房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理

呂忠喜

摘要：如今，在世界許多國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展為城市面貌的變化作出了突出貢獻(xiàn)，房屋作為人們生活的必需品，也已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，極大地推動(dòng)了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，為人民生活和社會(huì)活動(dòng)提供了基本場(chǎng)所。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目涉及土地、環(huán)境、資金、技術(shù)等多方面因素，是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較長(zhǎng)的施工建設(shè)周期，另外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目一般分為前期工程決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目施工建造階段。只要保證施工項(xiàng)目各環(huán)節(jié)之間的緊密聯(lián)系，充分協(xié)調(diào)配合，就能高效率、高質(zhì)量地完成施工項(xiàng)目建設(shè)，獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益以及環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)作為管理主體，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和竣工交付的全過(guò)程決策過(guò)程的引導(dǎo)者和責(zé)任者，具體負(fù)責(zé)所建項(xiàng)目的施工全過(guò)程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè);項(xiàng)目管理

在房地產(chǎn)建設(shè)工程的建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)部門(mén)的建設(shè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的管理水平普遍較低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益仍低于國(guó)際平均水平。由于房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)的其他法規(guī)，利潤(rùn)開(kāi)始下降。通過(guò)發(fā)揮潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員素質(zhì)，并不斷創(chuàng)新和發(fā)展，是的房地產(chǎn)建筑企業(yè)可以生存和健康發(fā)展。對(duì)此，本文分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的必要性及相關(guān)措施。

1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的基本內(nèi)容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，只有把建筑安全管理貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，但現(xiàn)階段的建筑安全管理還存在著諸多安全問(wèn)題，這些安全問(wèn)題的存在必然會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的安全產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。如果對(duì)施工安全管理工作不負(fù)責(zé)任，就會(huì)造成施工過(guò)程的延誤，進(jìn)而導(dǎo)致工程項(xiàng)目無(wú)法如期完成。因此，只有持續(xù)加強(qiáng)施工安全管理，嚴(yán)格控制每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，才能保證施工的順利進(jìn)行，大大提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益[1]。

1.2工程質(zhì)量管理

工程質(zhì)量管理指由建設(shè)單位基于國(guó)家級(jí)地方工程規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)施工方、監(jiān)理方、項(xiàng)目部?jī)?nèi)業(yè)系統(tǒng)實(shí)行工程基本質(zhì)量控制。工程驗(yàn)收管理是現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持技術(shù)方案與工程樣板先行，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備原材料進(jìn)場(chǎng)、施工關(guān)鍵工序的控制，落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡視工作，完善設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)資料管理等內(nèi)容。

1.3工程進(jìn)度管理

工程進(jìn)度管理應(yīng)基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置工程管理行動(dòng)計(jì)劃，結(jié)合施工工藝客觀(guān)需要、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、項(xiàng)目融資階段、資源配置情況等完成《項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制，交由建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行審核，并將其分解為每月進(jìn)度計(jì)劃、資源供應(yīng)計(jì)劃等，完成進(jìn)度預(yù)警機(jī)制的設(shè)計(jì)。同時(shí)，企業(yè)需加強(qiáng)與施工方的溝通交流，及時(shí)掌握施工方的時(shí)間計(jì)劃安排，倘若涉及計(jì)劃變更的問(wèn)題，需及時(shí)針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工計(jì)劃、資源配置情況進(jìn)行調(diào)整，保障與企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度目標(biāo)相一致。

1.4工程成本管理

投資控制是項(xiàng)目成本管理的核心。執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用管理時(shí)，應(yīng)按節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款，并在合同中列出重要節(jié)點(diǎn)和資源，以確保項(xiàng)目計(jì)劃的執(zhí)行和項(xiàng)目的及時(shí)推進(jìn)。在設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)變更方面，應(yīng)注意建立項(xiàng)目簽證管理、合同較低記錄等制度，加大對(duì)項(xiàng)目簽證的審核力度，確保及時(shí)有效地辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證。

2房地產(chǎn)強(qiáng)化項(xiàng)目管理必要性

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍性

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理工作中，無(wú)論是從事建筑工程的建造施工活動(dòng)還是從事建筑工程項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，都具有工程項(xiàng)目管理要素的鮮明特征，具體的監(jiān)督管理工作以及制度的落實(shí)和執(zhí)行過(guò)程都是工程項(xiàng)目管理工作的主要內(nèi)涵。所以對(duì)工程項(xiàng)目的管理延伸到了房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。從戰(zhàn)略管理、工程投資管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和財(cái)務(wù)管理等方面來(lái)看，工程項(xiàng)目管理的基本理論和方法可作為上述管理內(nèi)容的參考標(biāo)準(zhǔn)和理論依據(jù)。

2.2項(xiàng)目管理是企業(yè)重要組成

房地產(chǎn)公司通常都會(huì)設(shè)定自己專(zhuān)屬的戰(zhàn)略計(jì)劃，通常房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略都包括工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，成本投資計(jì)劃和工程項(xiàng)目。雖然這三個(gè)不同層面所設(shè)計(jì)到的范圍是有所不同的，但這些戰(zhàn)略規(guī)劃都必須通過(guò)企業(yè)的行動(dòng)落實(shí)來(lái)完成。對(duì)于建筑企業(yè)的核心業(yè)務(wù)活動(dòng)，日常的企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)基本上確保了企業(yè)的連續(xù)和穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，工程建設(shè)活動(dòng)可以促進(jìn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，占據(jù)新的市場(chǎng)領(lǐng)域和市場(chǎng)地位，是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略層面上的重要組成部分。

2.3項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)

整個(gè)建筑行業(yè)的市場(chǎng)條件將直接影響房地產(chǎn)公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這將造成房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)，建筑項(xiàng)目或物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容有明顯的下降。為了尋找企業(yè)的穩(wěn)定和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)公司必須開(kāi)發(fā)成本更低，技術(shù)水平更高的新的建筑施工技術(shù)以及具有創(chuàng)新性的建筑工程產(chǎn)品。建筑業(yè)企業(yè)品牌工程項(xiàng)目的建設(shè)，將有效提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)作競(jìng)爭(zhēng)中的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展[2]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理問(wèn)題與對(duì)策

3.1 缺乏可行性

一些開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目前期可行性研究不夠重視，導(dǎo)致其市場(chǎng)定位出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致工程項(xiàng)目建設(shè)不符合市場(chǎng)預(yù)期，工程項(xiàng)目可行性測(cè)算工作不嚴(yán)謹(jǐn)、不詳實(shí)，導(dǎo)致工程投資決策缺乏理論依據(jù)和數(shù)據(jù)依據(jù)。由于這類(lèi)工程項(xiàng)目的投資決策沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难芯糠治?，基本上可以說(shuō)，這類(lèi)投資決策是不科學(xué)、不準(zhǔn)確、不可靠的，而且建筑企業(yè)的投資收益也存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 設(shè)計(jì)監(jiān)理不當(dāng)

由于建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位的管理體系已經(jīng)明顯無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代的建筑行業(yè)的發(fā)展要求，所以在建筑工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中引起了很多設(shè)計(jì)缺陷和問(wèn)題。這些設(shè)計(jì)的缺陷會(huì)直接反應(yīng)在工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中，施工問(wèn)題排除了人為因素的影響后，主要就是工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的問(wèn)題了。一些建筑項(xiàng)目從施工開(kāi)始到項(xiàng)目竣工完成，發(fā)生了一系列的設(shè)計(jì)方案的變更，由于設(shè)計(jì)圖多次變更，給工程項(xiàng)目的施工帶來(lái)了很大的影響和干擾。在建筑工程設(shè)計(jì)階段常見(jiàn)的問(wèn)題主要有：缺乏嚴(yán)謹(jǐn)合規(guī)的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視了設(shè)計(jì)階段的投資成本控制，缺乏對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的監(jiān)督和管理工作，設(shè)計(jì)文件的管理缺乏制度化的約束，規(guī)范的文件管理也有明顯的缺陷。建筑施工企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺乏必要的重視，在工程項(xiàng)目的施工階段更多的是注重施工費(fèi)用的管理和控制，經(jīng)常投入大量的人力和物力來(lái)管理和控制建筑工程施工建造的成本使用，但很少考慮如何在工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就獲得合理的成本控制方案。從實(shí)踐來(lái)看，建筑工程項(xiàng)目施工成本控制的主要責(zé)任單位實(shí)際上是施工項(xiàng)目的監(jiān)理單位。此時(shí)，建筑項(xiàng)目施工建造的總體方案已經(jīng)完成，所有的工程施工成本的管理和控制只能在現(xiàn)有施工方案的框架內(nèi)進(jìn)行，對(duì)工程項(xiàng)目成本管理的有效性和全面性的認(rèn)識(shí)大大削弱。

3.3 項(xiàng)目進(jìn)度管理及成本控制

如果運(yùn)作機(jī)制不健全，就會(huì)造成一系列不利于企業(yè)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的后果。因此要有健全的管理機(jī)制促進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度的順利開(kāi)展，同時(shí)合理的成本控制也是促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度順利開(kāi)展的重要因素。如何控制成本應(yīng)該是每個(gè)公司始終關(guān)心的重要事宜，現(xiàn)代房企的發(fā)展成本控制與施工進(jìn)度、銷(xiāo)售速度、新工藝等方方面面要做到統(tǒng)一統(tǒng)籌，公司上下時(shí)刻要做到開(kāi)源節(jié)流，時(shí)刻要控制公司費(fèi)用的支出，同時(shí)要加大資金的回流，以此促進(jìn)企業(yè)良性的發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是企業(yè)實(shí)際發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，需要與相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通與交流。在不斷的發(fā)展和進(jìn)步中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步得到規(guī)范，只有堅(jiān)持現(xiàn)代企業(yè)管理方法，提高企業(yè)管理者的管理水平，才能使企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，使房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王偉.淺談房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理[J].建材與裝飾，2019（09）：215.

[2]吳天華.房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理實(shí)踐分析[J].城市建筑，2013（16）：108