亟需將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來

摘要：亟需盡快將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來。釋放商業(yè)不動產(chǎn)的生產(chǎn)力、重構(gòu)基于商業(yè)不動產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)X金融”新生態(tài)（之所以用“X”，因釋放能量之大為倍乘關系而非簡單疊加），應該成為中國經(jīng)濟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)。

關鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控;住宅市場調(diào)控;解放

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0063-66 收稿日期：2019-11-07

1 商業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營巨虧、債務壓力、股本奇缺

中國的經(jīng)濟有賴于城市的高速發(fā)展。城市的發(fā)展有賴于科技、文旅、消費、物流、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)的增長。商業(yè)不動產(chǎn)作為空間載體，其提供的空間服務是上述一切產(chǎn)業(yè)的重要生產(chǎn)要素。

各位可以想象一下：如果沒有設備完善、服務周全、技術過硬的中關村產(chǎn)業(yè)園，中關村的高科技產(chǎn)業(yè)如何與發(fā)達國家同臺競爭？如果沒有環(huán)境舒適、產(chǎn)品精美、服務周到的大悅城、SKP、正大廣場、紅星·美凱龍、印象城、龍湖天街，消費如何能夠繁榮？如果沒有商業(yè)文旅物業(yè)中的電影院、劇院和兒童游樂場，人們的精神生活將會何其匱乏？

因此，商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展是城市競爭力塑造的根本一環(huán)，也是中國經(jīng)濟競爭力重塑的關鍵一環(huán)。

商業(yè)不動產(chǎn)由于其在房地產(chǎn)大類中占比相對較小，不少業(yè)態(tài)離生活和個人投資距離較遠等原因，我們慣常于將其放在對住宅的認知的陰影之下，因此提到房子、房價問題就指向房地產(chǎn)，提到住宅調(diào)控就擴大為房地產(chǎn)調(diào)控。

然而，商業(yè)不動產(chǎn)與住宅具有完全不同的屬性，是一項地地道道的實業(yè)。從圖1的6個方面可以看出不同。

2 房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能加之于商業(yè)地產(chǎn)？

房地產(chǎn)調(diào)控政策對商業(yè)不動產(chǎn)造成傷害，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，金融政策。

從銀行角度來講，商業(yè)不動產(chǎn)整體額度貸款受制于整個住宅調(diào)控，從而造成商業(yè)物業(yè)貸款額度不足;從產(chǎn)品創(chuàng)新上來說，有助于纖解困難企業(yè)、促進行業(yè)整合和出清的并購貸款沒有被重視，而并購貸款洽簽是中央重視的存量盤活的重要金融產(chǎn)品。

處于去杠桿和流動性壓力的夾擊之下，注入新的股本金幾乎是唯一的纖困方案。然而，有動力也有必要配置商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)的保險資金、社保資金等受制于整體調(diào)控的基調(diào)，無法合理地配置于商業(yè)不動產(chǎn)。而銀行的私人銀行部門本來可以提供部門股本，然而在調(diào)控背景下也采取“政治正確”的態(tài)度。

公募REITs對中國金融生態(tài)的意義已經(jīng)達成充分共識。然而，受制于住宅調(diào)控的緊箍咒，無法盡快推出。要知道，公募REITs的推進從2005年香港第一個REITs領展上市開始到現(xiàn)在已經(jīng)超過巧年，而作為實驗版的類REITs在中國市場誕生已逾5年并達約1400億元。但是，行業(yè)仍“靜聽樓梯響，不見那人來”。

第二，城市更新的審批政策。

以商業(yè)物業(yè)為抓手的城市更新是重塑城市競爭力的法寶，也是國際大都市竭力關注的內(nèi)容，本應該受到重視和鼓勵。然而，受制于房地產(chǎn)的屬性，在改造審批等過程中，監(jiān)管層不能暢快地給予支持。雖有個別城市在探索審批流程的優(yōu)化，然而各項法規(guī)仍然極不完善。

第三，宏觀層面的潛在損失。

商業(yè)不動產(chǎn)被“誤中副車”，大大抵消了住宅調(diào)控的效果。中國房地產(chǎn)的問題是一個系統(tǒng)問題，其調(diào)控也應是在全面系統(tǒng)化的平衡和抉擇中推進。對商業(yè)不動產(chǎn)的一刀切，喪失了利用商業(yè)不動產(chǎn)來重塑中國房地產(chǎn)和金融循環(huán)的機會。以商業(yè)不動產(chǎn)作為基礎的“產(chǎn)業(yè)一金融”閉環(huán)，實際上有望塑造一個健康的生態(tài)，可以吸納淤塞于住宅投資/投機的資金，緩解住宅上漲的壓力。

對商業(yè)不動產(chǎn)潛在增長能力的壓制實際上造成了經(jīng)濟和地方財政對住宅開發(fā)更大的依賴。

另外，誤中副車的調(diào)控政策壓制了中國商業(yè)不動產(chǎn)的活力，延緩了本該蓬勃發(fā)展的城市空間服務的升級，實際上嚴重阻礙了中國城市競爭力的塑造。

3 如何解放商業(yè)不動產(chǎn)？政策調(diào)整后會有什么紅利？

如何將商業(yè)不動產(chǎn)從房地產(chǎn)調(diào)控中解放出來？

首先肯定是要解放思想。中央對于房地產(chǎn)行業(yè)過熱的調(diào)控，以及減少經(jīng)濟對住宅開發(fā)過分依賴的政策思路受到了多數(shù)的擁護。特別是中央關于“房住不炒”的定位很清楚，僅僅是指向住宅房地產(chǎn)。

對散售型商鋪的投資投機已經(jīng)由于嚴格的信貸政策而幾乎絕跡。大宗商業(yè)不動產(chǎn)從來就是按照“以租金定價”的邏輯，按照業(yè)態(tài)位置之不同，毛租金收益率在5%-8%之間，可嚴格與國際市場對標，非常理性。

然而，在即使了解商業(yè)不動產(chǎn)的實業(yè)特性的情況下，受制于“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”的總基調(diào)，單一監(jiān)管部門靈活的、有預見的政策調(diào)整都要承受巨大壓力。

其次應該注重跨部門的高層協(xié)調(diào)機制。由于房地產(chǎn)政策涉及到各個部門，政策的制定需要各個部門的協(xié)調(diào)，跨部門的協(xié)調(diào)機制至關重要。包括人民銀行、銀保監(jiān)會、住建部、證監(jiān)會、發(fā)改委、稅務總局等部門。以公募REITs為例，其必要性幾乎已成常識。然而，由于需要人民銀行、證監(jiān)會、住建部、發(fā)改委和稅務總局等協(xié)調(diào)配合方可推出，只要有任何一家顧慮與宏觀政策的一致性，進展都會受阻。

高層的統(tǒng)一部署恐怕是必要條件。在房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)下，加上各部門出于自身責任的考慮，沒有自上而下的統(tǒng)一部署，較大的政策調(diào)整難度極大。

所以，筆者建議應明確將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場調(diào)控”，將商業(yè)不動產(chǎn)從調(diào)控中獨立出來。

如何獨立，區(qū)別于住宅，先從金融政策和稅收政策兩個角度來說明。

第一，金融政策。

從銀行角度，商業(yè)不動產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額調(diào)控中脫離出來，不進行限定，同時大力鼓勵行業(yè)重組的并購貸款，鼓勵私人銀行配置商業(yè)不動產(chǎn)。

保險和社保方面，鼓勵通過直接或者間接形式進入商業(yè)不動產(chǎn)的投融資。

證券市場方面，鼓勵不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券，盡快推出公募REITs。

私募基金方面，參考美國黑石、喜達屋等機構(gòu)，鼓勵國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)股權私募基金的發(fā)展，形成市場化專業(yè)化的股本，幫助市場出清、整合和發(fā)展。

當然，也有觀點顧慮商業(yè)不動產(chǎn)盤活的資金會被用于住宅開發(fā)。這種擔憂完全可以通過技術上的措施加以約束（比如資金用途管控、對住宅的信貸配給和發(fā)債額度進行調(diào)整等），而不能因噎廢食;從某種意義上，對應大的政策目標進行監(jiān)管的技術創(chuàng)新正是監(jiān)管的核心課題。當然，監(jiān)管的創(chuàng)新也迫切需要解放思想的導向和高層協(xié)調(diào)的機制。

第二，稅收政策。

短期內(nèi)對抗疫企業(yè)進行房產(chǎn)稅或所得稅等方面的扶助，幫助企業(yè)渡過疫情沖擊;中長期來看，鼓勵市場進行重組、出清和并購整合，纖救困難企業(yè)，就并購重組、不良貸款、公募REITs等領域給予更多稅收空間。

此外，還要將城市更新優(yōu)化放在城市競爭力塑造的高度，抓緊全面梳理政策，簡化流程，引導市場。鼓勵業(yè)態(tài)調(diào)整的合理要求，把簡政放權落到實處，提高審批效率。

政策調(diào)整的紅利將大大解放商業(yè)不動產(chǎn)的生產(chǎn)力，給中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型樹立一個樣板。

作為空間服務的載體，商業(yè)不動產(chǎn)也是中國城市競爭力塑造的重要生產(chǎn)要素。其自身也已經(jīng)成為規(guī)模巨大的經(jīng)濟增長部門，據(jù)鏈家的研究，中國商業(yè)不動產(chǎn)存量已經(jīng)高達約50萬億元，相當于住宅存量的20%左右，使中國成為全球僅次于美國的商業(yè)不動產(chǎn)市場。

假定與GDP同比的增長（6%），將會產(chǎn)生6%的租金增長，按照商業(yè)不動產(chǎn)“以租定價”的邏輯，每年潛在的財富效應高達3萬億人民幣（占到目前住宅年度銷售額的約20%），一旦上述增長進行資本化，將使商業(yè)不動產(chǎn)成為中國經(jīng)濟增長重要的引擎，大大減少對住宅開發(fā)的依賴。

商業(yè)不動產(chǎn)租金上漲帶來財富效應，其釋放取決于證券化。特別是，應積極建設以公募REITs和CMBS為代表的證券化市場。按照美國超過30%的證券化水平，中國商業(yè)不動產(chǎn)可以生成巧萬億以上的可投資證券。將會大大緩解居民資產(chǎn)配置的需求，減弱對住宅的依賴。

商業(yè)不動產(chǎn)的正常化將生成一個新的“金融一產(chǎn)業(yè)”生態(tài)，有望替代傳統(tǒng)住宅開發(fā)的生態(tài)，塑造一個全新的中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型樣板，見圖2。

總之，亟需盡快將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來。釋放商業(yè)不動產(chǎn)的生產(chǎn)力、重構(gòu)基于商業(yè)不動產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)X金融”新生態(tài)（之所以用“X”，因釋放能量之大為倍乘關系而非簡單疊加），應該成為中國經(jīng)濟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)。

作者簡介：周以升，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化委員會專家顧問。