上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共租賃住房運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)》編制要點(diǎn)解析

1 標(biāo)準(zhǔn)編制背景

公共租賃住房是上海市“四位一體”住房保障體系的重要組成部分，其規(guī)范和健康發(fā)展對于保障和改善民生，實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)十分重要。上海市政府積極推進(jìn)公共租賃住房的供應(yīng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017 年10 月底，全市已供應(yīng)公共租賃住房11.5 萬套，大量的公共租賃住房陸續(xù)步入運(yùn)行管理階段，如何實(shí)現(xiàn)公共租賃住房可持續(xù)運(yùn)行，成為當(dāng)前的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。

公共租賃住房的運(yùn)行管理在管理機(jī)制和管理范圍等方面不同于一般商品房和其他類型保障性住房。一方面，其運(yùn)行管理效果的好壞會對運(yùn)行成本和房屋設(shè)備安全造成直接影響；另一方面，公共租賃住房建設(shè)是緩解“夾心層”群體住房難問題的重要舉措，如果不能建立有效的運(yùn)行管理機(jī)制，勢必會降低公共租賃住房的使用效率，增加其能源消耗，甚至引發(fā)一系列社會問題。目前，公共租賃住房運(yùn)行管理方面缺乏基礎(chǔ)研究工作，地方層面相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)缺失，給上海市公共租賃住房健康、有序發(fā)展增添了不小的壓力。

基于上海全球卓越城市的定位，從超大城市精細(xì)化管理的高度出發(fā)，以問題為導(dǎo)向，對標(biāo)最高、最好的標(biāo)準(zhǔn)，研究制定適合上海地區(qū)的公共租賃住房運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)，不僅可以解決公共租賃住房申請與受理、配租、合同與租金管理、運(yùn)行與維護(hù)、退出過程中遇到的問題，提高公共資源的使用效率，還可以提高服務(wù)和管理水平，全面提升公共租賃住房的居住品質(zhì)，體現(xiàn)“上海服務(wù)”。

2 標(biāo)準(zhǔn)編制的關(guān)鍵技術(shù)要點(diǎn)

2.1 總體思路

根據(jù)《工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編寫規(guī)定》等相關(guān)文件要求，在遵循科學(xué)性、先進(jìn)性和一致性的原則下，結(jié)合上海市公共租賃住房的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，編制上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共租賃住房運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)（初稿）》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》），提出的運(yùn)行管理措施符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，并與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)相協(xié)調(diào)，具有可操作性。

2.2 關(guān)鍵技術(shù)要點(diǎn)

《標(biāo)準(zhǔn)》包括總則、術(shù)語、基本規(guī)定、承租程序、配租、合同與租金管理、運(yùn)行與維護(hù)、退出、誠信機(jī)制、檔案管理等10 個(gè)章節(jié)，主要技術(shù)要點(diǎn)如下。

2.2.1 明確公共租賃住房承租與配租要求

2.2.1.1 固定承租程序，明確準(zhǔn)入條件、申請、受理、審核、公示相關(guān)要求

（1）建立準(zhǔn)入條件隨地區(qū)住房情況、人口流動和政策變化的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，并根據(jù)分類申請、集中申請機(jī)制設(shè)立不同準(zhǔn)入渠道。針對集中、非集中申請等不同情況，有針對性地設(shè)置了準(zhǔn)入資格。

（2）基于單身申請人、家庭申請人和單位申請人不同申請主體的差異性，分別制定相應(yīng)的申報(bào)材料要求及材料真實(shí)性保障措施。

（3）為確保公共租賃住房準(zhǔn)入公平、公正，明確了包括查驗(yàn)申請主體、查驗(yàn)申請材料、核對申請準(zhǔn)入內(nèi)容、錄入相關(guān)信息、簽署受理意見等在內(nèi)的公共租賃住房受理工作內(nèi)容，建立初審和復(fù)審兩級準(zhǔn)入資格審核機(jī)制，提出公示要求。

2.2.1.2 制定公共租賃住房配租計(jì)劃

提出根據(jù)公共租賃住房房源籌集情況、申請和輪候人數(shù)及分布區(qū)域等，每年制定公共租賃住房配租計(jì)劃、配租標(biāo)準(zhǔn)、配租方案、配租方式。

（1）為保障公共租賃住房資源的有效利用，根據(jù)單身申請人、家庭申請人等不同申請主體，確定了相應(yīng)的配租標(biāo)準(zhǔn)。單身申請人、家庭申請人只能承租1 套公共租賃住房，而單位申請人根據(jù)保障對象數(shù)量，可承租多套公共租賃住房。

（2）明確配租方案內(nèi)容、配租步驟和配租方式，并提出公共租賃住房的配租可采取隨機(jī)搖號、綜合評分、按輪候順序等方式（圖1、2）。

2.2.2 建立公共租賃住房合同與租金管理制度

圖1 公共租賃住房配租步驟

圖2 公共租賃住房配租方式

基于公共租賃住房運(yùn)行管理需求，綜合考慮各方權(quán)利與義務(wù)，明確合同與租賃規(guī)約內(nèi)容。

（1）建立公共租賃住房租金動態(tài)調(diào)整機(jī)制，提出租金收繳保障措施，破解租金收繳難的棘手問題。明確公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)需定期進(jìn)行評估和動態(tài)調(diào)整，確保租金標(biāo)準(zhǔn)符合不同時(shí)期、不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；對于承租人逾期未繳納租金的，根據(jù)逾期時(shí)間，提出可采取收取違約金、解除合同、將違約信息記入個(gè)人或單位誠信記錄、通過司法途徑追繳租金及違約金等措施。

（2）基于以人為本的原則，提出可以調(diào)換公共租賃住房房源，并明確房源調(diào)研相關(guān)要求。

2.2.3 建立公共租賃住房運(yùn)行與維護(hù)制度

公共租賃住房運(yùn)行管理主要涉及對承租人的租賃管理、對公共設(shè)施設(shè)備及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常管理兩個(gè)方面。《標(biāo)準(zhǔn)》針對“人”和“物”，相應(yīng)地提出切實(shí)有效的管理策略。

（1）明確公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位、物業(yè)管理在公共租賃住房運(yùn)行與維護(hù)中的職責(zé)。

（2）建立公共租賃住房動態(tài)監(jiān)管制度，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)公共租賃住房運(yùn)行過程中轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、擅自調(diào)換、破壞室內(nèi)裝修等現(xiàn)象；同時(shí)，及時(shí)掌握承租人信息，確保情況變更或不再符合條件時(shí)，能及時(shí)做出變更或辦理退租手續(xù)。

（3）從安全、健康、綠色的角度，提出適宜的公共設(shè)施設(shè)備管理措施，包括日常檢查、維護(hù)維修制度和技術(shù)規(guī)定，并將責(zé)任落實(shí)到人。

（4）提出以合同、規(guī)約等方式明確室內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定，以及保修期內(nèi)外設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)責(zé)任主體、費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，杜絕因“租房者”自私心理引起其對相關(guān)設(shè)施設(shè)備的不珍惜愛護(hù)甚至破壞情況，減少矛盾糾紛，提高公共租賃住房資源的利用率。

（5）結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、生活模式轉(zhuǎn)變情況，從便民、利民的角度，制定公共租賃住房增值服務(wù)措施，包括建立家電租賃服務(wù)制度，提供家電租賃服務(wù)；建立社區(qū)資源回收中心，定期組織舊物交換或交易市場；建立社區(qū)食堂，提供洗衣服務(wù)；結(jié)合電商、現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢，建立社區(qū)配送中心。

2.2.4 明確公共租賃住房智能化管理與服務(wù)要求

為提高公共租賃住房智能化管理水平，《標(biāo)準(zhǔn)》提出公共租賃住房小區(qū)宜配備智能化系統(tǒng)，包括居住人員管理系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、公共安全系統(tǒng)、設(shè)備管理系統(tǒng)、物業(yè)管理與智能化集成系統(tǒng)。

（1）公共租賃住房的運(yùn)行管理主體涉及住房保障管理部門、公共租賃住房運(yùn)營機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個(gè)方面。為整合各方協(xié)同管理功能，提出公共租賃住房小區(qū)的智能化系統(tǒng)宜具備與外網(wǎng)對接的功能，使公共租賃住房管理部門與運(yùn)營單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，從而在一個(gè)平臺上實(shí)現(xiàn)住戶管理、房源管理、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)。

（2）為督促住戶按時(shí)交納房租，降低房租拖欠情況的發(fā)生，提出“宜設(shè)置由門禁與住戶識別、房租繳納及入住管理組成的居住人員管理系統(tǒng)”，將房租繳納記錄關(guān)聯(lián)至門禁卡，當(dāng)欠繳房租達(dá)到一定時(shí)間時(shí)，門禁卡失效，拒絕其進(jìn)入。另外，門禁可與準(zhǔn)入、退出等板塊綁定，門禁卡使用期限與公共租賃住房租賃期同步，當(dāng)租賃期結(jié)束或租賃關(guān)系解除，則使用期終止。

（3）結(jié)合新興發(fā)展起來的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提出建立建筑設(shè)施設(shè)備智能化管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，以克服傳統(tǒng)建筑設(shè)施設(shè)備智能化管理過程中人工手動控制的許多缺點(diǎn)。

（4）提出“宜設(shè)置智能卡應(yīng)用系統(tǒng)”，對門禁和車輛出入管理等采用智能卡控制。智能卡應(yīng)用系統(tǒng)是基于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和智能卡技術(shù)，將建筑物內(nèi)部管理與服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)，通過一張經(jīng)過授權(quán)的智能卡，便可以實(shí)現(xiàn)人員出入控制、車輛出入管理等多種服務(wù)的功能。

（5）提出“宜設(shè)置物業(yè)管理APP”，具備業(yè)主入住、維保及日常問詢、特約服務(wù)、投訴處理等功能板塊。通過物業(yè)管理APP 客戶端可實(shí)現(xiàn)資源整合，便于業(yè)主及時(shí)了解小區(qū)的各項(xiàng)動態(tài)，發(fā)出服務(wù)需求，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、管理效率。

2.2.5 提出公共租賃住房退出保障機(jī)制

針對公共租賃住房退出難的問題，建立分門別類的、剛?cè)岵?jì)的公共租賃住房退出保障機(jī)制。

（1）提出主動退出、被動退出的概念，明確相應(yīng)的退出條件和退出流程。針對主動退出和限定條件下的被動退出，提出可為其安排搬遷期，以緩解矛盾沖突，確保退出工作有序進(jìn)行。

（2）充分利用征信機(jī)制，對于拒不騰退公共租賃住房的行為，提出將其納入誠信記錄，以此作為有效的強(qiáng)制性退出手段。

2.2.6 建立誠信機(jī)制

為強(qiáng)化對公共租賃住房使用的監(jiān)管，《標(biāo)準(zhǔn)》提出公共租賃住房誠信機(jī)制宜包括履約擔(dān)保制度和不良信用管理制度，且公共租賃住房的申請、審核、退出等環(huán)節(jié)中應(yīng)增加誠信記錄審核。

（1）規(guī)定公共租賃住房申請準(zhǔn)入環(huán)節(jié)宜設(shè)置公共租賃住房履約擔(dān)保制度，提高合同履約率；公共租賃住房履約擔(dān)保制度宜包括保證金制度、保證人制度。

（2）宜建立住房保障信用體系。住房保障申請對象、享受對象發(fā)生失信行為時(shí)，可將其失信行為作為不良信用信息錄入市住房保障信用信息系統(tǒng)。

（3）公共租賃住房承租人或承租單位嚴(yán)重不良信用記錄宜納入市公共信用信息服務(wù)平臺，為銀行等授信機(jī)構(gòu)、政府部門、合作者、用人單位等提供參考依據(jù)。

3 結(jié)語

公共租賃住房作為一項(xiàng)重要的民生工程，近年來在國家及地方政策的推動下發(fā)展迅速。隨著量大面廣公共租賃住房的建成，其發(fā)展重心逐步從前期的建設(shè)轉(zhuǎn)向后期運(yùn)行管理?；诋?dāng)前上海市公共租賃住房發(fā)展趨勢，編制上海市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共租賃住房運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)》，可促進(jìn)上海市公共租賃住房運(yùn)行管理的規(guī)范化和高效化，從而推動上海市公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展。