關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析

陳磊

摘要：隨著當今經濟市場的不斷發(fā)展，許多新興產業(yè)也在不斷地萌發(fā)，在這個改革開放的新形勢下，有關房地產開發(fā)企業(yè)順著時代的發(fā)展逐步蓬勃發(fā)展起來。對于一個房地產開發(fā)企業(yè)，它的快速穩(wěn)健發(fā)展必然是離不開優(yōu)秀科學的管理工作的。在企業(yè)的管理工作中，財務管理是一項十分重要的部分，它不僅反映了整個企業(yè)的發(fā)展狀況，還在很大程度上反映了這一整個行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并能由此對未來的發(fā)展進行一種預期判斷。在本文中對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析處理中所遇到的問題，以及對于這些問題應該要采取的相應措施的探討，希望能夠對后面的相關產業(yè)開發(fā)商等得財務管理方面和所得稅稅務的處理工作有一定的幫助作用。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);所得稅;稅務籌劃分析

財務管理工作不管是在什么行業(yè)中都有著舉足輕重的作用，對于我即將研究的房地產開發(fā)企業(yè)來說，稅務籌劃工作更是顯得尤其重要，對于在會計核算的過程中出現(xiàn)的問題也應該給予高度的重視。稅務籌劃分析對于企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略制定和方向定位的綜合發(fā)展有很重要的指導作用，其中的所得稅稅務籌劃分析也是十分的重要?；诖朔N情況，本文針對房地產企業(yè)的所得稅稅務籌劃進行一定的剖析，幫助房地產企業(yè)更好的進行企業(yè)所得稅的確認以及運用稅收優(yōu)惠政策，為房地產企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展打下堅實的后盾。希望能夠對后面的相關產業(yè)開發(fā)商等得財務管理方面和所得稅稅務的處理工作有一定的幫助作用，對房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理工作有所啟發(fā)。

一、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析中存在的問題進行的探討

（一）對房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍及相關款項的確認劃分不夠清晰明確

在進行房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅稅務籌劃分析處理之前，應該要做的是明確區(qū)分企業(yè)經營過程中產生的銷售收入，不同的資金來源及其去向都歸屬于不同的銷售收入范圍。因此企業(yè)所得稅歸集比較困難，是影響稅務籌劃的主要因素，在很多房地產開發(fā)企業(yè)的經營過程中就會忽視銷售收入的界定的重要性，從而混淆銷售收入的包含范圍，最后導致的只能是對于銷售收入的混亂處理，所得稅稅務籌劃分析處理也受到阻礙，使得此項財務管理分析任務并不能對企業(yè)的未來的發(fā)展和當下的時代定位帶來幫助和指導作用。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析中對計稅成本的內容不夠了解

在進行房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析處理之前，必須要對企業(yè)所得稅進行歸集，明確企業(yè)所得稅構成渠道，為稅務籌劃提供基礎。有哪些是屬于應該歸納到計稅成本內的。但是，由于這其中所產生的費用的雜亂多，同時相關管理人員對所得稅稅收優(yōu)惠政策理理解不到位，工作能力不夠強，處理能力不夠嚴謹，導致許多稅收優(yōu)惠政策運用不到位，而遺漏了許多本應該計入稅務成本的費用。最后帶來的結果將會是不正確不完整的所得稅稅務籌劃分析，將嚴重地影響到企業(yè)的財務管理體系。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中對所得稅的處理成本類所遇到的風險

在進行房地產開發(fā)企業(yè)所得稅處理的工作中，總是無可避免地出現(xiàn)各種各樣的風險。一些沒有按照上述分類確認方式進行的計稅成本籌劃分析處理的結果，通常會對企業(yè)的財務管理體系產生一定的影響。眾所周知，做房地產開發(fā)工作必然需要進行的一個工作步驟表示對于土地的開發(fā)利用，而土地費用占據(jù)房地產企業(yè)較大的資金，在征地、拆遷費用方面沒有充分的運用稅收優(yōu)惠政策，導致許多所得稅應該進行抵扣的沒有進行抵扣，無法達到所得稅稅收籌劃目的。加上房地產企業(yè)財務管理對于成本控制主要集中在項目開發(fā)施工環(huán)節(jié)，對于征地、拆遷環(huán)節(jié)的成本控制不到位。更為嚴重的是，有些房地產開發(fā)商甚至在這個方面非法進行虛構假冒的操作，毫無依據(jù)的私自增加企業(yè)開發(fā)成本，從而增加房地產企業(yè)競爭力，這就導致了企業(yè)的運營存在很大的風險。

通過多方的研究和調查，發(fā)現(xiàn)有些企業(yè)對于簽訂的合同采取開具虛擬發(fā)票的方式，從而達到提高房地產開發(fā)成本，最后造成成本的核算工作的失真性。在很多實際的操作執(zhí)行過程中，部分開發(fā)商并未按照稅法對所得稅以及相關稅收優(yōu)惠政策進行匹配，存在所得稅稅收優(yōu)惠政策運用比較混淆的情況。

二、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析中存在的問題應該采取的解決措施

（一）明確清晰界定房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍及相關款項的類別

1.房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的范圍

在房地產企業(yè)生產開發(fā)過程中所發(fā)生的所有產品銷售交易所取得的全部貨款都是屬于房地產開發(fā)企業(yè)項目的銷售收入范圍，這里面不僅僅包含了現(xiàn)金流量，還包括了其他一些相關的資產憑證等以其他形式存在的各種經濟效益內容。值得注意的是，在經營過程中所發(fā)生的不同企業(yè)、不同部門之間的某些資源、資產會無償轉送，給所得稅統(tǒng)計造成影響，甚至是為了抵償債務等不同形式存在的交易費用也應該是被歸屬于銷售范圍內的，和之前所述的銷售交易同屬于銷售收入。

但是，對于代理其他的相關部門和其他單位所獲得的各種費用還有所得稅附加值等的范圍區(qū)分時，就應該要更加謹慎。根據(jù)收取費用來源及方式，確定是否屬于銷售收入范圍：由房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票，并且將其匯總于所開發(fā)產品價內，屬于銷售收入;由房地產開發(fā)企業(yè)之外的部門單位開具發(fā)票，并且沒有將其匯總于所開發(fā)產品價內，不屬于銷售收入，而是作為代收代繳款項。

2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認

實際交付的房地產可以確認為收入。通常認為，房源交付、產權辦理涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業(yè)的收入實現(xiàn)，應具備以下四項具體條件：（1）工程已經竣工并驗收合格;（2）具有經購買方認可的結算通知書;（3）履行了銷售合同規(guī)定的義務，且價款已經取得或確信可以取得;（4）成本能夠可靠地計量。房地產企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)。《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：（1）合同總收入能夠可靠地計量;（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業(yè);（3）在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定;（4）為完成合同已經發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

（二）充分了解劃分房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析中對計稅成本的內容

房地產企業(yè)開發(fā)經營的過程中往往需要涉及到的計稅成本在很大程度上可以將其劃分為共同成本、直接成本和間接成本。在所得稅稅務籌劃分析中應該予以考慮到的計稅成本包括了許多的項目款項：征收土地費用、原居民拆遷費用等。以上費用是稅務籌劃環(huán)節(jié)的重點內容，都應該在房地產開發(fā)工作正式實施進行之前得以準確無誤的確認，并將不同的費用分別進行歸類，將其歸屬于不同階段的成本費用中。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中對所得稅的處理成本類所遇到的風險的應對方式

內部信息的處理對于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅風險有些非常重要的作用。通常情況下，應該在成本核算工作的基礎上來進行有關稅務的處理工作。對于在進行所得稅處理成本類遇到風險的時候，應該首先確保企業(yè)所得稅稅務籌劃各項流程遵循房地產行業(yè)的法律法規(guī)，并且結合房地產企業(yè)相關稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃分析，對于企業(yè)所得稅要進行明確的歸集以及嚴格的抵扣，避免為房地產企業(yè)造成涉稅風險。

三、對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅稅務籌劃分析的總結

目前房地產企業(yè)面臨激烈的市場競爭，尤其是當下經濟下行壓力加劇，房地產行業(yè)宏觀調控較為嚴格，許多房地產企業(yè)為了應對市場嚴峻的挑戰(zhàn)，可以通過企業(yè)所得稅稅務籌劃的方式壓縮房地產企業(yè)的稅務成本，實現(xiàn)房地產企業(yè)降本增效。所以房地產企業(yè)財務部門稅務籌劃工作人員需要積極的學習相關稅收優(yōu)惠政策，并且不斷的掌握新的企業(yè)所得稅抵扣方式，更好的為房地產企業(yè)稅務成本降低、稅務風險防范打下堅實的基礎。對于所得稅稅務籌劃分析中要盡量做到科學性、真實性、可靠性和完整性。積極防御在發(fā)展經營過程中出現(xiàn)的各種各樣的風險，促進房地產開發(fā)行業(yè)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻：

[1]田桂凡.營改增后房地產行業(yè)的會計核算及涉稅處理[J].財經界（學術版），2018（17）.

[2]邵英.房地產行業(yè)會計核算中的成本分攤與所得稅處理[J].中國集體經濟，2018（10）.

[3]陳菁.房地產行業(yè)會計規(guī)范體系的優(yōu)化措施[J].中國市場，2018（31）.