地產(chǎn)500強(qiáng)揭曉，行業(yè)集中開始加速

排名微變；保持穩(wěn)定；持續(xù)分化

摘要：2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主，目標(biāo)增長率進(jìn)一步放緩，不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略，收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：排名微變;保持穩(wěn)定;持續(xù)分化、

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）04-0024-27 收稿日期：2020-03-18

文章來源：本文由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會供稿。

3月18日，2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展12年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》指出，2019年房地產(chǎn)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩。隨著房地產(chǎn)市場步人調(diào)整期，房企總體戰(zhàn)略以謹(jǐn)慎、求穩(wěn)為主，目標(biāo)增長率進(jìn)一步放緩，不少企業(yè)也調(diào)整了經(jīng)營戰(zhàn)略，收縮多元化業(yè)務(wù)、聚焦主業(yè)發(fā)展。同樣，住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢，部分龍頭房企主動放緩貨值累計，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

同時，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)，行業(yè)集中開始加速。

1 排名：行業(yè)+強(qiáng)排名微變，百強(qiáng)整體保持穩(wěn)定

根據(jù)測評報告，2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單前三強(qiáng)由恒大、碧桂園、萬科占據(jù)。其中，恒大集團(tuán)再次蟬聯(lián)第一，碧桂園上升一位至第二，萬科排名第三。融創(chuàng)、中海、保利、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十強(qiáng)房企排名整體比較穩(wěn)定。

此外，百強(qiáng)企業(yè)的排名整體保持穩(wěn)定。百強(qiáng)新晉人榜企業(yè)占比約一成，2019年到2020年連續(xù)兩年人榜企業(yè)占比近九成。其中，有25家企業(yè)連續(xù)12年人榜，37家企業(yè)12年內(nèi)超過10次人選榜單，近半數(shù)企業(yè)入榜9次以上。

從區(qū)域劃分來看，華東地區(qū)占比38.0%，同比有所下降;華南地區(qū)占比19.6%，華北地區(qū)占比14.4%，西部地區(qū)占比10.0%，同比有所提升，東北地區(qū)占比3.8%，中部地區(qū)占比14.0%，同比有所提高。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為72.0%，西部地區(qū)繼2019年之后占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢頭良好。

2 規(guī)模：龍頭企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，集中程度不斷提升

2019年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為711.50億，同比增長17.90%，增速較上年回落8.33個百分點;凈資產(chǎn)均值為151.67億元，同比增長16.13%，增速較上年下降5.07個百分點。整體來看，500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但增速下滑明顯。

具體到企業(yè)層面，龍頭房企表現(xiàn)依然穩(wěn)定。2019年，500強(qiáng)房企全年銷售規(guī)模穩(wěn)定增長，增速略高于行業(yè)整體。其中，銷售金額再上臺階，突破10萬億元，增長7.14%;銷售面積接近7.5億平方米，增長4.67%。從龍頭房企來看，2019年千億房企數(shù)量為34家，較上年多出4家。在經(jīng)歷了2018年的快速發(fā)展期后，規(guī)模增速趨于平穩(wěn)。另外，從目標(biāo)完成情況看，多數(shù)房企完成了業(yè)績目標(biāo)。部分房企憑借的充足土地儲備、合格的產(chǎn)品品質(zhì)、突出的銷售能力，近年來目標(biāo)完成率均表現(xiàn)良好。

測評報告指出，2019年，房地產(chǎn)行業(yè)集中趨勢依然得到延續(xù)。前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。銷售金額排名前10、前20、前50、前100的房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)銷售份額占比分別為25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯隊市場份額均有不同比例上升。從百強(qiáng)企業(yè)銷售金額的分段分布來看，2019年1-10強(qiáng)、11-20強(qiáng)、21-50強(qiáng)和51-100強(qiáng)房企銷售金額的中位數(shù)分別為3972億元、2056億元、894億元、283億元，其中21-50強(qiáng)企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張。

3 風(fēng)險：融資壓力略有上升融資成本逐步抬高

隨著中央提出“不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，境內(nèi)融資渠道繼續(xù)收窄，融資成本有所抬高。嚴(yán)峻的融資環(huán)境考驗房企的融資能力，也在一定程度上加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。

長期償債能力方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值為79.66%，較上年小幅上升0.65個百分點;凈負(fù)債率均值為96.70%，較上年上升6.98個百分點。整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率小幅上升。從近幾年來看，資產(chǎn)負(fù)債率增速有所放緩，顯示出去杠桿已初見成效，行業(yè)整體負(fù)債率可控。

在行業(yè)整體負(fù)債繼續(xù)微升的背景下，企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。龍頭房企信譽(yù)較好，風(fēng)險管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險。

4 發(fā)展：盈利水平持續(xù)分化，投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值達(dá)12.38億元，同比增長28.01%，凈利潤仍保持高速增長，凈利增速同比上升0.29%，與上年基本一致。同時，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三費均值達(dá)11.14億元，三費占營收的比重為11.92%，同比下降0.46%。這表明市場降溫后，房企業(yè)務(wù)不再盲目擴(kuò)張，由此削減了一部分經(jīng)營成本。

房企的盈利水平也在持續(xù)分化，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面繼續(xù)。大型房企通過規(guī)?；瘍?yōu)勢持續(xù)提升市場占有率，并加大合作項目開發(fā)、并購重組等使盈利能力繼續(xù)提升。銷售毛利率上，龍頭房企依靠自身品牌溢價、產(chǎn)品力優(yōu)勢等獲得了更多利潤。步伐相對穩(wěn)健的大中型房企側(cè)重于利用城市深度精耕細(xì)作，挖掘自身區(qū)域優(yōu)勢的價值，進(jìn)一步提升市場份額，提高盈利能力。對中小型房企來說，高企的土地價格和運營成本提高持續(xù)壓縮企業(yè)利潤，業(yè)務(wù)嘗試轉(zhuǎn)型突破成為未來重點探索的方向。

此外，受制于政策趨嚴(yán)、融資趨緊，房企拿地整體呈現(xiàn)謹(jǐn)慎的態(tài)度。拿地選擇上也更加注重土地的質(zhì)量，不在單純追求數(shù)量的增加。從土地布局情況來看，房企紛紛重點關(guān)注一二線城市，尤其是粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化區(qū)域等區(qū)域，同時關(guān)注受都市圈輻射的重點三四線城市。隨著人口政策的變遷，城市格局相應(yīng)發(fā)生改變，重點區(qū)域的土地儲備依然是房企未來長足發(fā)展的有力保障。

5 策略：運營指標(biāo)維持低位，穩(wěn)步增長漸成共識

2019年，500強(qiáng)房企平均存貨貨值為427.21億元，較上年提升19.35%，增速回落 11.08個百分點。500強(qiáng)房企整體存貨貨值增長速度五年內(nèi)首次出現(xiàn)下降。存貨貨值增速下滑一方面是行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)投資趨于謹(jǐn)慎;一方面土地市場溢價率有所下降。從存貨周轉(zhuǎn)率上看，2019年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)水平保持低位，存貨周轉(zhuǎn)率為0.13，與2018年持平。

近兩年房企高周轉(zhuǎn)策略的周轉(zhuǎn)重心在開工和推盤，預(yù)售之后繼續(xù)施工的動力不足，從而導(dǎo)致期房銷售增速大幅領(lǐng)先于現(xiàn)房銷售增速。隨著交房硬約束的到來，房企需要花更多的資源在施工階段，這一定程度上也影響到周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場的周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)放緩趨勢，主要是因為住宅的財富效應(yīng)逐步削弱。另一方面，從龍頭房企新增貨值等數(shù)據(jù)看，恒大、碧桂園等房企開始主動放緩貨值累計，降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。住宅開發(fā)市場從高速增長到穩(wěn)步增長逐漸成為共識。

6 趨勢：行業(yè)集中開始加速，房企強(qiáng)化內(nèi)部架構(gòu)

測評報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局，相對于過去兼并收購的目標(biāo)以中小房企為主，2019年百強(qiáng)房企之間的兼并收購事件頻現(xiàn)。在政策趨緊、融資趨嚴(yán)的背景下，企業(yè)更容易出現(xiàn)杠桿過高，資金鏈斷裂等問題，從而成為被并購目標(biāo);另外從并購方角度看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，房企想要快速增長，也更多需要依靠外延并購等方式來快速擴(kuò)充規(guī)模。

隨著房地產(chǎn)存量市場的到來，存量資產(chǎn)精細(xì)化管理的時代正式開啟。相對于過去主要依靠房地產(chǎn)買賣溢價獲利，在重運營、重管理的存量時代，企業(yè)盈利很大一部分將來自于資產(chǎn)增值所帶來的回報。一方面，相對于開發(fā)業(yè)務(wù)的融資趨緊、政策趨嚴(yán)，存量資產(chǎn)領(lǐng)域政策紅利不斷。另一方面，市場上各類企業(yè)紛紛對存量資產(chǎn)進(jìn)行資源整合。隨著房地產(chǎn)從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，越來越多的企業(yè)建立存量資產(chǎn)的投資及管理平臺，將資產(chǎn)管理提升至戰(zhàn)略層面。

回顧2019年，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸結(jié)束粗放發(fā)展時代，500強(qiáng)房企根據(jù)自身發(fā)展結(jié)構(gòu)、格局進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整?？v向深化內(nèi)部調(diào)整，強(qiáng)化內(nèi)生力增長，調(diào)整內(nèi)部架構(gòu)和管理模式，提升企業(yè)綜合能力;橫向多業(yè)務(wù)并行，發(fā)掘存量市場機(jī)遇，圍繞“大”字形成“大運營、大物管、大資管”等多重格局，實現(xiàn)打通各個業(yè)務(wù)鏈條，增強(qiáng)彼此聯(lián)動性。房企的經(jīng)營動向整體顯現(xiàn)出保質(zhì)增量，穩(wěn)健經(jīng)營為主，重回款、重利潤。

測評報告指出，在行業(yè)、政策、市場的變化中，房企的綜合能力要經(jīng)受住考驗，首先，需要保持良好的融資能力，探索多元融資途徑，獲取合理的融資成本。其次，將粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)換為更為優(yōu)秀的開發(fā)能力，回歸“房”的本質(zhì)，向市場提供更好的產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上，提高房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)能力，精準(zhǔn)獲取土儲，探索”需求定制”及不同階層的市場。加強(qiáng)營銷力，定向推廣，注重營銷的內(nèi)容，深入挖掘客戶市場，加強(qiáng)客研工作。此外，通過2019年末來的冠狀病毒疫情，房企良好的物業(yè)服務(wù)顯得尤為重要，服務(wù)能力對房企來說，也是十分重要的一項能力。