論房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理分析

韓如年 陳丹萍

【摘 要】房地產(chǎn)工程項目涵蓋諸多內(nèi)容，如質(zhì)量安全、投資、工期等，隨著日益加劇的房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，加強房地產(chǎn)工程管理工作意義重大。而通過加強項目的成本管理工作，能夠最大化的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。針對目前房地產(chǎn)工程管理以及項目成本管理過程當(dāng)中存在的問題，需要實施有效的措施，才能為有序開展工程管理和項目管理提供保障。

【關(guān)鍵詞】項目成本管理;房地產(chǎn);工程;意義;措施

新的歷史時期，房地產(chǎn)行業(yè)有著日益激烈的市場競爭，而金融危機的爆發(fā)，逐漸降低了房地產(chǎn)的價格，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力加大。房地產(chǎn)工程管理工作以及項目成本管理工作涵蓋諸多內(nèi)容，而其中占據(jù)較大比重的，就是房地產(chǎn)成本。它不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，同時還會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。而目前房地產(chǎn)企業(yè)對于工程管理工作以及項目成本管理工作卻沒有給予高度重視，只有將這項工作做好，做扎實，才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理有效性的 不斷提升。

一、加強房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的必要性

首先，能夠優(yōu)化配置人力、物力和財力。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到廣泛的內(nèi)容，不管是在購買原材料還是配備人員方面，通過實施有效的項目工程管理，能夠優(yōu)化配置人力、物力、財力，對于項目的正常進(jìn)行提供保障。

其次，能夠壓縮成本。只有將房地產(chǎn)項目的成本管理工作做好，將不必要的投入縮短，才能與項目的工程量有效結(jié)合。通過合理利用資金，能壓縮成本，并有效落實預(yù)結(jié)算，由此實現(xiàn)企業(yè)最大化的經(jīng)濟利益。

最后，對于項目建設(shè)進(jìn)度、成本以及質(zhì)量之間的關(guān)系合理規(guī)劃。質(zhì)量、成本、進(jìn)度等，是房地產(chǎn)建設(shè)施工過程的一項重要內(nèi)容。只有加強項目的成本管理和工程管理，才能使成本降低，對項目質(zhì)量提供保障，由此對于健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)揮積極的推動作用。

二、房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的問題

1、工作人員有待于提高綜合素質(zhì)

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏責(zé)任意識、成本管理工作意識，因為對于成本控制工作沒有高度重視，并且沒有采取有效的成本控制措施，因此對于成本控制工作責(zé)任不能有效落實。而工作人員缺乏成本管理的實踐經(jīng)驗、理論知識，對于企業(yè)成本控制需求不能有效適應(yīng)。所以，必須不斷豐富其理論知識，注重成本管理新技術(shù)的更新。由此才能構(gòu)建更加合理有效的成本數(shù)據(jù)庫，對經(jīng)濟和技術(shù)分離現(xiàn)象有效規(guī)避，并實施更加有效的工程項目評價。

2、企業(yè)管理體系不健全

房地產(chǎn)工程建設(shè)具有相對較長的周期，會對成本管理產(chǎn)生直接的影響。需要在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，始終貫穿成本管理。首先，在實際工作過程中，一些企業(yè)對于項目成本的變動性沒有充分考慮，因此不能取得理想的成本管理效果。同時，在監(jiān)管方面還有很多漏洞存在，對于虛報和浪費現(xiàn)象不能有效規(guī)避。因為存在暗箱操作問題，對于降低成本和資金節(jié)約非常不利。另外，一些企業(yè)還存在著盲目管理的現(xiàn)象，不能有效預(yù)防，預(yù)見性不足，導(dǎo)致事后有著非常繁重的處理控制任務(wù)。

三、完善房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的措施

1、相關(guān)人員在思想上要高度重視，最大化的降低工程隱患

設(shè)計成本對房地產(chǎn)企業(yè)項目整體工程造價產(chǎn)生直接的影響，因此需要嚴(yán)格遵循相關(guān)國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計。同時，還要將設(shè)計招標(biāo)推行工作做好，有效結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟。而從現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展分析，工作人員還存在著老套和陳舊的設(shè)計理念，自身缺乏經(jīng)濟意識，不能將房地產(chǎn)工程中的造價進(jìn)行有效控制。為此，做好階段性管理工作，是房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的關(guān)鍵。首先，所選擇的設(shè)計企業(yè)，應(yīng)擁有較高的綜合素質(zhì)和設(shè)計實力。同時，重視與設(shè)計人員的溝通和交流，對實際設(shè)計進(jìn)度有效掌握，使實際設(shè)計工作中存在的問題有效解決。另外，為了提高工程技術(shù)含量，房地產(chǎn)企業(yè)還要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，將圖紙審核工最好作。避免隨意更改設(shè)計圖紙，必須嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)程序和要求，最大化的降低工程隱患。

2、加強房地產(chǎn)項目施工成本管控，提高施工管理工作的有效性

首先，加強合同管理，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目施工的關(guān)鍵，能直接影響到房地產(chǎn)項目建設(shè)費用控制、質(zhì)量和效率控制。同時，還要對施工合同價款、工期與合同管理有效控制。在施工之前構(gòu)建完善的崗位分工管理，立足于多重視角加強監(jiān)督檢查，做好支付、預(yù)算和項目決策管理。通過市場研究，對工作方案進(jìn)行優(yōu)化和整改。通過對施工項目投資成本的有效估算，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。其次，還要對工程造價嚴(yán)格控制。因為在建設(shè)總成本中，工程材料費用占據(jù)非常大的比重，在價格方面的差異也比較大。所以相關(guān)工作人員應(yīng)對市場發(fā)展動態(tài)準(zhǔn)確把握，通過對有效數(shù)據(jù)信息的搜集、分析和研判，實現(xiàn)對房地產(chǎn)施工材料成本的有效控制。另外，還要嚴(yán)格把關(guān)施工過程中的變更現(xiàn)象，特別是對于采購的物品，既要有低廉的價格，還要對質(zhì)量提供保障。在房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，還要對預(yù)算管工作制度進(jìn)行構(gòu)建和完善，這樣才能對工程施工管理工作的有效性提供保障。

3、加強房地產(chǎn)工程招標(biāo)成本控制工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵循誠信和公開原則，加強項目招標(biāo)工作的管理。從事項目招標(biāo)工作的人員應(yīng)對相關(guān)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真搜集和分析，并對工程造價因素深入了解，能以合理的低價獲得開發(fā)權(quán)利。其次，還要對合同管理工作高度重視，對于實際建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量有效控制，以合理的控制費用。另外，還要遵循合同內(nèi)容簽訂合同，對各個協(xié)議條款進(jìn)行明確。同時，還要明確規(guī)定價款結(jié)算、工期規(guī)定等合同所涉及到的費用，避免出現(xiàn)違約爭議。

結(jié)論：

在日益激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對工程管理和項目成本管理的重要性高度重視，提升自身的成本管理意識。能立足于整體視角，對成本管理進(jìn)行考量。通過制定靈活的經(jīng)營策略，最大化的降低工程造價成本，提高企業(yè)的競爭力，為企業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮積極的推動作用。

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（作者單位：1.寧波市鎮(zhèn)海區(qū)城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司;2.龍元建設(shè)集團股份有限公司）