德國(guó)《民法典》的住房租賃規(guī)制及借鑒

摘要：通過(guò)對(duì)德國(guó)2019年12月21日公布的最新版《民法典》中住房租賃條款的梳理研究，概況總結(jié)出德國(guó)《民法典》在住房租賃立法方面著力保障出租住房持續(xù)安全、注重租賃關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)定、防范住房租金水平快速上漲等六個(gè)方面的立法經(jīng)驗(yàn)，以及注重基本居住和“兩個(gè)”穩(wěn)定的立法特點(diǎn)，提出應(yīng)圍繞實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)，建立我國(guó)的住房租賃法規(guī)制度，并提出在我國(guó)《民法典》編纂中應(yīng)增加住房租賃方面條款等具體建議，依法保障“租購(gòu)并舉”的住房制度落實(shí)。

關(guān)鍵詞：德國(guó)民法;住房租賃;借鑒

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）05-0027-32

收稿日期：2020-04-16

民法典是人民生活的規(guī)則大全。作為規(guī)范德國(guó)民事活動(dòng)最基本的法律——德國(guó)《民法典》（Bur-gerliches Gesetzbuch，簡(jiǎn)稱：BGB）于1900年1月1日起實(shí)施，至今已施行了120多年，雖歷經(jīng)兩次世界大戰(zhàn)，政府更迭，多次修訂，但仍保留了立法之初的基本理念和精髓。穩(wěn)定的法律制度，造就社會(huì)生活秩序的穩(wěn)定，德國(guó)《民法典》成為其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“穩(wěn)定器”。在租賃活動(dòng)方面，德國(guó)《民法典》對(duì)住房租賃做出了專門的規(guī)定，這些規(guī)制成為促進(jìn)德國(guó)社會(huì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、住房租賃關(guān)系穩(wěn)定的法律基石。住房租賃活動(dòng)有充分的法律保護(hù)，有助于德國(guó)居民形成通過(guò)租賃解決長(zhǎng)期居住問(wèn)題的消費(fèi)理念。據(jù)柏林住房城市發(fā)展和住房部提供資料，目前德國(guó)約有8200萬(wàn)人口，住房約有4170萬(wàn)套，其中：產(chǎn)權(quán)人白住的1730萬(wàn)套，占43%;私人出租的1500萬(wàn)套，占37%;各類組織出租的830萬(wàn)套，占20%。在柏林、慕尼黑等大城市住房租賃率更高。以柏林為例，其居住人口約360萬(wàn)，住房約有190萬(wàn)套，其中，產(chǎn)權(quán)人自住的30萬(wàn)套，占15.8%;出租的160萬(wàn)套，占84.2%。在出租的160萬(wàn)套住房中，按照產(chǎn)權(quán)來(lái)源分，屬于住房租賃機(jī)構(gòu)出租的30萬(wàn)套，占l 8.8%，屬于住房合作社出租的20萬(wàn)套，占12.5%，其余110萬(wàn)套屬于私人和教會(huì)等其他組織出租的，占68.7%;按照出租的對(duì)象分，屬于面向社會(huì)出租的150萬(wàn)套，占93.8%，屬于面向低收人人群出租、租金受限制的10萬(wàn)套，占7%：在面向低收入人群出租的10萬(wàn)套出租房中，屬于住房租賃機(jī)構(gòu)出租的3萬(wàn)套，占30%;屬于住房合作社出租的0.5萬(wàn)套，占5%;其余6.5萬(wàn)套屬于私人和教會(huì)等其他組織出租的，占65%。

1 德國(guó)《民法典》住房租賃內(nèi)容架構(gòu)

德國(guó)聯(lián)邦司法部網(wǎng)站公布的、最近一次更新時(shí)間為2019年12月21日的德國(guó)《民法典》（德文版本）共五編，2385條（本文所列條款均指該版本）。住房租賃的專門規(guī)制在其第二編債務(wù)關(guān)系法第八章各種債務(wù)關(guān)系第五節(jié)租賃與用益租賃合同中。第五節(jié)使用租賃與用益租賃合同由租賃一般原則、住房（居住空間）租賃、其他物的租賃等5部分組成。住房租賃部分（第549條至第577a條）內(nèi)容包括：一般原則、租金、出租人法定質(zhì)權(quán)、合同締約方變更、租賃關(guān)系終止、特別規(guī)定共六個(gè)方面。

2 德國(guó)《民法典》住房租賃條款主要內(nèi)容

2.1 遵循民事活動(dòng)基本規(guī)則

住房租賃活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，其行為首先必須遵循民事活動(dòng)的基本規(guī)則。第241條和第242條對(duì)民事活動(dòng)的基本要求是：債權(quán)人基于債的關(guān)系，有權(quán)向債務(wù)人要求給付，但同時(shí)也要顧及到其他利益。債務(wù)人有義務(wù)依誠(chéng)實(shí)和信用，并參照交易習(xí)慣，履行給付義務(wù)。住房租賃是以租用他人住房為目的一種租賃活動(dòng)，其行為也需遵守租賃活動(dòng)的基本規(guī)則。第549條規(guī)定，除第549至577a條住房租賃專條中另有規(guī)定的外，租賃一般規(guī)則，即第535至548條也適用于住房租賃。

2.2 保障出租住房持續(xù)安全

出租人和承租人均有義務(wù)保障出租住房持續(xù)安全。第一，出租人要保障出租住房持續(xù)安全。第535條規(guī)定，出租人應(yīng)以符合合同約定的使用條件將租賃的財(cái)產(chǎn)（包括住房）移交給承租人使用，并在租賃期間保持符合這種狀態(tài)。第二，為保障房屋安全賦予出租人即時(shí)終止租賃的權(quán)力。第569條規(guī)定，出租住房出現(xiàn)承租人繼續(xù)使用將會(huì)嚴(yán)重危害健康的，屬于重大特殊情況，出租人可以即時(shí)通知終止住房租賃。第三，承租人需接受出租人對(duì)住房的維護(hù)。第555a條規(guī)定，承租人必須接受出租人對(duì)住房的必需修理或維護(hù)措施，如是承租人對(duì)住房進(jìn)行了必須的保護(hù)，則出租人需承擔(dān)費(fèi)用。第四，承租人有告知存在安全隱患的義務(wù)。第536c規(guī)定，在租賃期內(nèi)住房發(fā)生缺陷，或?yàn)樽》棵馐懿粶y(cè)危險(xiǎn)，承租人應(yīng)及時(shí)向出租人。如承租人未通知出租人的，應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。第五，承租人可以主動(dòng)維護(hù)住房安全。第536a條規(guī)定，如出租人延遲消除缺陷，或者立即消除缺陷以維持或恢復(fù)租賃物狀態(tài)是必需的，承租人可以白行除去缺陷，并請(qǐng)求出租人支付必要的費(fèi)用。

2.3 注重租賃關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)定

住房租賃關(guān)系基于住房租賃合同，保持住房租賃合同長(zhǎng)期性，可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)住房租賃關(guān)系穩(wěn)定的目的。第一，限制出租人擅自解除住房租賃合同的權(quán)力。第573規(guī)定，出租人僅在有正當(dāng)利益時(shí)方可終止住房租賃，正當(dāng)利益主要包括：承租人嚴(yán)重違反住房租賃合同;承租人拖欠租金兩個(gè)月以上的，但承租人能補(bǔ)交的除外;承租人不履行義務(wù)，損壞房屋及設(shè)施設(shè)備，持續(xù)擾亂居住安寧的;出租人需自用或者其直系親屬需使用出租住房的等。第二，終止住房租賃需書(shū)面通知承租人并告知其可提出異議的程序和權(quán)力。第568條規(guī)定，出租人必須采取書(shū)面通知的形式告知承租人終止租賃，并應(yīng)及時(shí)提清承租人可依據(jù)第574至574b條規(guī)定提出異議的形式和期限。第573條規(guī)定，出租人需在終止通知中說(shuō)明其正當(dāng)權(quán)益理由。第三，終止租賃需提前通知承租人。第573c條和第573d條規(guī)定，終止租賃通知法定期問(wèn)一般為3個(gè)月，但如果承租人承租住房超過(guò)5年和8年的，終止期間分別延長(zhǎng)3個(gè)月。第四，承租人對(duì)終止租賃可提出異議。第574條規(guī)定，終止租賃對(duì)承租人及其家庭造成居住影響的，如承租人不能按照合理?xiàng)l件獲得合適的替代住房的，承租人可提出終止租賃異議。終止租賃異議，承租人應(yīng)在租賃關(guān)系終止前兩個(gè)月向出租人書(shū)面提出。第五，設(shè)定默認(rèn)租賃延期。第545條規(guī)定，如果承租人在租賃期屆滿后繼續(xù)使用租賃財(cái)產(chǎn)，則租約將無(wú)限期延長(zhǎng)，除非締約一方在兩周內(nèi)向另一方聲明反對(duì)。即住房租賃合同到期后，如承租人繼續(xù)使朋租賃住房，出租人未表示發(fā)對(duì)的，默認(rèn)為租賃自動(dòng)延期。第六，確定法定優(yōu)先承租。承租人死亡后，其共同的家庭成員有租賃繼承權(quán)。第563條規(guī)定，與承租人維持共同家庭的配偶在承租人死亡后繼承租賃。這一規(guī)定同樣適用于民事伴侶。承租人的子女居住在承租人的共同家庭中，如果配偶沒(méi)有成功，則這些子女在承租人死亡時(shí)繼承租賃。民事合伙人的繼承不受承租人子女的繼承的影響。如果配偶或民事伴侶未繼承，則與承租人維持共同家庭的其他家庭成員在承租人死亡后繼承租賃。第七，法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。除出租人將住房出售給其家庭成員的外，出租人出售租賃住房的，承租人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第577條規(guī)定，出租人（出售人，下同）將租賃住房出售給第三人的，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人將租賃住房出售給其家庭成員的除外。出租人必須將買賣合同內(nèi)容通知承租人并告知其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，也應(yīng)書(shū)面告知出租人。承租人死亡的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)移給依據(jù)第563條第1款或第2款規(guī)定的優(yōu)先承租人。第563a條規(guī)定，如果多于一個(gè)人（第563條所指的人）是聯(lián)合承租人，則在一名承租人去世后，與尚存的人繼續(xù)進(jìn)行租賃。第八，買賣不破租賃。出租人將租賃住房轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人（受讓人）承繼出租人的權(quán)利義務(wù)。第566條規(guī)定，出租人將租賃住房轉(zhuǎn)讓給第i人的，租賃存續(xù)期間出租人的權(quán)利義務(wù)由第三人（受讓人）承繼。由于第三人（受讓人）不履行出租人義務(wù)的造成的損害，由出租人承擔(dān)賠償。第九，不鼓勵(lì)轉(zhuǎn)租。承租人轉(zhuǎn)租租賃住房的，須經(jīng)出租人同意并對(duì)第三人使用產(chǎn)生的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。第540條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人無(wú)權(quán)將租賃財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，特別是將其轉(zhuǎn)租出去。如果出租人同意的，承租人也必須對(duì)第三人使用所產(chǎn)生的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

2.4 防范住房租金水平快速上漲

德國(guó)《民法典》中對(duì)住房租金調(diào)整的規(guī)制有效保障了德國(guó)住房租金水平長(zhǎng)期保持相對(duì)平穩(wěn)。第一，確定租金調(diào)整的機(jī)制。住房租金調(diào)整分為依約定調(diào)整或依法定調(diào)整，第557條規(guī)定，租賃關(guān)系存續(xù)期問(wèn)，出租人與承租人可以約定提高租金。出租人與承租人可以約定未來(lái)租金按照第557a條所規(guī)定的分級(jí)租金或第557b條所規(guī)定租金一覽表調(diào)整調(diào)整。除此之外，出租人只能依據(jù)第558條至第560條的規(guī)定，請(qǐng)求提高租金。第二，發(fā)布指數(shù)租金和租金水平一覽表引導(dǎo)租金。第557b條規(guī)定，指數(shù)租金是由聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局根據(jù)德國(guó)所有家庭生活費(fèi)用的價(jià)格確定。第558c條、第558d條規(guī)定，租金水平一覽表是指依公認(rèn)的科學(xué)原則，且得到市鎮(zhèn)當(dāng)局或出租人和承租人代表認(rèn)可的住房租金。租金水平一覽表每隔兩年發(fā)布一次，該租金水平通常是通過(guò)統(tǒng)計(jì)當(dāng)?shù)厍?年的住房租金水平得出的。以柏林為例，政府每2年發(fā)布一次住房租金水平一覽表，租金水平具體到區(qū)域、房型。第三，限制租金上漲的幅度。通常情況下，3年內(nèi)租金上漲不得超過(guò)20%。第558條規(guī)定，住房租金已15個(gè)月不變的，出租人可以請(qǐng)求將租金提高到當(dāng)?shù)刈饨鹜ǔＫ?。?dāng)?shù)刈饨鹜ǔＫ礁鶕?jù)最近6年中同類型、狀況和位置住房租金水平確定。除因改造和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加導(dǎo)致的租金上漲外，3年內(nèi)住房租金上漲不得超過(guò)20%。特別授權(quán)地區(qū)，3年內(nèi)不得超出15%，。2020年1月，筆者在拜訪柏林住房城市發(fā)展和住房部時(shí)，據(jù)該部Dr.Sandra Obermeyer女士介紹，針對(duì)柏林出現(xiàn)住房租金上漲過(guò)快的情況，聯(lián)邦議會(huì)擬制定法案規(guī)定，以柏林2019年6月住房租賃為標(biāo)準(zhǔn)，出租人出租同類住房的租金不得高于租金水平一覽表中租金的10%（見(jiàn)圖1）。如高于10%，承租人可以要求出租人提出超過(guò)的理由并可以就此提出訴訟。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)犯罪法>《Wirtschaftsstrafgesetz》規(guī)定，擅自增加租金的行政違法行為，可處以最高50，000歐元的罰款。第559條規(guī)定，出租人依法對(duì)租賃住房進(jìn)行現(xiàn)代化措施后，可以提高年租金，提高額度不得超過(guò)改造成本的8%。第四，不得為增加租金而終止租賃關(guān)系。第573條規(guī)定，出租人不得以提高租金為目的而終止租賃關(guān)系。

2.5 支持改善出租住房條件

德同《民法典》中對(duì)出租住房改善程序、內(nèi)容和救濟(jì)做出了細(xì)致的規(guī)定。第一，要通知承租人。第555a條規(guī)定，出租人對(duì)住房進(jìn)行維護(hù)的，應(yīng)及時(shí)通知承租人，除非這些措施僅對(duì)住房產(chǎn)生微不足道的影響或必須立即執(zhí)行。第二，鼓勵(lì)現(xiàn)代化措施改造。第555h規(guī)定，現(xiàn)代化措施改造包括節(jié)約能源方面的改造、保護(hù)氣候性改造、減少水消耗改造、可增加租賃財(cái)產(chǎn)的使用價(jià)值改造、改善居住條件等。第三，要書(shū)面告知承租人。第555c條規(guī)定，除產(chǎn)生微不足道的影響導(dǎo)致微不足道的租金增加外，出租人應(yīng)在現(xiàn)代化措施開(kāi)始前至少三個(gè)月以書(shū)面形式向承租人告知具體措施，內(nèi)容包括：措施的類型和可能的范圍、預(yù)期開(kāi)始時(shí)間和預(yù)期持續(xù)時(shí)間，預(yù)期租金增加的金額及運(yùn)營(yíng)成本。第四，承租人書(shū)面反饋意見(jiàn)。第555d條規(guī)定，如承租人認(rèn)為出租人的改造不符合節(jié)能、環(huán)保等要求，或者改造造成的租金上漲給其帶來(lái)困難的，需以書(shū)面形式反饋出租人。如承租人未提出反對(duì)或困難的，視為接受。第五，需達(dá)成改造意愿。第555f條規(guī)定，締約各方可在擬訂結(jié)構(gòu)性維護(hù)或現(xiàn)代化措施的租賃協(xié)議訂立后達(dá)成協(xié)議，特別是在：1.措施的時(shí)間和技術(shù)執(zhí)行情況;2.承租人的擔(dān)保權(quán)和支出補(bǔ)償權(quán);3.未來(lái)租金金額。第六，賦予承租人解除租賃合同的權(quán)力。承租人不接受現(xiàn)代化措施改造可行駛租賃解除權(quán)。第555e條規(guī)定，承租人收到現(xiàn)代化措施改造通知后，可以在下一個(gè)月的下個(gè)月特別終止租賃。終止通知最遲必須在現(xiàn)代化公告后的下個(gè)月底發(fā)出。

2.6 側(cè)重對(duì)承租人的保護(hù)

德國(guó)《民法典》涉及住房租賃的眾多條款中，均特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)承租人不利的合同條款無(wú)效。例如：第555條出租人對(duì)承租人通過(guò)合同形式處以罰金的內(nèi)容無(wú)效;第557條依約定或依法律規(guī)定提供租金、第558b對(duì)提高租金的同意、第559條現(xiàn)代化措施后的租金上漲、第563a條與尚存承租人的延續(xù)、第569條非正常終止等若干條款均強(qiáng)調(diào)“任何對(duì)承租人不利的協(xié)議均無(wú)效”。

2.7 不同類型的住房出租區(qū)別對(duì)待

德國(guó)《民法典》突出對(duì)居民通過(guò)市場(chǎng)渠道租用的長(zhǎng)期性、生活型住房租賃的保護(hù)，而對(duì)學(xué)生宿舍租賃、雇主提供的宿舍租賃、分時(shí)居住租賃、休假居住租賃等原因產(chǎn)生的居住租賃，并不完全適應(yīng)于住房租賃部分的全部規(guī)制。第549條（3）款強(qiáng)調(diào)，對(duì)第556d至561條，第573、573a，573d（1）條和第575、575a（1）條以及第577、577a條不適用于學(xué)生宿舍或青年旅館的居住區(qū)。第576條對(duì)岡雇傭產(chǎn)生的住房租賃做出了特殊的規(guī)定。第481條、第48la條，則對(duì)分時(shí)居住、休假居住做出單獨(dú)的規(guī)定。

3 德國(guó)《民法典》住房租賃啟示借鑒

通過(guò)對(duì)德國(guó)《民法典》條文內(nèi)容的分析梳理，可以看出，其在住房租賃立法理念上有兩個(gè)特點(diǎn)：一是注重基本居住。民法典是民事基本法，保障民生問(wèn)題應(yīng)為其立法的重點(diǎn)。居住問(wèn)題是民生之本?？梢哉f(shuō)，德國(guó)《民法典》將住房租賃大體分為兩類。一類是通過(guò)市場(chǎng)渠道租用的長(zhǎng)期性、生活型住房租賃，我們可稱之為：日常居住型住房租賃;另一類是基于特殊的主體、目的、關(guān)系而發(fā)生的住房租賃，我們可稱之為：特殊居住型住房租賃。例如：因?yàn)榫妥x的需要，學(xué)生向?qū)W校等組織租賃的學(xué)生公寓;基于雇傭關(guān)系，職工向雇主租賃的員工宿舍;因度假、旅游等消費(fèi)需要，消費(fèi)者向出租人租賃的分時(shí)居住、度假居住的住房租賃等。德國(guó)《民法典》，一方面將住房租賃區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)租賃，設(shè)立獨(dú)立部分、單獨(dú)的規(guī)制規(guī)范住房租賃，將安全性列為其規(guī)制的重點(diǎn)。另一方面，堅(jiān)持出租住房并未改變其是用于居住的這一根本屬性，將日常居住型住房租賃區(qū)別于特殊居住型住房租賃，將持續(xù)居住使用性列為其規(guī)制的重點(diǎn)，凸顯了對(duì)日常居住型住房租賃這一民生問(wèn)題的重視及特別保護(hù)。二是注重兩個(gè)穩(wěn)定。民法典是行為規(guī)范準(zhǔn)則，德國(guó)《民法典》其條文雖然主要為合同規(guī)制，但其實(shí)質(zhì)為租賃行為之規(guī)范，通過(guò)行為規(guī)范調(diào)整，穩(wěn)定日常居住型住房租賃的“租賃關(guān)系”和“租金水平”，即“兩穩(wěn)”。通過(guò)“兩穩(wěn)”，保障承租人的居住權(quán)得到充分尊重，并據(jù)以達(dá)到居民愿意通過(guò)租賃解決居住問(wèn)題之目的。為到達(dá)“兩穩(wěn)”的目的，特別是“租金水平”的穩(wěn)定，德國(guó)《民法典》下足了功夫，甚至不惜“破壞條文內(nèi)容”的穩(wěn)定，通過(guò)法律授權(quán)，甚至直接修改條文來(lái)爭(zhēng)取“租金水平”的穩(wěn)定。例如，針對(duì)近年柏林、慕尼黑等城市租金上漲較快情況，為了穩(wěn)定租金，德國(guó)《民法典》增加了第556d條（2），授權(quán)州政府有權(quán)依法確定住房市場(chǎng)緊張的地區(qū)并采取干預(yù)措施;將第558條（2）當(dāng)?shù)刈饨鹜ǔＫ礁鶕?jù)最近4年租金水平測(cè)算，修改為最近6年租金水平測(cè)算。從表面上看，條文修改破壞了規(guī)制的“穩(wěn)定性”，但從理念上看，條文修改來(lái)實(shí)現(xiàn)“租金穩(wěn)定”的立法理念。

我國(guó)正在構(gòu)建“租購(gòu)并舉的住房制度”、正在編纂《民法典》、正在起草《住房租賃管理?xiàng)l例》，通過(guò)對(duì)德國(guó)《民法典》中住房租賃規(guī)制的研究分析，可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度，抓住我國(guó)《民法典》和《住房租賃管理?xiàng)l例》編纂、起草的“窗口期”，做好立法和相關(guān)制度建設(shè)工作。

3.1 圍繞“讓全體人民住有所居”這一目標(biāo)建立符合我國(guó)國(guó)情的住房租賃基本制度

構(gòu)建“租購(gòu)并舉”的住房制度根本目的是實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。當(dāng)前我國(guó)住房租購(gòu)不均衡問(wèn)題較為突出，通過(guò)租賃解決居住的比例在30%以下，除受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念影響外，住房租賃法規(guī)制度缺失也是造成住房租購(gòu)比例不平衡的最重要的原因。要增強(qiáng)居民選擇采取租賃方式解決居住問(wèn)題的意愿，就必須在法律上保障住房租賃具有行為的安全性、合同的穩(wěn)定性、使用的長(zhǎng)期性。借鑒德國(guó)《民法典》應(yīng)把“穩(wěn)定住房租賃關(guān)系”作為我國(guó)住房租賃規(guī)制建設(shè)的重點(diǎn)。在主體上，鼓勵(lì)出租人（包括各類機(jī)構(gòu)、專業(yè)住房租賃公司）長(zhǎng)期出租住房;重點(diǎn)鼓勵(lì)扶持發(fā)展自持物業(yè)型的住房租賃企業(yè);注重對(duì)承租人的保護(hù)，限制加重承租人負(fù)擔(dān)的行為。在租賃期限上，破除我國(guó)現(xiàn)行法律中租賃期限不得超過(guò)20年的限制，設(shè)定默認(rèn)租賃延期等規(guī)制。在行為規(guī)范上，設(shè)定住房租賃合同法定解除條件、提前告知機(jī)制、異議抗辯機(jī)制、簡(jiǎn)易調(diào)節(jié)機(jī)制。在合同效力上，賦予依法備案的住房租賃合同具有對(duì)抗效力，通過(guò)穩(wěn)定合同實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定租賃關(guān)系。

3.2 構(gòu)建我國(guó)住房租賃法規(guī)體系

我國(guó)住房租賃法規(guī)體系框架尚未形成，在高階位立法層面尚屬空白。在法律層面上，我國(guó)調(diào)整民事活動(dòng)的法律中，沒(méi)有專門規(guī)范住房租賃活動(dòng)的條款，僅在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四節(jié)“房屋租賃”中有四條關(guān)于房屋租賃的原則性規(guī)定，但無(wú)針對(duì)住房租賃的條款。在行政法規(guī)層面上，現(xiàn)也處于空白。在部門規(guī)章層面上，雖然在1995年，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋租賃管理辦法》，2011年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》，但由于受立法層級(jí)所限，住房租賃中關(guān)于租賃合同、租賃期限、租金等內(nèi)容均難以做出制度性規(guī)定。我國(guó)要從國(guó)家層面的民事基本法律、行政管理法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章，到地方層面的地方法規(guī)、地方部門規(guī)章，建立起一整套的住房租賃管理法規(guī)體系，為“租購(gòu)并舉”的住房制度保駕護(hù)航。

3.3 在《民法典》中增設(shè)針對(duì)調(diào)整住房租賃的條款

從全國(guó)人大向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的《民法典》（征求意見(jiàn)稿）條文內(nèi)容看，雖規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共同承租人的優(yōu)先承租權(quán)等，但目前所涉及的租賃條款也基本是現(xiàn)行合同法內(nèi)容的遷移，個(gè)別限制性條款有可能影響到住房租賃穩(wěn)定發(fā)展。住房租賃的特殊性和重要性在《民法典》（征求意見(jiàn)稿）并未得到充分體現(xiàn)。住房租賃尤其是日常居住型住房租賃，無(wú)論是從租賃的目的、必要性，還是恰當(dāng)?shù)淖饨?、合理的租賃期限設(shè)定上看，不同于一般租賃，其租賃合同也不同與其他租賃合同。正基于此，德國(guó)《民法典》中對(duì)住房租賃做出了專門的規(guī)定。應(yīng)借鑒德國(guó)《民法典》，增設(shè)住房租賃的規(guī)制，將日常居住型住房租賃區(qū)別與特殊居住型住房租賃，從合同的形式、租金、租期、備案、解除等做出針對(duì)性規(guī)定，主要內(nèi)容可包括：住房租賃合同應(yīng)采取書(shū)面形式;住房租金水平及調(diào)整應(yīng)與社會(huì)生活消費(fèi)水平相匹配;取消租期限制，租期由當(dāng)事人協(xié)商議定;經(jīng)備案的住房租賃合同具有對(duì)抗效力;設(shè)定租賃期限內(nèi)，單方解除住房租賃合同的法定條件和告知時(shí)間、程序，給承租人預(yù)留充足的搬遷時(shí)間等，并可通過(guò)設(shè)置授權(quán)性規(guī)定，例如，對(duì)住房租賃合同備案的效力授權(quán)行政法規(guī)規(guī)定，與住房租賃行政立法做好銜接。

3.4 盡快發(fā)布實(shí)施《住房租賃管理?xiàng)l例》

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善問(wèn)題十分突出。2016年召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確提出，要加快住房租賃市場(chǎng)立法。2017年《住房租賃管理?xiàng)l例》列入立法工作計(jì)劃，至今已3年仍未出臺(tái)。應(yīng)在與我國(guó)《民法典》內(nèi)容相互銜接的基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)《住房租賃管理?xiàng)l例》，依法確立住房租賃實(shí)名交易、出租住房基本要求、住房租賃合同備案、住房租金價(jià)格發(fā)布、住房租賃資金監(jiān)管、住房租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)則、住房租賃執(zhí)法監(jiān)管、授權(quán)地方政府在特殊時(shí)期采取階段性措施等住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)制，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，形成住房租賃行為規(guī)范、市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分住房租賃制度體系，實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目的。

作者簡(jiǎn)介：趙鑫明，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和測(cè)量研究分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)。