淺談房地產項目中園林綠化工程成本管理的技術措施

劉蕓

【摘要】當前房產開發(fā)商開發(fā)成本不斷升高，對室外景觀的設計方案和綠化種植效果的品質要求也在不斷提高。本文針對房地產項目中的園林綠化工程項目全壽命周期展開分析，淺談如何更好的運用技術措施，進行成本管理，提升經(jīng)濟效益。

【關鍵詞】園林綠化;成本管理

根據(jù)項目的特點和進展及時采取合理的技術措施，糾正可能發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，確保工程成本管控在成本計劃范圍之內，是做好工程項目成本管理的主要任務。

1、成本管理設計階段技術措施

主要有兩方面：

（1）根據(jù)投資金額、效果對標選擇合理的設計方案。設計方案的選定，首先應該滿足道路、停車位、綠化率、排水、消防等使用功能和驗收標準，以此作為設計框架，再根據(jù)地域特征、風土人情選擇適合當?shù)氐木坝^風格。除了對成本影響較大的雕塑、廊架、景亭、大規(guī)格喬木等進行控制外，還需要結合新觀念、新工藝、新技術加強自身團隊的圖紙內審能力。如：針對別墅項目，通常小業(yè)主習慣根據(jù)自身喜好重新設計，可減少苗木配置，可以作為物業(yè)后期管理的增值選項;通車路面統(tǒng)一使用瀝青路面，同時節(jié)省工程和物業(yè)管理成本;人行路面以仿石材、透水磚為主;綠化種植合理配置喬木數(shù)量，以常規(guī)鄉(xiāng)土樹種為主，切忌追新逐異。

（2）涉及到室外所有分項工程，需要根據(jù)景觀綠化設計統(tǒng)籌協(xié)調平衡，使各單項工程在招投標和施工階段均能一步到位，避免后期出現(xiàn)遺漏、重復、拆改。主要體現(xiàn)在園林綠化與建筑、市政綜合管線的位置關系：管道路徑盡量避開喬木種植位置;埋深在完成面下至少一米;井口位置盡量避免在路面上，減少重型井蓋、鋪裝井蓋使用量;過路管線使用鋼套管，用有限的成本來避免大概率管道破損造成的返修風險;土方地形、喬木位置避開車行道轉角、住宅窗前。

2、成本管理招投標階段技術措施

主要有以下幾方面：

（1）成本部門在日常工作中，需要根據(jù)施工方、材料商、服務商不同分工歸類，統(tǒng)計以往工程資料數(shù)據(jù)，利用“云儲存、云共享”技術，定期收集更新價格、服務動態(tài)、行業(yè)內新技術新工藝等市場信息，建立采購供方信息庫;根據(jù)以往園林綠化項目成本費用情況，以及學習對標其他地產開發(fā)商室外景觀單方造價，整理企業(yè)成本資料檔案，建立項目造價指標數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)市場價格情況的變化保持其準確性，這樣能及時了解分項工程、均攤面積或者單體設施、材料的價格情況。

（2）建立符合園林綠化工程的招評標機制：通過實際經(jīng)驗摸索，根據(jù)投資金額和項目對標，設置合理的成本目標和標底價，選擇綜合評分、單價修正等多種科學的評標方法，盡量避免最低價中標。對候選中標單位（包括設計單位、施工單位、第三方咨詢單位）做詢標分析時，不能只考慮價格優(yōu)勢，還要對比類似項目經(jīng)驗、管理團隊和項目經(jīng)理的經(jīng)驗，能符合房地產開發(fā)進度節(jié)奏和質量要求，特殊項目甚至需要對施工單位進行項目考察和項目經(jīng)理面試?？傊?，不能因為質量要求過高而影響成本控制，也不能因為成本控制的高壓影響質量效果。

編制清單及成本估算時，與工程部門協(xié)商，根據(jù)施工工藝手法，優(yōu)化清單組價。

（3）靈活劃分標段與施工內容：通常標段劃分以區(qū)域和專業(yè)工程，園林綠化工程涉及專業(yè)面廣，鋼結構、幕墻、雨污水等專業(yè)都牽涉，可以將部分施工內容發(fā)包給其他施工單位，節(jié)省成本。如將鋼結構單獨發(fā)包給幕墻施工單位（同樣工種統(tǒng)一加工成本質量上都能更好的控制）、通?？偘撠熓┕さ膰鷫Πl(fā)包給園林綠化單位（室外相關施工內容由景觀單位統(tǒng)一施工成本相差不大更容易管理）。

（4）合同條款設置上考慮影響成本和效益的因素，規(guī)避成本控制風險。①研究風險源：園林綠化工程影響成本管理的風險主要有安全文明、質量、進度三方面，在合同條款設置上應該逐一寫入明確標準，把所有風險統(tǒng)一轉化為履約風險。②園林綠化工程普遍對安全文明意識淡薄，管理不當直接關系到項目的生命財產安全及財產損失，需要將對施工單位關于安全文明制度、措施的要求（包括安全文明責任、教育、巡查、管理制度;安全管理人員認證;安全帽佩戴、現(xiàn)場施工臨時用電、臨邊防護措施、高空作業(yè)保護、材料堆放管理、衛(wèi)生管理）等內容做硬性要求編入合同條款。③將明確的質量標準寫入合同，避免合同內質量標準只有概況性描述而無實質標準。建設單位內部建立園林綠化工程質量管理體系，減少質量標準的不明確導致的返工、調整、二次提升等影響成本控制的通病。會同設計、工程多部門對施工的工程質量要求、觀感效果制定可操作標準。首先自身管理人員必須清晰了然，根據(jù)園林綠化分項工程的不同（園林方面的混凝土工程、磚砌體工程、鋼筋工程、防水工程、水電安裝、樓地面墻柱面裝飾工程、木做工程、假山置石;綠化種植方面的種植土堆坡造型、苗木種植、養(yǎng)護）以及影響觀感質量的風險點（園林綠化與幕墻、建筑、市政消防的交界面、園林景觀與綠化的交界面、裝飾面過程中成品保護、綠化種植后的綁扎支護），制定過程中與交付驗收的檢查方式、檢測內容、檢查標準要點、評分細則指標。④將相關進度控制要求作為合同條款約定。首先要求項目負責人對整個地塊的進度計劃深化至分項工程，確定其中園林綠化工程的前后道工序搭接及工期，嚴格按照總進度計劃推進項目各分項工程進度。由于園林綠化工程工序上基本在最后一道工序，前道所有分項工程的進度風險工期延誤，最終都積累在園林綠化工程上，而工期的壓縮，直接影響項目的表現(xiàn)效果，往往導致很多項目在交付后，對室外景觀效果做追加投入二次提升。其次，針對園林綠化施工單位，要求其根據(jù)總進度計劃，深化至每一道工序、每一塊部位的施工進度計劃，明確時間節(jié)點要求，以此做好人工、材料、機械設備的人力物資計劃。第三，要求施工單位對于確保工期及分部分項工程時間節(jié)點要有針對性方案措施。

3、成本管理施工階段技術措施

主要有以下幾方面：

（1）跟蹤成本費用變動情況，對各種變更、簽證，必須按照完善的制度流程進行確認，及時與施工單位溝通，做好增減賬。

（2）項目管理團隊明確成本目標導向性，統(tǒng)籌管理避免不必要的簽證。對與園林綠化工程相交接的所有參建單位必須明確各分項施工工序、節(jié)點做法、成品保護等各方面工作，明確各方的責任，現(xiàn)場必須嚴格管理落實，避免因工序倒置而致最后返工，導致大量簽證。例如：開工前未能明確園林綠化鋪裝與幕墻單位的施工工序，園林地面鋪裝已先行完成，造成幕墻單位立面鋁板無法收口、鋼架焊接切割過程中對地面鋪裝石材成品的大量污染、破壞，造成極大的經(jīng)濟簽證;又如進戶門處先進行了地面石材鋪裝，再進行入戶門的安裝，導致大量門套無法收邊、地彈簧無法安裝，最終只有拆除收口石材安裝完門扇后重新進行收口石材的二次施工，導致大量的經(jīng)濟簽證。

（3）加強施工現(xiàn)場巡查力度，以及咨詢單位要求，為竣工結算留好依據(jù)，從而降低成本，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)未按規(guī)范要求施工、不按圖施工的拍照留證，將作為最終結算的依據(jù)。

4、成本管理竣工交付階段技術措施

加強竣工驗收管理，不能簽字走過場，滿足觀感效果的同時，要求第三方檢測單位對現(xiàn)場工程量、品種、規(guī)格、過程資料進行復核與檢查;結算審價控制，避免施工方提前與審價人員接觸，要先在保密狀態(tài)下委托社會審計單位根據(jù)現(xiàn)有資料出具初步審價報告，讓施工方不提前接觸審價人員，確保初審報告的真實性，初審報告經(jīng)成本部門審核后再組織召開審價協(xié)調會，及時、準確的完成成本核算工作，避免可能出現(xiàn)的法律風險。

結語：

房地產開發(fā)商作為建設單位，在開發(fā)項目中的園林綠化工程成本管理中起主導作用，更需要運用科學的管理方法合理地做好成本控制，實現(xiàn)成本目標。

參考文獻：

[1]王紅星.園林綠化成本控制與分析[J].信息記錄材料，2018，19（09）：242-243.