房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存問題與優(yōu)化措施探析

趙魚

摘 要：目前我國房地產(chǎn)政策處于不斷變化發(fā)展中，加之房地產(chǎn)企業(yè)涉及面較廣，項目開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度等經(jīng)營特點決定了會計核算和財務表現(xiàn)方面的特殊性，因此對會計核算提出了更高要求，本文對其現(xiàn)存問題進行分析并提出優(yōu)化措施。

關鍵詞：房地產(chǎn) ?會計核算 ?問題 ?對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)存問題

（一）缺乏健全完善的成本核算制度

相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有獨特性，從獲取土地-開發(fā)與建設-竣工驗收交付需要較長周期，且開發(fā)面積大、成本對象多，因此對成本核算要求更高，也會對會計核算工作的效率、質(zhì)量和水平產(chǎn)生直接影響。但現(xiàn)階段一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全完善的成本核算制度，特別對于規(guī)模較大、施工要求復雜的房地產(chǎn)項目成本對象界定不清晰、分攤方法不合理，導致成本核算不準確，未真實反映各類型產(chǎn)品成本，對成本缺乏有效的監(jiān)督管理，甚至存在核算盲區(qū)，難以充分發(fā)揮會計制度應有的實際作用，致使會計核算與實際情況脫節(jié)。

（二）缺乏合理明確的銷售收入標準

房地產(chǎn)企業(yè)實行預售制度，房屋銷售收款是在產(chǎn)品建造過程中實現(xiàn)的，且不少購房人會選擇分期付款的方式，一套房經(jīng)歷多次付款，在無形中加大了會計核算難度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，會計制度對企業(yè)的商品銷售收入進行了相關界定，將風險和報酬的轉(zhuǎn)移作為標準進行收入的確認，但不同的房地產(chǎn)企業(yè)對風險和報酬的轉(zhuǎn)移把握仍存在一定差異，不少企業(yè)并未對實質(zhì)交易的重要性有全面正確的認識，混淆銷售收款與銷售收入核算，將資金的回收程度作為衡量標準，導致不少房地產(chǎn)企業(yè)收入成本不匹配，難以反映企業(yè)真實的收益狀況，從而對企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響。

（三）內(nèi)控管理機制不夠規(guī)范

目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理制度不夠規(guī)范，存在面子工程，從而對會計核算造成了不良影響。銷售人員為了促進銷售，在通知客戶交款、簽訂各環(huán)節(jié)銷售合同協(xié)議，特別涉及退、換房等合同變更時沒有提前告知或和財務部門進行商討，只是在簽訂協(xié)議合同之后進行直接報送合同留底;合約預算或成本部門在簽訂合同也不與財務部充分溝通，造成成本核算對象劃分不明確，費用分配不及時不準確，而且缺乏對付款條件足夠的了解和分析，對是否開具發(fā)票、發(fā)票稅率認識不到位，導致付款條款約定不清晰，此行為與房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理機制是相違背的，也不符合財會制度的具體要求，最終給會計核算工作埋下隱患，造成后期所得稅匯算清繳工作難度加大，也難以有效開展土地增值稅的清算工作。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)信息披露有所欠缺

目前我國一些房地產(chǎn)企業(yè)在對公眾披露的信息中，在風險信息方面往往會避重就輕，試圖以此來維持企業(yè)形象，從而造成了信息披露的欠缺，具體表現(xiàn)如下：首先，現(xiàn)金流量表的披露存在不科學的地方，其數(shù)據(jù)大部分是來自于財務會計軟件所需要的日常生活中的數(shù)據(jù)，但由于不同的會計人員專業(yè)素養(yǎng)不同，會存在不同的表述，導致投資方面和經(jīng)營方面的現(xiàn)金數(shù)量難以同步;其次，在經(jīng)營方面的風險披露不夠全面，由于房地產(chǎn)項目建設和開發(fā)周期較長，所需要的現(xiàn)金流動較大，因此如果僅僅對現(xiàn)金流量問題進行表述的話，便不利于反映項目開發(fā)過程中的實際情況;另外在項目監(jiān)督及工程質(zhì)量管理方面的安全問題也缺乏全面深入的分析和披露，從而對企業(yè)的運營和發(fā)展造成了不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算優(yōu)化措施分析

（一）建立完整的作業(yè)成本核算辦法，通過信息化ERP軟件實現(xiàn)會計核算的實時分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算而言，成本核算方法和內(nèi)容的優(yōu)化更新是非常重要的。應結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設計、結(jié)構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象，并通過建立完整的作業(yè)成本核算方法，對現(xiàn)階段的市場行情進行動態(tài)化監(jiān)控，如果出現(xiàn)問題就可以對發(fā)展戰(zhàn)略進行技術優(yōu)化和調(diào)整。同時需要對信息化ERP軟件加以充分有效的運用，以此來提供數(shù)據(jù)化的支撐，有助于會計核算人員對市場發(fā)展動態(tài)進行有效的跟蹤和了解，從而對市場發(fā)展方向進行有效的關注和預測，確保實現(xiàn)對會計信息的實時核算，在此基礎上確保企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略符合實際情況，增強戰(zhàn)略規(guī)劃的前瞻性。如若房地產(chǎn)行業(yè)的風向標出現(xiàn)變化，就需要會計核算對相關信息進行有效整合，增強信息的實時性，對會計核算內(nèi)容進行優(yōu)化，以此來對實際情況加以有效的反映。

（二）對收入核算范圍予以明確

房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入包括房屋銷售收入、物業(yè)租金收入等，以房屋銷售收入為主。物業(yè)租金按新租賃準則執(zhí)行，房屋銷售分為銷售收款的核算與銷售收入的核算，是兩個不同的概念，企業(yè)需明確各自的核算方法，房地產(chǎn)企業(yè)在收取會員費及誠意金通過其他應付款核算，收取定金、預收款在預收賬款科目核算，2018年修改的新收入準則將老準則下的收入確認條件“所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移”改為“控制權轉(zhuǎn)移”，根據(jù)該條款在工程竣工并通過有關部門驗收取得竣工備案證后，業(yè)主根據(jù)合同約定辦理房屋交接手續(xù)后確認實現(xiàn)的銷售收入和銷售面積，同時根據(jù)實現(xiàn)的銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。

（三）積極制定并完善科學合理的內(nèi)控制度

房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算是一項復雜的綜合性工程，不僅涉及較多部門，且需要較多人力物力的投入，因此需要企業(yè)提升重視度，投入必要的人力物力財力支持，確保會計核算工作的準確度和完成度。同時積極制定并完善科學合理的內(nèi)控制度，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際狀況和戰(zhàn)略目標，加強對財會人員的教育和培訓，對其制定對應的培訓課程和內(nèi)容，加強其理論和技能的學習，對落后的管理理論和方法予以創(chuàng)新，不斷突破自身能力的瓶頸，提升工作效率和質(zhì)量，增強實際數(shù)據(jù)和理論數(shù)據(jù)之間的協(xié)同性，在最大程度上降低信息不對稱的概率。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)需要加強信息的透明度

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，信息的透明程度會直接影響領導者的判斷和決策，也會對企業(yè)今后的發(fā)展產(chǎn)生較大影響。所以需要房地產(chǎn)企業(yè)積極采取有效措施，增強信息透明度，加大信息披露，具體內(nèi)容如下：首先需要對土地的儲備量予以準確有效地披露，因為在項目開發(fā)前期會產(chǎn)生較大的土地成本，且土地儲備的情況會對企業(yè)今后的發(fā)展趨勢產(chǎn)生直接影響，因而需要企業(yè)有效披露土地儲備量，以便于對土地的使用情況進行判斷;另外需要對現(xiàn)金流量、項目的前期準備、建設安全及與之相關的配套措施和政策都要予以準確、及時的披露，主要包括企業(yè)的現(xiàn)有資金、資產(chǎn)負債和償債能力、資金周轉(zhuǎn)能力和支付能力，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營決策提供全面準確可靠的數(shù)據(jù)支撐。

在我國會計制度逐漸標準化背景之下，需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的會計核算工作予以足夠的重視，并且需要會計人員發(fā)揮力量，提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的效率質(zhì)量和水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展保駕護航。

參考文獻

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