試析房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

崔進(jìn)

摘? ? 要：隨著社會的不斷發(fā)展，人們的生活水平也越來越高，對于居住的質(zhì)量需求也越來越高，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步的不斷加快，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的高效管理成為了行業(yè)發(fā)展面臨的重大課題，其不僅關(guān)系著工程建設(shè)質(zhì)量，同時對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的提升也具有推動作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;有效途徑

1? 引言

在我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐漸壯大，科學(xué)技術(shù)不斷創(chuàng)新的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理問題成為了房地產(chǎn)發(fā)展過程中最關(guān)鍵的因素，也正是因?yàn)榘l(fā)展過程中的管理問題對房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中的質(zhì)量和效率產(chǎn)生了非常大的影響，在這樣的基礎(chǔ)上，本文將對現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析探究，并且提出一些問題的解決措施。

2? 房地產(chǎn)工程管理存在的問題

2.1? 房地產(chǎn)工程管理環(huán)境復(fù)雜

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)工程建設(shè)數(shù)量也在逐年攀升，與以往房地產(chǎn)工程建設(shè)相比，施工環(huán)境復(fù)雜已然成為影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。實(shí)際施工過程中，很多不可確定因素都會影響到工程質(zhì)量。因此，工程管理的復(fù)雜程度也會相應(yīng)增加。然而目前大部分房地產(chǎn)工程的管理工作，仍然沿襲著傳統(tǒng)的管理模式，并未意識到更新管理理念，創(chuàng)新管理辦法的重要性，致使管理工作的具體實(shí)施存在諸多與現(xiàn)實(shí)需求不符的地方，管理效果無法發(fā)揮作用，很大程度上阻礙了工程質(zhì)量的提升。

2.2? 工程管理機(jī)制不完善

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，工程的開發(fā)起著重要的作用，工程的開發(fā)離不開完整健全的管理機(jī)制，管理機(jī)制不完善，則會給工程的開發(fā)建設(shè)埋下安全隱患。例如，開發(fā)項(xiàng)目時，為節(jié)約成本和人力，減少工程建設(shè)管理者的配置，或者在工程建設(shè)過程中出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的現(xiàn)象，都會因?yàn)槿狈θ瞬哦绊懝こ痰捻樌M(jìn)行，阻礙工程的建設(shè)，影響房地產(chǎn)開發(fā)的整體進(jìn)度。

2.3? 建筑施工質(zhì)量

施工質(zhì)量是樓盤整個銷售的關(guān)鍵基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)質(zhì)量工程監(jiān)管的重點(diǎn)對象。在此過程中建筑工程的施工質(zhì)量難以保證，將會導(dǎo)致樓房的銷售業(yè)績整體下降，樓房的滯銷會直接導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低，在激烈的市場競爭中若質(zhì)量下降會對企業(yè)的整體形象造成非常巨大的影響，所以相關(guān)人員增強(qiáng)對建筑工程的施工控制將能夠增強(qiáng)施工質(zhì)量，同時提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3? 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

3.1? 入戰(zhàn)略合作機(jī)制

在采用總承包模式進(jìn)行工程管理時，要求企業(yè)運(yùn)用合約、總計劃等手段調(diào)動各分包商的工作積極性，推動各環(huán)節(jié)的順利實(shí)施;同時定期召開例會，在會上針對工程進(jìn)展、現(xiàn)有問題、計劃完成情況進(jìn)行總結(jié)，保障及時解決工程問題、促進(jìn)重要信息流通，配合獎懲制度的推行更好地提升工作效率;還應(yīng)圍繞不同施工階段完成現(xiàn)場平面布置圖的編制工作，加強(qiáng)與設(shè)計單位、交通部門、環(huán)保部門間的配合，依托協(xié)同管理保障工程的順利開展。

3.2? 建立健全工程管理體制

在現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)社會中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展飛速上升，支撐著我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行，在城市化水平提高的同時，對房地產(chǎn)的要求和標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，需要讓房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系得到完善和落實(shí)，在實(shí)踐的過程中，查漏補(bǔ)缺，為體系中出現(xiàn)的問題進(jìn)行完善，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)的人員配置，在充分了解管理人才的能力和專業(yè)后結(jié)合工程建設(shè)的施工情況，對人員進(jìn)行劃分，進(jìn)行合理的崗位調(diào)配，讓工程建設(shè)的每一個施工環(huán)節(jié)都得到充足的人力資源補(bǔ)充，將管理體系融入整個工程建設(shè)中，在工程建設(shè)中尋找更多適應(yīng)管理體系的方式方法，相互促進(jìn)，相互完善。

3.3? 安全管理

在管理過程中企業(yè)的管理人員需要及時完善施工設(shè)施，定期對設(shè)備和材料進(jìn)行安全檢查，保證施工人員創(chuàng)造安全的施工環(huán)境，在施工過程中還需要定期對工作人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，保證提升工作人員的安全意識，與此同時保證施工人員的安全性，在保障整體施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，維護(hù)施工安全可以促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)提升，同時增強(qiáng)管理的實(shí)際效果。

3.4? 工程施工管理

施工管理即工程施工過程中所有資源的綜合管理，施工管理水平的高低直接影響工程建設(shè)質(zhì)量是否滿足標(biāo)準(zhǔn)。目前，房地產(chǎn)工程建設(shè)所采用的施工模式主要有三種，及施工管理模式、分承包模式和總承包模式。施工管理的重點(diǎn)內(nèi)容集中在施工材料質(zhì)量管理、施工技術(shù)管理、施工流程管理和安全管理等幾個方面。與此同時，在工程正式投入施工時，還應(yīng)該做好全面跟蹤檢驗(yàn)工作，一旦發(fā)現(xiàn)施工中存在問題，應(yīng)及時與相關(guān)部門聯(lián)系，做好調(diào)整和修改工作，及時消除質(zhì)量隱患，保證工程質(zhì)量的同時，也對施工成本進(jìn)行了有效把控。

3.5? 加強(qiáng)對成本管理的信息化建設(shè)

信息化建設(shè)能夠促進(jìn)成本管理工作的開展，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作的過程中，加強(qiáng)信息化建設(shè)能夠?qū)⒊杀竟芾淼南嚓P(guān)信息數(shù)據(jù)化，而數(shù)據(jù)化信息的傳遞具有即時性，能夠加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本管理的效率與質(zhì)量，同時信息化建設(shè)能夠保存相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，減少因數(shù)據(jù)丟失而產(chǎn)生的成本管理不完善現(xiàn)象?；诖耍鰪?qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的信息化發(fā)展有助于成本管理工作的開展。

3.6? 項(xiàng)目成本管理優(yōu)化措施

一方面，需健全動態(tài)成本管理機(jī)制，包括建立規(guī)范化成本管理實(shí)施程序，完善工程費(fèi)用計劃編制與審核管理，著重加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控、厘清成本要素的變化，以此減小成本偏差，通過建立“周物價信息表”為后期項(xiàng)目結(jié)算提供合理參考依據(jù)。另一方面，需加強(qiáng)對成本管理的動態(tài)考核，例如建立專項(xiàng)成本管理考核工作小組，采用定期與不定期考核相結(jié)合的方式進(jìn)行項(xiàng)目各參建部門及其人員的考核，將考核結(jié)果作為后續(xù)實(shí)施獎懲手段的依據(jù);推行股權(quán)激勵策略，利用股權(quán)激發(fā)員工與管理層的工作熱情與潛力，更好地調(diào)動員工的積極性、增強(qiáng)其責(zé)任感，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo);還應(yīng)合理運(yùn)用平衡計分卡進(jìn)行考核評估，立足于財務(wù)、組織學(xué)習(xí)與成本、內(nèi)部運(yùn)營、客戶滿意度等四個維度實(shí)行績效考核，進(jìn)一步激發(fā)各部門降低成本的主動性，達(dá)成成本管理目標(biāo)。

3.7? 完善房地產(chǎn)工程監(jiān)理制度

房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展帶動了監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展，專業(yè)能力良莠不齊的監(jiān)理單位涌入房地產(chǎn)監(jiān)理行業(yè)之中也引發(fā)了一系列的問題。其中，最為突出的問題就是現(xiàn)階段的房地產(chǎn)工程監(jiān)理制度不完善，許多監(jiān)理單位無法對施工階段產(chǎn)生的質(zhì)量問題、管理問題、經(jīng)費(fèi)使用問題深度挖掘，監(jiān)理人員貪污受賄情況較為嚴(yán)重，極大的阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。面對這種問題，急需完善和健全房地產(chǎn)工程監(jiān)理制度，要求監(jiān)理單位對項(xiàng)目開展階段所有可能發(fā)生的問題做細(xì)致化的預(yù)案，嚴(yán)格要求所有監(jiān)理人員堅守崗位認(rèn)真完成監(jiān)理任務(wù)，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目問題并妥善解決不同單位之間的矛盾。

4? 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對工程建設(shè)的質(zhì)量有著越來越高的要求，促使房地產(chǎn)工程建設(shè)不斷提高工程管理，結(jié)合行業(yè)發(fā)展水平、國家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產(chǎn)企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費(fèi)，滿足多方效益，降低購房風(fēng)險，推動市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)國家可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的根本需要。

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