

（二） 合同簽訂后及時(shí)辦理預(yù)告登記

為了最大程度的保護(hù)購(gòu)房者的利益，購(gòu)房者在簽訂房屋銷售合同之后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋的預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)將簽訂的房屋購(gòu)買合同進(jìn)行網(wǎng)上備案處理。通過(guò)辦理預(yù)告登記的方式，鎖定房屋的屬性，使房屋的權(quán)屬能夠得到有效明確，避免房屋銷售方將已經(jīng)簽署完銷售合同的房屋進(jìn)行二次銷售。通過(guò)辦理預(yù)告登記的方式，能夠最大程度避免房屋的二次銷售，將房屋的整個(gè)銷售控制在合法的范圍之內(nèi)，解決房屋的銷售問(wèn)題以及房屋的權(quán)屬問(wèn)題。

（三）第一時(shí)間辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)

基于對(duì)物權(quán)法的了解，對(duì)于房屋的權(quán)屬屬性以最終的房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)為準(zhǔn)，購(gòu)房者即使在簽訂了房屋買賣合同之后，進(jìn)行房屋合同的預(yù)告登記對(duì)同時(shí)，也要在第一時(shí)間進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理。通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的方式，明確房屋的訴訟權(quán)，使整個(gè)房屋所屬權(quán)不再存在爭(zhēng)議和糾紛，為整個(gè)房屋所屬權(quán)的歸屬以及房屋所屬權(quán)的確定提供法律依據(jù)。通過(guò)這一方式，能夠從根本上避免一房二賣的現(xiàn)象發(fā)生，同時(shí)也能夠在處置一房?jī)少u法律糾紛中有明確的法律依據(jù)。

五、結(jié)論

通過(guò)對(duì)商品房銷售過(guò)程的了解，一房二賣是比較常見的法律糾紛現(xiàn)象，對(duì)整個(gè)房屋購(gòu)買者造成了侵權(quán)行為，造成了房屋購(gòu)買者蒙受巨大的損失?；谝环慷u的非法性，以及當(dāng)前物權(quán)法對(duì)房屋屬性的規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)明確一房二賣的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)一房二賣出現(xiàn)的原因，從源頭入手采取多項(xiàng)措施，避免一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，使整個(gè)一房二賣問(wèn)題得到有效規(guī)避，解決一房二賣問(wèn)題。

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