淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和改善措施

崔飛

摘 要 經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已在我國經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，且未來一段時間內(nèi)該情況將持續(xù)保持下去。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對國家經(jīng)濟體系的健康運轉(zhuǎn)具有極為重要的意義。但是，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)因其自身業(yè)務特點，導致其會計核算較其他行業(yè)的會計核算更為復雜、更具有特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的精準性，直接關系到企業(yè)的健康發(fā)展，而在更為深層次的方面則會影響到行業(yè)經(jīng)濟乃至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文重點研究房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題并提出改善措施。

關鍵詞 房地產(chǎn) 會計核算 問題 改善措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的重要性

在當今金融業(yè)高度發(fā)達的時代，發(fā)行股票融資具有籌資風險小、可以提高企業(yè)知名度、為企業(yè)帶來良好的聲譽、籌集資金金額大、所籌資金具有永久性、無到期日、不需歸還、沒有固定的利息負擔等眾多好處。其通過資本市場融資成為眾多企業(yè)的首選，以上目標的實現(xiàn)首要條件就是財務管理工作滿足相應的要求。而對于財務管理工作而言，會計核算是所有工作的基礎，以會計核算為基礎生成的各類報表、財會數(shù)據(jù)，直接影響企業(yè)財務信息質(zhì)量。

因此，高效、精準的會計核算工作直接關系到企業(yè)經(jīng)營管理決策的科學性和財務信息質(zhì)量的優(yōu)劣性，對企業(yè)經(jīng)營管理目標的實現(xiàn)具有重大影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

（一）企業(yè)會計制度不完善，會計核算科目設置過于復雜

與生產(chǎn)型企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營假設不同，房地產(chǎn)企業(yè)的存續(xù)依托于項目開發(fā)，項目開發(fā)完成、產(chǎn)品售罄即宣告企業(yè)不再有存續(xù)的意義。另外，由于房屋開發(fā)銷售周期較長，房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中涉及的內(nèi)容復雜多變，產(chǎn)品開發(fā)周期內(nèi)不僅面臨著來自市場供需方面的變動，而且還要面臨宏觀政策調(diào)控。這就使得會計核算涉及的內(nèi)容及環(huán)節(jié)具有多變性和多樣性。房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)特點，必然導致會計核算中各種問題層出不窮，這類問題在規(guī)模較大的跨區(qū)域經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)體現(xiàn)更為突出。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的局限性，很難制定并持續(xù)更新會計核算制度以保持制度的完善性，遇到這類問題只能由企業(yè)財務人員依據(jù)企業(yè)會計準則結(jié)合自身工作經(jīng)驗及行業(yè)通常做法作出職業(yè)判斷。判斷的偏差會導致企業(yè)會計核算的失真甚至錯誤，這就會直接導致企業(yè)財務會計信息的不準確甚至失效等眾多問題。

企業(yè)會計制度自身系統(tǒng)性與統(tǒng)一性目前尚不夠完善，對會計核算科目的設置沒有較為完善且細致的規(guī)定。另外，財務軟件經(jīng)過多年的發(fā)展后，多數(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)一套軟件全國聯(lián)網(wǎng)共同使用，企業(yè)總部為方便及時提取各類數(shù)據(jù)，集中力量維護財務軟件，降低維護成本，多數(shù)采用總部統(tǒng)一管理和維護財務軟件的工作方式。但是，這種工作方式存在極大弊端，不同的項目公司面臨的市場環(huán)境及政策環(huán)境不同，從而衍生出不同的管理需求及核算要求。為滿足管理需求，所有的核算需求均需集成在一套財務軟件之上，在企業(yè)會計制度未能給出詳細的解決方法之前，會計核算及會計科目設置由于不斷的集成，最終會導致設置過于復雜。復雜的設置會加劇會計核算的難度，并削弱會計核算的時效性及準確性。

（二）會計核算不能及時反映企業(yè)財務風險及資產(chǎn)盈虧狀況

企業(yè)財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。為維持房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，各類宏觀調(diào)控措施不斷出臺并調(diào)整，會計核算作為一個記錄反饋的過程，對重大企業(yè)財務風險的反饋明顯滯后。此外，會計核算難以反饋管理措施失誤給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險，主要表現(xiàn)在成本管控方面全憑項目管理人員基本素養(yǎng)，因項目管控不利或其他原因?qū)е碌摹芭苊暗温痹跁嫼怂阒袩o法有效體現(xiàn)，會計核算反映的損失均為已發(fā)生的既定事實，無法提前做出預警。房地產(chǎn)行業(yè)的預售制銷售特點導致現(xiàn)金流與收入確認時間錯位，使收入確認具有極大的滯后性，此時核算出來的會計利潤對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本失去意義。

此外，在政府宏觀政策的引導下，房地產(chǎn)行業(yè)由原先的單純開發(fā)銷售逐漸過渡為開發(fā)銷售加自持的模式，未來房地產(chǎn)行業(yè)將更多地承擔社會責任。這種責任主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持大量住房，該類自持住房因政策限制不能用于銷售，僅能用于出租，且租賃期限一般為10年甚至更長。針對這類自持物業(yè)，會計核算中應遵循歷史成本為主、公允價值為輔的計量原則。然而，由于商品房這類產(chǎn)品的特殊性及自持時間較長等原因，自持物業(yè)不論是采用歷史成本計量還是公允價值計量均有缺憾。具體表現(xiàn)為：第一，若自持物業(yè)采用歷史成本計量，房價上升過程中無法體現(xiàn)自持物業(yè)的增值部分，房價下降過程中雖然能夠保持賬面成本不變，為防御危機構(gòu)筑一條天然防線，但是會因此產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，虛增賬面資產(chǎn)價值。第二，若自持物業(yè)采用公允價值計量，房價上升過程中會計核算的價值同時增加，有利于真實反映賬面資產(chǎn)價值。但是，由于該部分資產(chǎn)銷售受限，資產(chǎn)價值難以確定，因此公允價值的可靠計量也就具有較高難度。房價下降過程中會直接刺破資產(chǎn)泡沫，加速危機的傳導過程。所以，自持物業(yè)的會計核算具有較大的主觀性，該類資產(chǎn)的盈虧狀況難以客觀計量。

（三）財務業(yè)務一體化核算系統(tǒng)不成熟

財務業(yè)務一體化是將企業(yè)經(jīng)營中的三大主要流程，即業(yè)務流程、財務會計流程、管理流程有機融合，將計算機的“事件驅(qū)動”概念引入流程設計，建立基于業(yè)務事件驅(qū)動的財務一體化信息處理流程，使財務數(shù)據(jù)和業(yè)務融為一體。隨著市場競爭日益激烈，傳統(tǒng)的會計核算模式已經(jīng)逐漸不適應現(xiàn)代企業(yè)的管理需求，財務業(yè)務一體化核算模式逐漸走入人們的視野，成為企業(yè)管理中一個新的選項。財務業(yè)務一體化進程的初衷是為了提高企業(yè)經(jīng)營管理效率，但是，這種新的核算模式?jīng)]有歷史經(jīng)驗可以借鑒，且每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有自己的管理思想、管理需求和管理手段，將業(yè)務流程、財務會計流程、管理流程有機融合，形成一個新的集成系統(tǒng)，對企業(yè)系統(tǒng)建設者水平要求較高。即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照當前所需設立的一套完整的一體化核算體系，但是，隨著業(yè)務的發(fā)展與經(jīng)營規(guī)模的擴大，管理需求會不斷地發(fā)生變化。另外，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品其業(yè)務處理呈現(xiàn)個性化趨勢，企業(yè)在適應這些需要的時候，需要不斷處理各類特殊性業(yè)務。

在現(xiàn)實業(yè)務中，經(jīng)常會出現(xiàn)財務人員發(fā)現(xiàn)核算明顯不合理的情況，但是出于系統(tǒng)控制的原因，不允許對不合理情況進行修正。這就背離了高效提取應用信息、提高企業(yè)經(jīng)營管理效率的初衷。出現(xiàn)這種情況的原因，主要問題在于系統(tǒng)建設主導者未進行有效協(xié)同，財務人員不熟悉業(yè)務，業(yè)務人員不清楚財務核算。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的措施

（一）完善會計核算制度并簡化會計科目設置

新的企業(yè)會計準則頒發(fā)之后，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提供了很好的指導，企業(yè)需要在會計準則基礎上充分結(jié)合自身及行業(yè)特點，形成自己的會計核算制度，規(guī)范會計核算流程。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當根據(jù)實際情況，不斷調(diào)整完善會計核算制度，確保會計核算制度與時俱進，能夠滿足企業(yè)實際管理需求。

建立完善的會計核算制度之后，應當在企業(yè)會計準則及企業(yè)會計核算制度的指導下科學設置會計科目，設置會計科目之前必須了解清楚企業(yè)管理者的管理意圖及關鍵管理需求，將企業(yè)管理需求體現(xiàn)在會計科目設置的過程中。會計科目設置應當遵循簡化會計核算、易于提取信息用于分析、體現(xiàn)關鍵管理指標等原則，在聽取業(yè)務部門及管理層的需求之后分清主次，有所側(cè)重地實施，嚴禁不負責任地照搬照抄會計準則或者不分重點無限細化地設置會計科目。科學的設置會計科目，有利于經(jīng)營管理信息的提取及會計從業(yè)人員減負，以此促進會計核算工作效率的提升和質(zhì)量的提高。

（二）建立管理報表體系，彌補會計報表無法及時體現(xiàn)經(jīng)營風險及利潤的弊端

針對會計核算反映的損失均為已發(fā)生的既定事實這一弊端，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善會計核算的同時，應當建立與企業(yè)管理狀況相適應的管理報表體系。根據(jù)已識別的風險及管理漏洞，合理預計損失、動態(tài)更新管理報表，以動態(tài)結(jié)果與企業(yè)經(jīng)營目標進行對比，實時監(jiān)測企業(yè)經(jīng)營狀況，及時對風險和管理漏洞做出有效規(guī)避或者彌補，將損失降到最低。

自持物業(yè)這一類型的業(yè)務因政策管控應運而生。在政策有變更之前，企業(yè)應當根據(jù)企業(yè)會計準則的要求及管理者意圖，合理判斷使用歷史成本計量或者公允價值計量。需要強調(diào)的是，計量方法一經(jīng)確定，不得隨意改變，以保證會計信息的準確性。

（三）提升企業(yè)財務業(yè)務一體化核算體系建設能力及維護能力

企業(yè)在進行財務業(yè)務一體化進程中，一方面需要讓業(yè)務人員了解財務的工作思維及流程，聽懂基本的財務語言，以主人翁的態(tài)度在追求業(yè)績的同時更加注重企業(yè)的整體利益;另一方面需要讓財務深入業(yè)務部門，了解業(yè)務辦理流程及業(yè)務的實質(zhì)，以提供高價值的財務管理服務。企業(yè)建設完成財務業(yè)務一體化系統(tǒng)后，需要不斷地維護，以應對不斷出現(xiàn)的新情況。一個合格的一體化核算體系，應當能夠滿足業(yè)務部門與財務部門的管理需求，能夠協(xié)同處理不斷出現(xiàn)的各種新業(yè)務，同時具有良好的人機交互界面，出現(xiàn)問題能夠及時進行人工復檢修正，以保證高效精準地提取各類高價值經(jīng)營管理信息。

四、結(jié)語

我國市場經(jīng)濟目前尚處于中高速發(fā)展階段，且發(fā)展時間不長，出現(xiàn)各類問題在所難免。當前階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，單個企業(yè)的經(jīng)營管理水平的提升對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有極大的促進作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從多角度思考，從多方面著手，采取多樣化措施，加強管理，提升經(jīng)營管理水平。在這過程中，會計核算至關重要，是基礎中的基礎，需要所有的會計從業(yè)人員共同努力，不斷提高會計核算工作的質(zhì)量，以滿足日新月異的管理需求。

（作者單位為福建金輝安徽房地產(chǎn)有限公司）

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