中國房地產(chǎn)市場正加速轉(zhuǎn)型

巴曙松

經(jīng)過持續(xù)的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入一個空前的轉(zhuǎn)型調(diào)整階段，疊加此次新冠疫情的影響，當前中國房地產(chǎn)市場的變化呈現(xiàn)出以下新趨勢。

變化一：進入保持政策平穩(wěn)和房價平穩(wěn)的“雙穩(wěn)周期”。目前中國房地產(chǎn)市場“既影響經(jīng)濟增長，又影響國計民生”，所以近期政策可以說處于二者之間的平衡階段。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、行業(yè)洗牌、商業(yè)模式更新升級、商業(yè)規(guī)則變化的特征。

變化二：增量需求仍有空間，換房改善需求漸成主導。一方面，城市化新階段仍將產(chǎn)生一部分增量住房需求，同時中國城市化率仍有10%以上的提升空間，這將帶來超過70億平方米的增量住房面積需求。另一方面，中高收入人群在改善住房條件方面的需求，以及疫情造成的影響，也帶來了增量需求的變化和分化。

變化三：流動人口租房需求依舊龐大，但目前這一需求仍然得不到有效滿足，總體上租賃市場的發(fā)展仍有不足。流動人口內(nèi)部呈現(xiàn)出的特點是，向城市遷移的一二代人口，其子女出生于城市并在城市生活，很難再返回農(nóng)村。目前的房地產(chǎn)政策必須正視這一現(xiàn)實，逐步創(chuàng)造條件接納這一部分人群融入城市。

變化四：老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理能力提升需求明顯增長。這兩方面的需求，在疫情之后預期會有一個比較強的爆發(fā)。這次疫情，體現(xiàn)出物業(yè)管理能力較強的小區(qū)和物業(yè)管理低效率的小區(qū)在應(yīng)對沖擊方面有天壤之別，小區(qū)的互助能力、公共服務(wù)等能力會成為居民非常關(guān)注的特性。

變化五：房地產(chǎn)市場將由增量市場逐步進入存量市場。截至2019年底，有近20個城市二手房交易量超過一手房交易量，預計未來5至10年內(nèi)，全國二手房的交易量將逐步超過一手房的交易。

變化六：房地產(chǎn)開發(fā)商商業(yè)模式轉(zhuǎn)變將提速。當前開發(fā)商的規(guī)模在逐步增大，行業(yè)集中度在提高，但頭部開發(fā)商的商業(yè)模式還主要是通過高杠桿、高負債驅(qū)動，以及快速銷售帶來現(xiàn)金流的回籠。在新的市場環(huán)境下，開發(fā)商未來需要比拼的不僅僅是融資能力，還包括自身綜合的產(chǎn)品開發(fā)能力、銷售能力、后期的物業(yè)服務(wù)能力及多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品服務(wù)能力，本次疫情帶來的市場沖擊將加快轉(zhuǎn)變的速度。

變化七：房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)換。與之相應(yīng)的是，單筆交易的時間在延長，交易討論的環(huán)節(jié)將增多，投資者和開發(fā)商、銷售機構(gòu)之間需要了解的信息在增多，這些變化促使定價的話語權(quán)在逐步從賣方轉(zhuǎn)向買方。

變化八：圍繞消費者運行的格局正在形成。供求關(guān)系的變化、一二級市場消費業(yè)態(tài)的變化以及交易平臺線下轉(zhuǎn)線上的變化，都預示著消費者從被動的信息接收方向主動的信息訴求提出方轉(zhuǎn)變的到來，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度將逐步提高，信息不對稱降低。