房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理研究

倪云龍

【摘要】項(xiàng)目管理最初是應(yīng)用于建筑業(yè)的發(fā)展中的一項(xiàng)工作，其作用在于控制進(jìn)度、成本與計劃，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過規(guī)范的管理流程，項(xiàng)目管理工作可以有效地結(jié)合各系統(tǒng)、資源與人員完成預(yù)期的目標(biāo)，也有效地解決了房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)雜性較高、涉及領(lǐng)域較深的難題。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;研究

1、前言

中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，隨著社會的發(fā)展，其需求逐漸旺盛，同時也帶來了更加激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，需要提高項(xiàng)目管理水平，通過對開發(fā)全過程的項(xiàng)目管理研究來整合多領(lǐng)域資源，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。

2、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程管理

2.1施工前后的過程管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工之前需要做很多準(zhǔn)備工作，一般來說，需要房地產(chǎn)企業(yè)按照：提出開發(fā)設(shè)想——設(shè)想可行性研究——可申請項(xiàng)目用地——設(shè)計方案——征地和拆遷安置——準(zhǔn)備資金——工程招標(biāo)的過程，需要房地產(chǎn)開發(fā)商在對市場進(jìn)行研究之后，提出具有一定可行性的設(shè)想，并向發(fā)改委或者招商局等國家單位征用土地，最后設(shè)計可行方案以及準(zhǔn)備資金并對承包商和監(jiān)理單位進(jìn)行招標(biāo)，且對于征地與拆遷的安置要以相關(guān)的資料為標(biāo)準(zhǔn)，由土管部門與開發(fā)商共同進(jìn)行。施工后需要進(jìn)行市場營銷以及物業(yè)管理，這也是房地產(chǎn)公司能夠獲得實(shí)際利益的重要環(huán)節(jié)，需要房地產(chǎn)公司對市場進(jìn)行調(diào)查研究，確定營銷手段和銷售合同，培訓(xùn)銷售人員等一系列措施。物業(yè)管理則是對房屋建筑和其配套設(shè)備、設(shè)施、場地進(jìn)行管理[1]。

2.2質(zhì)量優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，需要房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑施工企業(yè)簽訂相關(guān)的合同，嚴(yán)格規(guī)定好兩方在房地產(chǎn)施工過程中的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，對雙方進(jìn)行約束。在合同的制定過程需要制定人員根據(jù)國家的相關(guān)法律和房地產(chǎn)開發(fā)所在地的相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行，其中要包括施工的安全問題、款項(xiàng)支付問題、竣工驗(yàn)收問題、施工進(jìn)度與工期問題、工程質(zhì)量問題等方面的內(nèi)容，這不僅是可以是有利于開發(fā)商與建筑企業(yè)雙方的和諧，更是對建筑工程進(jìn)行過程進(jìn)行了規(guī)范，加強(qiáng)了工程的質(zhì)量。在施工過程中，各方人員根據(jù)合同中的相關(guān)規(guī)定共同進(jìn)行施工、監(jiān)督、控制、工程造價等工作，完成質(zhì)量控制措施[2]。

2.3成本優(yōu)化策略

房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的不僅僅是造福于一方人民，還在于房地產(chǎn)開發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)利益，所以在施工過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑單位需要對成本進(jìn)行控制，這也是房地產(chǎn)全過程項(xiàng)目中最為重要的一點(diǎn)。在施工之前，需要工程造價人員根據(jù)上述合同資料來進(jìn)行工程預(yù)算，通過實(shí)地勘察與建立模型來確定工程成本，這樣需要設(shè)計人員能夠深入基層，對施工當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)環(huán)境和相應(yīng)的材料進(jìn)行全面地了解和分析，提高施工的安全性，減少施工過程的成本支出。最后就是在優(yōu)化施工計劃，減小重復(fù)成本和浪費(fèi)現(xiàn)象。

2.4進(jìn)度優(yōu)化策略

房地產(chǎn)的施工項(xiàng)目眾多，不僅包括施工過程，還包括施工資料的整理、材料與設(shè)備的購入、施工人員的培訓(xùn)、施工場地的搭建、與各部門的協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)等方面，其包含的內(nèi)容較為復(fù)雜，在進(jìn)行和管理過程中一旦出現(xiàn)差錯就容易對施工進(jìn)度造成影響，甚至導(dǎo)致施工無法開展，影響整個房地產(chǎn)的開發(fā)，對成本也會造成惡劣的影響。

2.5安全優(yōu)化策略

隨著我國的發(fā)展，我國人民的物質(zhì)文化與生活需求逐漸增長，所以房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展也需要越來越需要滿足到大眾的需求，而安全需求則是其中的重要內(nèi)容。安全優(yōu)化不僅僅靠施工企業(yè)來進(jìn)行，還需要房地產(chǎn)開發(fā)商與第三方監(jiān)理單位達(dá)成相關(guān)的協(xié)議，對建筑工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，確保消防、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)的施工情況良好。另外，安全的優(yōu)化不僅體現(xiàn)在建筑成品的使用安全上，也體現(xiàn)在施工過程中的施工安全方面，這就需要建筑單位對房地產(chǎn)工程中所需要用到的設(shè)備、技術(shù)工藝、操作標(biāo)準(zhǔn)等方面的準(zhǔn)則進(jìn)行整合，并安排施工人員學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高其素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力[3]。

2.6責(zé)任管理策略

在房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程中都需要明確其責(zé)任體系，要將責(zé)任細(xì)分到房地產(chǎn)工程的每一個環(huán)節(jié)中，必須要明確每一項(xiàng)責(zé)任的界限，保證每個管理單位都能夠及時的展開項(xiàng)目管理工作。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立項(xiàng)目管理小組，設(shè)立負(fù)責(zé)人，在項(xiàng)目經(jīng)理之后設(shè)立監(jiān)理代表和管理代表。監(jiān)理代表對建筑土建、暖通、電氣、弱點(diǎn)、給排水、安全6個方面進(jìn)行控制，分設(shè)部門并設(shè)立監(jiān)控員;管理代表則是負(fù)責(zé)工程施工前設(shè)計、工程進(jìn)度、前期工程、合約4個方面進(jìn)行管理，明確各部門的責(zé)任。

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)過程的最后一個環(huán)節(jié)，該過程主要是指將竣工的建筑房屋交付給相關(guān)企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)國家的相關(guān)法律，在房屋建筑交付的過程中，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收工作進(jìn)行管理，納入企業(yè)的經(jīng)營管理范圍之內(nèi)。在竣工時，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房屋建筑成品進(jìn)行驗(yàn)收，組織相關(guān)人員來對建筑工程進(jìn)行勘探，并要求設(shè)計、施工和監(jiān)理部門一同進(jìn)行，由承包商編寫建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告，監(jiān)理公司編制工程質(zhì)量評估報告，設(shè)計和勘察單位編制質(zhì)量檢查報告，然后再由建設(shè)單位將整理好的材料交付給有關(guān)部門，并由政府多方部門一同檢查該房屋的質(zhì)量，在全部合格之后就可以交付使用了。因?yàn)榭⒐を?yàn)收是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一環(huán)，其意義就在于對設(shè)計、施工等過程的檢查，確保沒有出現(xiàn)安全與質(zhì)量問題，同時也是一種工程經(jīng)驗(yàn)的積累，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程項(xiàng)目管理進(jìn)行優(yōu)化，確保該企業(yè)在行業(yè)競爭中的可持續(xù)發(fā)展[4]。

結(jié)語：

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)耗資巨大、費(fèi)時費(fèi)力的系統(tǒng)工程，其需要整個多方面的人力、物力和財力，是多方資源共同完成的大型工程，所以也需要再開發(fā)過程中多個部門通力合作，對全過程項(xiàng)目進(jìn)行管理研究，出色的完成房地產(chǎn)開發(fā)人物，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的有效發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李亦農(nóng).房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理研究[J].建材與裝飾，2016（29）：152-153.

[2]李文.探究房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014（18）：32.

[3]楊碩.房地產(chǎn)開發(fā)全過程項(xiàng)目管理研究[D].華中師范大學(xué)，2013.

[4]徐寧，許秋月.淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程項(xiàng)目管理策劃體系的實(shí)施[J].城市開發(fā)，2008（08）：82-83.