建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

董繼強(qiáng)

摘要：在施工建設(shè)中不僅要控制工程成本與施工周期，還要有效的控制工程質(zhì)量。只有建立完善的質(zhì)量監(jiān)督管理工作體系，才能提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理有效性，解決房地產(chǎn)工程建設(shè)中遇到的各種問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：建筑工程管理;房地產(chǎn)項(xiàng)目;建設(shè);運(yùn)用研究

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中要有效實(shí)施科學(xué)化精細(xì)化的規(guī)劃管理，這樣能夠使其工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)有效降低，使房地產(chǎn)項(xiàng)目可以在既定的施工期內(nèi)有效完成任務(wù)，并且保質(zhì)保量，其中，建筑工程管理模式在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中有效應(yīng)用，可以呈現(xiàn)出十分理想的應(yīng)用效果，并在建設(shè)的過(guò)程中使成本得到科學(xué)合理的控制，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)最大化的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、建筑工程管理在房地產(chǎn)建設(shè)中的重要性

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的工程管理質(zhì)量會(huì)影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展質(zhì)量，所以必須要加強(qiáng)對(duì)施工進(jìn)度、施工成本等各個(gè)環(huán)節(jié)的施工管理。進(jìn)度管理過(guò)程中，要確保施工項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間和房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的整體質(zhì)量水平，同時(shí)要保證房地產(chǎn)施工管理效率最大化，使房地產(chǎn)行業(yè)的核心地位得到明顯提升。此外在成本管理的過(guò)程中也應(yīng)運(yùn)用科學(xué)合理的工程造價(jià)管理和成本控制方式提高房地產(chǎn)的收益。在施工竣工階段，要強(qiáng)化整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的效果，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的信譽(yù)。

二、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的問(wèn)題

（一）工程造價(jià)不合理

部分企業(yè)為了獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工的資格，在進(jìn)行投資時(shí)具有盲目性，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量造成安全隱患。一些施工方在進(jìn)行投資時(shí)缺乏科學(xué)合理的工程報(bào)價(jià)，使施工后期出現(xiàn)資金短缺的情況，導(dǎo)致施工進(jìn)展受到影響;還有一些施工方在財(cái)務(wù)管理工作中缺乏專業(yè)管理人才，成本管理意識(shí)缺失或者薄弱，導(dǎo)致施工成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，出現(xiàn)虧損。

（二）質(zhì)量檢查不及時(shí)

不重視安全質(zhì)量檢查、檢查不及時(shí)、缺乏詳細(xì)的質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量檢查計(jì)劃、事故發(fā)生后再采取應(yīng)對(duì)措施，造成驗(yàn)收不合格、質(zhì)量檢查不過(guò)關(guān)而返工的現(xiàn)象，增加了成本。施工材料質(zhì)量不合格，以次充好，極易出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致安全隱患和事故的發(fā)生。此外，缺乏相應(yīng)的施工安全防范措施，施工現(xiàn)場(chǎng)的檢查、監(jiān)督工作不到位，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患。

（三）房地產(chǎn)管理制度的欠缺

在房地產(chǎn)施工管理開(kāi)展的過(guò)程中，無(wú)論是前期的策劃還是后期的竣工，都必須要通過(guò)制訂科學(xué)合理的管理制度來(lái)保證質(zhì)量的控制效果。盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，但是相應(yīng)的管理制度并沒(méi)有能夠及時(shí)的跟進(jìn)，很多的施工企業(yè)仍然采用各種老套的管理規(guī)定甚至直接照抄、照搬其它企業(yè)的管理規(guī)范，不僅與企業(yè)自身不匹配，而且也會(huì)影響管理工作的效果，甚至阻礙企業(yè)施工管理的有效開(kāi)展。

三、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

建筑工程管理和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有著緊密的聯(lián)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，有效利用建筑工程管理方法，可以使工作開(kāi)展效率得到更有效的提升，其具體的應(yīng)用措施主要體現(xiàn)在：針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)化的管理，使相關(guān)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)模式化的管理效益，同時(shí)，在整體的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程管理方法可以使相關(guān)環(huán)節(jié)得到更有效的銜接，并呈現(xiàn)出鮮明的管理效益。在具體的管理環(huán)節(jié)，使相應(yīng)的管理制度得到更有效的明確，能夠保證不同部門實(shí)現(xiàn)良好的協(xié)調(diào)和溝通，并互相協(xié)作配合，使具體的工作質(zhì)量和工作效率都得到全面的提升。在建筑工程管理的過(guò)程中，所涉及的內(nèi)容十分繁雜眾多，其中最主要包括工程進(jìn)度管理、工程成本管理、工程質(zhì)量管理和工程安全管理等一系列相關(guān)內(nèi)容。在工程管理的各個(gè)階段中，不同的管理內(nèi)容都有著很大程度上的聯(lián)系，彼此之間對(duì)立統(tǒng)一，不可分割，通過(guò)系統(tǒng)化的管理和控制，可以在最大程度上確保建筑工程施工效益得以提升。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城市化進(jìn)程進(jìn)一步推進(jìn)，城市人口越來(lái)越集中，人口對(duì)于住房有著比較典型的剛性需求，所以在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，有著十分廣闊的發(fā)展前景，相應(yīng)的，很多投資商都把資金聚焦到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作上，在資金的驅(qū)動(dòng)作用下，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)也迎來(lái)一個(gè)又一個(gè)高潮，各項(xiàng)新興房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目不斷興起。然而，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的熱度持續(xù)不減，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程管理體系方面相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較滯后的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在很多方面的問(wèn)題，這對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和持續(xù)推進(jìn)都有著很大程度的負(fù)面影響。

四、利用建筑工程管理提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的對(duì)策研究

（一）完善質(zhì)量監(jiān)管體系

提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管的有效性，需要建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)制，創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理方法，采用綜合化的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理。首先，應(yīng)當(dāng)成立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理部門，加強(qiáng)對(duì)具體工程環(huán)節(jié)的全面監(jiān)管，重點(diǎn)發(fā)揮監(jiān)理部門的質(zhì)量監(jiān)管作用。其次，形成有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作制度，形成有效的質(zhì)量控制檢驗(yàn)程序，并且監(jiān)督各部門和施工人員履行具體的質(zhì)量管理責(zé)任。第三，還要采用科學(xué)化監(jiān)督方法，注重完善數(shù)據(jù)分析體系，借助BIM工程管理方法有效的分析建筑工程的數(shù)據(jù)分析，從而對(duì)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行預(yù)判，找出有效控制工程質(zhì)量的方法。

（二）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃管理

在具體的操作環(huán)節(jié)，要有針對(duì)性的根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行情來(lái)有效操作，從根本上規(guī)避盲目開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，要盡可能選擇具備高度商業(yè)價(jià)值的地皮進(jìn)行開(kāi)發(fā)。不管任何情形，首先都要注重做好市場(chǎng)調(diào)研，這也是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要步驟，做好市場(chǎng)調(diào)查的根本宗旨就是針對(duì)消費(fèi)者的具體需求進(jìn)行全面掌握和充分了解，在招標(biāo)之前要做好相對(duì)應(yīng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作，在最大程度上有效規(guī)避施工中的變動(dòng)問(wèn)題。

（三）項(xiàng)目工程管理中的合理約束

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始終的重要因素，就是合同，特別是，盡可能在初期，開(kāi)發(fā)商就需要與承建商簽訂相關(guān)的合同，然后與各個(gè)供應(yīng)商簽訂與之相對(duì)應(yīng)的各類合同，開(kāi)發(fā)商簽訂的這些合同，其根本宗旨是為了進(jìn)一步確定其法律責(zé)任。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂這些合同的目的，其根本宗旨是為了使房子的質(zhì)量得到有效的監(jiān)督和保障，因此在進(jìn)行項(xiàng)目工程管理合同的工作中，使其保質(zhì)保量是基本前提。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理中的合同管理是確保工程質(zhì)量的基本前提。

（四）有效控制進(jìn)度管理

提高房屋建筑工程的整體質(zhì)量，還要加強(qiáng)進(jìn)度管理，注重控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工要求，合理的控制工期方案，明確施工的重難點(diǎn)任務(wù)，形成科學(xué)的施工工序，有效解決施工中的重難點(diǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)工程的整體管理，從而保證建筑工程的順利有效施工。還要加強(qiáng)工程數(shù)據(jù)分析工作，找出潛在的工程風(fēng)險(xiǎn)隱患因素，從而提高工程管理的協(xié)調(diào)性，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目有條不紊的順利實(shí)施。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理的效率和質(zhì)量，運(yùn)用建筑工程管理不失為一個(gè)有效途徑，而且兩者密不可分，相互促進(jìn)，但在具體運(yùn)用時(shí)要注意進(jìn)行全程化的動(dòng)態(tài)管理，通過(guò)合理控制施工材料、工程造價(jià)、施工進(jìn)度與質(zhì)量等因素，大大提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的綜合效益。

參考文獻(xiàn)：

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