房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

劉艾琪

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，逐漸增多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙。當(dāng)今存在部分房地產(chǎn)企業(yè)，由于在決策之前未能夠有效地識(shí)別、評(píng)價(jià)、防范一些風(fēng)險(xiǎn)，造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上不必要的失誤。本文對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因、現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行分析研究，最終對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理提出可行的方案，以便更好地識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ?管理 ?對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)有著項(xiàng)目周期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及周邊行業(yè)之多等特點(diǎn)。大部分企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占到公司總利潤(rùn)的 25%以上，如此豐厚的利潤(rùn)自然吸引了不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司地參與，因此房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為當(dāng)前投資的一個(gè)重要領(lǐng)域，但同時(shí)也面臨著越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?；诖藢?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）項(xiàng)目周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)長(zhǎng)少則幾年，多到十幾年。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期分為四部分：前期和報(bào)批期間耗時(shí)約10-18個(gè)月;工程的施工期間耗時(shí)約11-18個(gè)月;市場(chǎng)的推廣期間，對(duì)商品住宅項(xiàng)目引入約1個(gè)月、推廣約3個(gè)月，之后的強(qiáng)銷期、持續(xù)期約3-6個(gè)月。項(xiàng)目周期越長(zhǎng)意味著對(duì)資金占用的時(shí)間越長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸資金的依賴非常大，一旦到期不能償還債務(wù)將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資金額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目相對(duì)于其它行業(yè)更大，這在一定程度上決定了其投資項(xiàng)目的投資金額也同樣巨大。巨額的投入讓房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)各種途徑獲得，比如利用金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、利用商業(yè)信用等。投入金額巨大決定了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大于許多行業(yè)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，投資金額大的特點(diǎn)，則可能會(huì)給企業(yè)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略

我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略認(rèn)識(shí)淺薄，無(wú)法深入探究造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，企業(yè)為此造成了不少經(jīng)濟(jì)損失。因此在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，如果企業(yè)遇到的風(fēng)險(xiǎn)事故出現(xiàn)概率較大，應(yīng)主動(dòng)采取應(yīng)對(duì)措施，良好的策略可以較少或避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在無(wú)法完全避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，將風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍之內(nèi)，也能減少企業(yè)的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

（一）合理舉債

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，很多企業(yè)的資金鏈都相對(duì)緊張，巨大的資金投入使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率通常超過(guò)70%，很容易引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本身實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)而言，高的負(fù)債規(guī)模只要在合理的控制范圍之內(nèi)還是可以承受的，但對(duì)于資金實(shí)力薄弱的企業(yè)而言，高的負(fù)債率無(wú)疑會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，負(fù)債規(guī)模的選擇需要根據(jù)企業(yè)自身情況和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況等多方面因素考慮。

（二）降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)投入資金量大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)等性質(zhì)決定了其舉債模式選擇的特殊性。通過(guò)選擇適當(dāng)?shù)呐e債模式來(lái)降低融資成本是減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法之一。在我國(guó)70%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或者間接地來(lái)自銀行。僅有個(gè)別企業(yè)使用過(guò)如債券、房地產(chǎn)信托投資基金、典當(dāng)融資、金融租賃、過(guò)橋貸款以及信托融資等方式。

（三）縮短項(xiàng)目周期，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，其在開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的可變因素比較多。相對(duì)于其他企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)更為敏感，如果經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)幅度較大，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。因此房屋本身的變現(xiàn)能力直接影響償債能力。房地產(chǎn)企業(yè)首先要制定合理的項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃，其次加強(qiáng)各部門(mén)協(xié)調(diào)溝通，以提高工作效率。溝通包括對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的設(shè)定、項(xiàng)目信息平臺(tái)運(yùn)行等多方面。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由企業(yè)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范措施設(shè)置不全和房地產(chǎn)行業(yè)本身特殊性質(zhì)兩方面原因構(gòu)成。本文主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資前做好相關(guān)決策、進(jìn)行合理舉債、縮短項(xiàng)目周期等方面著手來(lái)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中只有結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，利用優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)才能最大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿，并控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地。

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