村集體發(fā)展項(xiàng)目前期管理的探討

謝超凌

廈門市集美建設(shè)發(fā)展有限公司（361021）

1 背景

村集體發(fā)展項(xiàng)目是指各個(gè)地方政府為了解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活出路， 鼓勵(lì)和引導(dǎo)村集體（社區(qū)）和村（居）民用征地款或自有資金投資入股，利用人均15 m2的農(nóng)民預(yù)留發(fā)展用地，統(tǒng)一規(guī)劃，在新開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)區(qū)周邊配套建設(shè)現(xiàn)代物業(yè)項(xiàng)目[1]。村集體發(fā)展項(xiàng)目是穩(wěn)定被征地農(nóng)民收入的保障。為避免部分被征地農(nóng)民失業(yè)、 逐漸返貧等情況發(fā)生，要求地方國(guó)企主動(dòng)作為， 積極與村集體談合作，加快落實(shí)村集體發(fā)展項(xiàng)目，確保農(nóng)民的穩(wěn)定增收。 經(jīng)雙方協(xié)商同意后，村集體以農(nóng)村發(fā)展預(yù)留用地作價(jià)入股的方式與國(guó)企合作，項(xiàng)目的全部資金由國(guó)企籌措，并按約定的占股比例進(jìn)行分紅。 因村（居）委會(huì)不具有法人資格，一般憑村（居）委會(huì)統(tǒng)一信用代碼證成立村集體公司，再與國(guó)有企業(yè)合作成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2 村集體發(fā)展項(xiàng)目產(chǎn)生的條件

村集體發(fā)展項(xiàng)目能夠產(chǎn)生的前提條件是被征地村（居）民還有未利用的預(yù)留發(fā)展用地，而且需經(jīng)過(guò)全體村民集體討論，同意以土地作價(jià)入股與國(guó)企合作開(kāi)發(fā)。 在村民大會(huì)決議同意開(kāi)發(fā)后， 所在鎮(zhèn)（街） 可以向上一級(jí)政府申請(qǐng)將該地塊作為村集體發(fā)展項(xiàng)目，獲得區(qū)政府同意，并與相關(guān)部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。

3 村集體發(fā)展項(xiàng)目的前期工作流程

村集體發(fā)展項(xiàng)目與一般的財(cái)政性投融資項(xiàng)目不同，屬于利用國(guó)有資金的國(guó)有企業(yè)與以土地作價(jià)入股的村集體進(jìn)行合作的項(xiàng)目，且土地采用協(xié)議出讓方式供給。 因此，其審批流程主要參照土地出讓審批流程，但是又有所不同，其主要流程包括：確定規(guī)劃條件、簽定協(xié)議出讓合同、辦理用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可；進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工圖審查、施工招標(biāo)等。

3.1 確定規(guī)劃條件

村集體發(fā)展項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前，相關(guān)區(qū)的規(guī)劃部門都會(huì)對(duì)本區(qū)內(nèi)的村集體發(fā)展項(xiàng)目的選址等進(jìn)行規(guī)劃，如果不在該規(guī)劃范圍內(nèi)，則必須先進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。 如果是在村集體發(fā)展用地規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，村（居）委會(huì)可以根據(jù)規(guī)劃用地的性質(zhì)，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究， 有條件的可編制可行性研究報(bào)告，然后再與自然資源和規(guī)劃局（簡(jiǎn)稱資規(guī)局）協(xié)商，進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)，如建設(shè)內(nèi)容、容積率、綠化率等。 廈門市集美區(qū)目前采用控制每個(gè)村的預(yù)留建筑面積指標(biāo)總量不超的方法供地，這樣做不僅提高了土地利用率，同時(shí)也給村集體項(xiàng)目創(chuàng)造了更大的效益。

3.2 土地協(xié)議出讓合同

項(xiàng)目公司根據(jù)規(guī)劃條件的函，申請(qǐng)辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線，并與資規(guī)局、區(qū)政府簽定國(guó)有用地協(xié)議出讓合同。

用地紅線申請(qǐng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)。 申請(qǐng)用地紅線的材料包括申請(qǐng)報(bào)告、申請(qǐng)表、征地證明、監(jiān)管協(xié)議、勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告、區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目情況及產(chǎn)權(quán)制度改革后統(tǒng)計(jì)的享受村集體經(jīng)濟(jì)收益人口數(shù)的說(shuō)明等。 待材料經(jīng)公示等相關(guān)程序后即可獲得市政府的批文及用地紅線圖。

根據(jù)市政府的批文，村（居）委會(huì)就可以與區(qū)政府、資規(guī)局簽訂土地協(xié)議出讓合同。 然后，資規(guī)局再與項(xiàng)目公司簽訂補(bǔ)充合同，將村集體土地變更到項(xiàng)目公司名下。

3.3 用地規(guī)劃許可證

依據(jù)規(guī)劃條件的函及土地出讓協(xié)議可以申請(qǐng)用地規(guī)劃許可證，用地規(guī)劃許可證作為申請(qǐng)工程規(guī)劃許可證的必要條件。

3.4 勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)

因村集體發(fā)展項(xiàng)目是以國(guó)有資金投資的項(xiàng)目，而且資金體量一般都較大，因此勘察和設(shè)計(jì)單位必須公開(kāi)招標(biāo)。 有資質(zhì)的項(xiàng)目公司可以自行組織招標(biāo)，由于項(xiàng)目公司是新組建的，為了減輕企業(yè)成本，一般委托代理公司組織勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)。 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、土地出讓協(xié)議及經(jīng)村民集體會(huì)議討論通過(guò)的項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)方案，開(kāi)展設(shè)計(jì)和勘察招標(biāo)工作。

3.5 方案設(shè)計(jì)及辦理工程規(guī)劃許可證

設(shè)計(jì)單位確定后，根據(jù)招標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求完成項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。 該方案設(shè)計(jì)經(jīng)村集體大會(huì)討論通過(guò)后，委托交評(píng)中心組織編制交通影響評(píng)價(jià)方案。 交通影響評(píng)價(jià)方案經(jīng)資規(guī)局評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，即可申請(qǐng)辦理工程規(guī)劃許可證。 申請(qǐng)辦理工程規(guī)劃許可證的條件，與財(cái)政投融資項(xiàng)目基本相同，也要先滿足日照分析、三維建模、地形測(cè)量等前提條件。

3.6 施工圖審查

項(xiàng)目公司根據(jù)資規(guī)局審批的工程規(guī)劃許可證進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 施工圖設(shè)計(jì)完成后，委托相應(yīng)資質(zhì)的施工圖審查所進(jìn)行施工圖審查。 根據(jù)廈門市并聯(lián)審批改革的政策， 施工圖審查包括消防審查、人防面積復(fù)核等內(nèi)容。

3.7 施工招標(biāo)

在完成施工圖設(shè)計(jì)、施工圖審查、工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)等前期工作后，項(xiàng)目公司要完成資金籌措、預(yù)算編制、控制價(jià)第三方審核、施工招標(biāo)文件編制等工作。

委托的代理根據(jù)審查后的施工圖編制預(yù)算，并送到項(xiàng)目公司指定的第三方審核控制價(jià)。 同時(shí)，項(xiàng)目公司要根據(jù)初步預(yù)算價(jià)的25%（最多不超過(guò)3 000萬(wàn)元）籌措資金，并向銀行申請(qǐng)開(kāi)具資金到位證明文件。 滿足招標(biāo)條件后，即可發(fā)布招標(biāo)公告，并按程序完成施工招標(biāo)。

4 建議

村集體發(fā)展項(xiàng)目是新事物，相關(guān)扶持政策還在進(jìn)一步完善中。 為了能夠發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，盡快補(bǔ)足相關(guān)村（居）短板，使村民盡早享受項(xiàng)目紅利，提出如下建議：

1）加大政策支持力度。 村集體發(fā)展項(xiàng)目在廈門也是新事物，相關(guān)的配套扶持政策不完善，導(dǎo)致在項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)確定、方案設(shè)計(jì)審查、廣告審批等方面沒(méi)有審批依據(jù)，經(jīng)常需要召開(kāi)多方聯(lián)席會(huì)議才能協(xié)調(diào)解決。

2）適當(dāng)放寬規(guī)劃指標(biāo)。 特別是容積率，只要村（居）尚有未批的建筑面積指標(biāo)，就盡可能地提高容積率，滿足其所有的建筑面積指標(biāo)。 這樣既可以減少政府供地面積，也有利于形成一村（居）一個(gè)村集體發(fā)展項(xiàng)目的格局，同時(shí)也便于管理。

3）加快審批流程。 村集體發(fā)展項(xiàng)目是村（居）民利用政府給予預(yù)留的發(fā)展用地入股開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，村（居）民都急切盼望能夠盡早享受項(xiàng)目帶來(lái)的收益。因此，項(xiàng)目審批流程越簡(jiǎn)單，審批時(shí)限越短，開(kāi)發(fā)周期越短，村（居）民越早收到實(shí)實(shí)在在的紅利，才能體現(xiàn)村集體發(fā)展項(xiàng)目政策的正確性，才能為后續(xù)開(kāi)發(fā)其他村（居）發(fā)展項(xiàng)目帶來(lái)頭雁效應(yīng)。