中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理探究

陳曉瑜

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，住房制度逐步得到優(yōu)化。但由于該產(chǎn)業(yè)的基礎性、先導性、帶動性和風險性的固有屬性，怎樣才能切實地實現(xiàn)有效的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理，以長期穩(wěn)定地促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的提升，仍是有待進一步探究和解決的問題。

關鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟管理;問題;對策

當前我國的城市進程化正在不斷推進和加快，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展起來，而在經(jīng)濟的建設以及發(fā)展過程中，尤為重要的一項支柱型產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，無論是在國家的發(fā)展還是在社會的建設中都起到了至關重要的作用，這同樣將直接關系和影響到我國的居民生活水平。但當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個重要的發(fā)展階段，整個市場還存在不規(guī)范性，潛移默化的降低了房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平，進一步增加了房地產(chǎn)發(fā)展時的風險?；谶@樣的原因，相關政府部門及企業(yè)必須要針對問題不斷深入分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，增加房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展時的穩(wěn)定性。

一、房產(chǎn)經(jīng)濟管理現(xiàn)存的問題

隨著當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的企業(yè)已經(jīng)逐漸開始認識到了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性，只有不斷重視和加大房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，才能夠提升自己的整體實力。但由于受到多種因素的影響，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理依舊存在諸多缺陷和弊端，主要包括以下幾方面：

（一）缺少對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識

管理問題一直普遍存在于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理活動中，其中最典型的一點便是缺乏對于房產(chǎn)經(jīng)濟管理的認識。房企應做好經(jīng)濟形勢的戰(zhàn)略預判，充分的前期調(diào)研工作。很多房企在沒有可行性報告的情況下盲目拿地，直接進行項目開發(fā)，這會導致在實施的過程中由于政府相關政策的變動改變設計方案，而設計方案一旦發(fā)生改變則會造成很多不必要的開支。除上述之外，若是調(diào)研工作做得不到位，可能會出現(xiàn)地質(zhì)研究不充分，某些地方可能不太適合根據(jù)常規(guī)方式開放項目，導致地基成本提升，影響到整體的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的核算。

（二）未能充分明確房產(chǎn)經(jīng)濟管理目標

就針對于當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟工作的開展依舊存在部分問題。其一，房地產(chǎn)經(jīng)濟目標存在較多的不確定性。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的首要目的是為了能夠保障供需之間的平衡性，防止房價的快速上升，盡量能滿足消費者剛需。但是由于沒有明確發(fā)展目標，沒有對房地產(chǎn)的發(fā)展情況有全面的了解，房地產(chǎn)業(yè)受到經(jīng)濟發(fā)展的影響，其中的管控缺陷被逐漸凸顯出來，導致了部分問題的產(chǎn)生。其二，隨著這幾年房價的不斷攀升，而多家房企卻因“債務危機”出現(xiàn)流動性困難，出現(xiàn)這樣的經(jīng)濟矛盾，是否要對目前的房產(chǎn)經(jīng)濟管理作出更多的思考和審視？

（三）房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制的缺失

今年來，由于受到疫情的沖擊，貸款利率持續(xù)下行，資金面也再度寬松。另外為支持中小企業(yè)，很多城市都推出了貼息貸款，利率遠低于住房貸款。但是因為利差的存在，加之炒房預期的上升，部分資金暗度陳倉，從實體流入了樓市，使得房價不斷上漲。這也說明當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理并沒有有效的發(fā)揮出來，相關政府部門并沒有對當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理趨勢作出及時預判。除此之外，政策沒有得到有效的落實以及實施。我國的房地產(chǎn)當前正處于調(diào)控重要時期，即便當前我國制定了大量相關的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理政策，在一定程度抑制了業(yè)態(tài)亂象，但總體而言我國的房價并沒有發(fā)生相應的變化，部分地區(qū)“杠桿炒房”問題凸顯，區(qū)域發(fā)展分化嚴重。

（四）法律法規(guī)體系的不完善

只有具備完善的法律法規(guī)，才能夠切實有效的保障房地產(chǎn)經(jīng)濟相關政策的實施。當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展階段，各項法律法規(guī)還不夠完善。即便房地產(chǎn)管理政策的制定落實到了整個過程，但不具備嚴格有效的執(zhí)法管理方法。除此之外相關的政策法規(guī)也并不能夠滿足當前的發(fā)展實際需求。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對策

（一）提升房企人員對經(jīng)濟管理的認知

首先，房企應做好成本精細化管理工作。由于房地產(chǎn)是個重資產(chǎn)、資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在房產(chǎn)資金運營過程中，房企要形成良好的成本管理制度，對相應成本進行節(jié)約和控制，其中包括土地開發(fā)成本，建筑原材料的采購費用、人工成本支出以及銷售成本等。尤其是在投標工作開展之前，必須要對相關的實際情況進行必要的考察，判斷自身是否符合建設的條件和要求，提升資金的循環(huán)速度以及效率。其次，應結(jié)合經(jīng)濟形勢，適當調(diào)整流動資產(chǎn)的比重。因為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要資產(chǎn)是房產(chǎn)以及土地，其中的固定性決定了房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)流動性低。房地產(chǎn)商為了能夠確保資金鏈不斷同時能夠支付相關的費用，使的項目能夠順利進行，就勢必要重視保持流動資產(chǎn)的比例。降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，防止因政策變化和經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定等因素，對房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈安全造成威脅。

（二）定位長期持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟管理目標

對于企業(yè)管理人員來講，必須要作出明確具體的管理目標同時意識到長期發(fā)展的重要性，充分結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，使得目標具有科學性和合理性。對相關政府部門而言，要明確經(jīng)濟發(fā)展的總體思路，對房地產(chǎn)經(jīng)濟目標應定位在盡可能做滿足廣大“房產(chǎn)剛需族”的基本要求，堅持中央“房住不炒”的精神，又能確保房企穩(wěn)健發(fā)展。對房地產(chǎn)進行科學的設定，有效的梳理現(xiàn)存的部分房地產(chǎn)關系交叉的現(xiàn)象，嚴格控制市場中不規(guī)范的行為。

（三）對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制進行完善

宏觀調(diào)控應以市場調(diào)節(jié)為基礎，審時度勢。與金融機構(gòu)緊密合作，做好必要的資金流向風控，防范擾亂充分房地產(chǎn)市場化配置規(guī)律的行為。對城市的舊城改造、保障房投放以及不動產(chǎn)登記等政策公平依規(guī)實施，各項宏觀調(diào)控措施建立不同渠道保障、多主體供給以及租購并舉的制度，來確保居民居住水平。同時進一步完善土地管理體系以及城鄉(xiāng)規(guī)范準則，須要對房地產(chǎn)的開發(fā)建設以及交易情況等進行明確引導。

（四）對房地產(chǎn)的相關法律法規(guī)等措施不斷完善

對于房地產(chǎn)的經(jīng)營企業(yè)，只有依靠法律法規(guī)的支撐才能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟效益，從而實現(xiàn)更加穩(wěn)定的發(fā)展。相關部門需要從我國的經(jīng)濟發(fā)展程度等多方面入手，形成符合我國國情發(fā)展需求的房企相關法律法規(guī)，明確法律法規(guī)的頒布和實施是為了更好的約束房地產(chǎn)市場。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作本身就具有一定的復雜性特點，其中涵蓋了多種環(huán)節(jié)在里面，所以一定要引起監(jiān)督和重視。為使我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到持續(xù)有效的發(fā)展，提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理工作，必須要充分的建立和完善現(xiàn)有的經(jīng)濟管理體系，不斷加大法律法規(guī)的建設，完善房地產(chǎn)的相關政策。目前，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作進行監(jiān)督和實施是每位房地產(chǎn)人員的重點任務和職責，因此必須要規(guī)范房地產(chǎn)市場行業(yè)，避免違反規(guī)定的情況發(fā)生，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展促進國民經(jīng)濟發(fā)展的根本目標。

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