商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃分析

常建軍

【摘要】本文說明了建筑策劃的概念，闡述了建筑策劃在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要性。最后，本文還提出了商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的方法，即應(yīng)該融入商業(yè)策劃理念，制定合理的租金政策，做好面積規(guī)劃，在工程技術(shù)方面要考慮商家的特殊要求，科學(xué)設(shè)計(jì)輔助功能區(qū)等。

【關(guān)鍵詞】建筑策劃;商業(yè)策劃;商業(yè)地產(chǎn)

商業(yè)地產(chǎn)在建設(shè)過程中，除了要做好方案設(shè)計(jì)，規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)，還必須要在充分的市場調(diào)查的前提下對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行建筑策劃。商業(yè)地產(chǎn)的建筑工作能不能完滿完成，建筑策劃是一項(xiàng)關(guān)鍵性的影響因素。建筑策劃彌補(bǔ)了項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)之間的工作空白，將兩部分連接起來，是必不可少的策劃部分。

1、建筑策劃的概念

在確定了全局性的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃目標(biāo)之后，建筑師必須要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的要求，以市場調(diào)研得到的內(nèi)容作為依據(jù)之一，利用自身的建筑學(xué)專業(yè)素養(yǎng)，通過先進(jìn)的技術(shù)手段，確定商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求，制定出商業(yè)地產(chǎn)在建筑過程中最科學(xué)合理的流程和方法。

2、建筑策劃的重要性

人民生活水平的提高給商業(yè)市場帶來了生機(jī)，促進(jìn)各種商業(yè)項(xiàng)目不斷發(fā)展。作為商業(yè)活動的最主要載體，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也如雨后春筍一般在全國各地紛紛涌現(xiàn)。與當(dāng)前其他市場競爭活動一樣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭形勢也非常激烈，所謂“設(shè)計(jì)未定，策劃先行”，在現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)中，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)和項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)無法擔(dān)任項(xiàng)目的起點(diǎn)，建筑策劃早已取而代之發(fā)揮其策劃統(tǒng)籌的重要作用，指導(dǎo)整個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按照正確方向，通過科學(xué)的流程，利用合理的方法，開展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作。只有重視建筑策劃的作用，做好建筑策劃，并將建筑策劃落實(shí)，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目明確項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)出合理的建筑空間，并保證建筑施工和后續(xù)的商業(yè)活動可以有效開展。建筑策劃為初期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供依據(jù)和提出指導(dǎo)原則，建筑方案設(shè)計(jì)最后是否科學(xué)合理適于商業(yè)發(fā)展，建筑策劃是一個關(guān)鍵性的因素。

基于建筑策劃的重要作用，建筑師在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃時，要充分考慮策劃方案的科學(xué)性、適配性、可操作性和前瞻性，要做出邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄖ邉澐桨?。在進(jìn)行建筑策劃時，要具有全局意識，從宏觀上考慮商業(yè)地產(chǎn)建筑項(xiàng)目情況，綜合各方限制因素，不僅要考慮當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況和氣候條件，還要考慮施工地點(diǎn)的人文因素，做到主動策劃而非被動策劃，應(yīng)該發(fā)揮主觀能動性為客戶解決客戶沒有想到的問題。例如，在進(jìn)行建筑策劃時，根據(jù)事先做好的調(diào)研，綜合各方因素達(dá)到客戶的要求之外，還要給客戶提供符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況的建議，幫助客戶規(guī)避與當(dāng)?shù)孛袼紫噙`背的建筑設(shè)計(jì)，有的地域民俗對于某些特定的建筑布局有所忌諱，有的地方對于商業(yè)地產(chǎn)有地方性的限制政策等，這些都是建筑師應(yīng)該考慮的因素[1]。

3、商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃方法

3.1融入商業(yè)策劃理念

商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃與其他建筑工程的建筑策劃不同，商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃不僅要考慮建筑作用，還要考慮策劃中的商業(yè)特性，使二者兼而具之，才能發(fā)揮在商業(yè)地產(chǎn)中建筑對商業(yè)活動的承載作用。建筑項(xiàng)目完成后必須要能保證商業(yè)活動以其為載體，順利地開展和運(yùn)營。因此，在進(jìn)行建筑策劃時，商業(yè)因素是建筑策劃考慮的第一因素，商業(yè)策劃理念是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的指導(dǎo)理念，建筑策劃優(yōu)秀與否，應(yīng)以商業(yè)策劃為原則和標(biāo)準(zhǔn)。

3.2制定合理的租金政策

商業(yè)地產(chǎn)的主要收益形式為向商業(yè)建筑的租戶收取租金，在收取方式上，有比較固定的租金收取方式，也有以營業(yè)收入為依據(jù)、浮動式的比較靈活的收取方式。在制定租金收取標(biāo)準(zhǔn)時，雖然要考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)率，盡可能地使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從租金方面獲得投入補(bǔ)償和后期盈利，但是也要從長遠(yuǎn)利益考慮，制定商家能夠承受的租金政策。在制定租金政策時，不能涸澤而漁，殺雞取卵，損害到商家的營業(yè)積極性，避免因?yàn)樽饨鹗杖∵^高，而致使商家無力承擔(dān)不得不放棄經(jīng)營。建筑策劃要考慮當(dāng)?shù)厥袌龌盍徒?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，根據(jù)市場狀態(tài)等多方因素制定租金政策，而且應(yīng)該采用梯度式的租金政策，吸引不同商業(yè)實(shí)力的商家投身商業(yè)經(jīng)營，以確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收益。

3.3做好面積規(guī)劃

建筑策劃在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應(yīng)該考慮到商戶在開展商業(yè)活動時對商鋪面積的差異化需求，根據(jù)需求水平的不同策劃適應(yīng)不同商戶需要的建筑面積。在策劃建筑面積時應(yīng)該提前做好充分的市場調(diào)查，了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，才能在策劃時有所側(cè)重，兼顧全局。對商戶的經(jīng)營需要而言，建筑面積過小不能滿足經(jīng)營需要，限制商戶發(fā)展，如果面積過大又不得不付出更高的租金，只有店鋪面積適宜才能吸引更多的商戶前來，增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益[2]。

3.4考慮商家特殊的工程技術(shù)要求

在商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃中，除了要考慮基本的商業(yè)要求和建筑要求外，還需要考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)商家對于工程技術(shù)方面的個性化需求。有些商家在對商鋪的使用功能方面，有個性化的需要，這時候建筑策劃工作就要考慮當(dāng)前建筑的客觀要素能不能滿足這些需求，例如建筑的樓層高度、水電氣安裝、給排水系統(tǒng)、空間布局等，在建筑策劃業(yè)態(tài)規(guī)劃方面要顧全這些因素，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程的順利。

3.5科學(xué)設(shè)計(jì)輔助功能區(qū)

建筑師在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃時，必須根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行輔助功能區(qū)的規(guī)劃，而不能千篇一律地設(shè)計(jì)同樣的輔助功能區(qū)。不同的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對輔助功能區(qū)有不同的需求，例如，如果商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的引進(jìn)商戶是規(guī)模較大的超市，就需要在建筑策劃時為其規(guī)劃與其經(jīng)營規(guī)模相匹配的停車場和貨物卸載功能區(qū)。輔助功能區(qū)雖然不能作為店面直接盈利，卻是商業(yè)經(jīng)營中必不可少的部分，所以必須要科學(xué)設(shè)計(jì)，才能保證商戶經(jīng)營活動順利進(jìn)行。

結(jié)論：

綜上所述，建筑策劃在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中有著非常重要的作用。建筑策劃通過對商業(yè)地產(chǎn)建筑開發(fā)流程中的各個部門進(jìn)行科學(xué)整合和合理規(guī)劃，發(fā)揮每個部分的最大作用，幫助商業(yè)地產(chǎn)提升土地的價(jià)值，獲得更多的利潤。因此，必須要重視商業(yè)地產(chǎn)中建筑策劃的作用，做好建筑策劃工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮翔.建筑策劃與房地產(chǎn)策劃的整合探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（33）：6.

[2]張博涵.基于商業(yè)模式發(fā)展下的大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)策略[D].北京建筑大學(xué)，2019.