南寧地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)探討

柏涵

【摘要】文章分析了南寧市實施地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性，提出了適合南寧市地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)模式，指出了車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的重難點，介紹了南寧地鐵3號線新村停車場上蓋物業(yè)的案例，為后續(xù)車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)提供參考。

【關(guān)鍵詞】地鐵車輛段;物業(yè)開發(fā);開發(fā)模式;設(shè)計

1、車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的必要性

一條軌道交通線路會配備一座車輛段和一座停車場。地鐵車輛段是地鐵系統(tǒng)的重要組成部分和基本生產(chǎn)單位，其承擔全線運營車輛運用及維修、全線基礎(chǔ)設(shè)施及機電設(shè)備維護、物資存儲及發(fā)放等諸多任務(wù)。車輛段建設(shè)多具有以下特點：（1）車輛段大多是位于城市的近郊區(qū)，占地面積大，建筑密度較小，用地強度低;（2）運用庫、檢修庫占地面積大，其閑置的上部空間具有很大的利用價值;（3）車庫內(nèi)柱網(wǎng)齊整，布置靈活，具有綜合開發(fā)的優(yōu)勢。

政府投資作為我國地鐵建設(shè)的主要方式，資金來源一直是影響軌道交通蓬勃發(fā)展的主要制約因素， 南寧市已批準5條地鐵線總投資為914億元，而南寧市2019年地方財政收入為800.7億元，建設(shè)資金比較緊張。通過地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)所獲得的經(jīng)濟收益來補充城市軌道交通建設(shè)、運營的資金缺口，成為軌道交通建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的途徑之一。

目前南寧市軌道交通1、2、 3號線已經(jīng)開通運營，4號線一期工程計劃于2020年通車，5號線一期工程計劃于2021年通車。經(jīng)過前兩輪軌道交通建設(shè)規(guī)劃的建設(shè)，南寧市中心城區(qū)軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成，中心城區(qū)的交通樞紐基本實現(xiàn)了軌道交通的覆蓋。近期5條地鐵線的車輛段共占地174公頃，這些豐富的土地資源應(yīng)得到充分利用。

2、車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)模式

我國城市軌道物業(yè)發(fā)展歷程較短，軌道交通企業(yè)在物業(yè)開發(fā)方面的經(jīng)驗也相對欠缺，尚未形成較為成熟的開發(fā)模式。香港地鐵的“軌道+物業(yè)”運營模式使香港地鐵成為全球最成功的地鐵公司之一。深圳是最早學(xué)習(xí)港鐵模式的城市。2013年，深圳出臺了政策，明確了地鐵上蓋資源作價出資到地鐵集團，以地價收入和開發(fā)收益來解決地鐵建設(shè)運營所需要的資金問題。目前深圳已經(jīng)確定的“地鐵車輛段建物業(yè)”的項目共有6個，總占地約102萬m2，總建面約315萬m2;包括1號線前海車輛段、深大北車輛段、2號線蛇口西車輛段、3號線橫崗車輛段、4號線龍華車輛段以及5號線塘朗車輛段等。

“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式是一種集地鐵投資、建設(shè)、運營和沿線土地綜合開發(fā)于一體的綜合開發(fā)模式，通過上蓋物業(yè)開發(fā)為城市軌道交通提供有力的資金支持?！败壍?物業(yè)”開發(fā)模式是南寧地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的最佳選擇。目前國內(nèi)的諸多車輛段設(shè)計前期就要求考慮物業(yè)開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、重慶等重要城市的車輛段設(shè)計中均采用了上蓋物業(yè)開發(fā)模式。

3、物業(yè)開發(fā)的重難點分析

3.1 上蓋物業(yè)開發(fā)投資決策與收益

上蓋物業(yè)開發(fā)的費用較高，同時受下部生產(chǎn)設(shè)施的限制，開發(fā)效果會受到影響。如果車輛基地位置較理想，靠近中心城市邊緣，臨近地鐵車站，發(fā)展前景大，才會有開發(fā)價值，否則將得不償失。因此，前期需結(jié)合用地性質(zhì)、周邊土地價格及投資等綜合分析，以決定是否進行上蓋物業(yè)開發(fā)。

3.2 上蓋物業(yè)開發(fā)方案

車輛段上蓋物業(yè)的建設(shè)無論是從地鐵運營安全、出口規(guī)劃還是項目綠化、房屋減震、抗噪音等方面，都要達到非常嚴格的標準，開發(fā)難度比一般的物業(yè)大得多。車輛段軌道系統(tǒng)設(shè)計時需采取減震軌道結(jié)構(gòu)來降低車輛運行帶來的震動。物業(yè)設(shè)計開發(fā)時，應(yīng)該提高設(shè)備層的高度，在合適的位置設(shè)置通風(fēng)口、采光口，用來改善蓋下工作環(huán)境，并合理設(shè)置道路、居住區(qū)、景觀布局等。

3.3 消防設(shè)計

在消防方面，針對此類工業(yè)建筑上蓋，與民用建筑合建的模式，設(shè)計時，常常面臨無規(guī)范可循的尷尬境地。如何合理劃分防火分區(qū)、合理確定消防疏散的安全區(qū)域、合理確定各單體間防火間距及空間性質(zhì)等，都應(yīng)結(jié)合當?shù)叵乐鞴懿块T意見，進行專題研究，必要時開展消防性能化設(shè)計。

3.4 物業(yè)開發(fā)與車輛段的設(shè)計界面

實際建設(shè)中，下部車輛基地和上部物業(yè)開發(fā)是兩個獨立的項目，往往由不同設(shè)計單位完成設(shè)計。兩個項目又是互相聯(lián)系的，下部車輛基地的結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計等都與上部物業(yè)開發(fā)設(shè)計密切相關(guān)。設(shè)計前期對于不同設(shè)計單位負責(zé)部分、互相之間的提資均需有明確的規(guī)定。

4、工程案例分析

南寧地鐵3號線新村停車場位于南寧市繞城高速以北、規(guī)劃良玉大道以南、平樂大道以西的地塊內(nèi)，總占地面積664畝，線段內(nèi)共15個單體建筑，總建筑面積約19.75萬平方米。咽喉區(qū)是地鐵列車的通行區(qū)域，運用庫區(qū)則是今后停放和檢修地鐵列車的區(qū)域。見圖1

新村停車場物業(yè)開發(fā)方案中，主要分為四部分：車輛段西部為咽喉區(qū)上蓋開發(fā)區(qū);車輛段東部為運用區(qū)上蓋開發(fā)區(qū);車輛段北部、東北部為落地開發(fā)區(qū);車輛段南部為落地開發(fā)區(qū)。新村停車場采用上蓋板總面積17.13萬平方米，其中咽喉區(qū)蓋板面積7.42萬平方米，運用庫區(qū)蓋板面積9.71萬平方米。施工中把整個蓋板分成116塊700～2800平方米不等的施工板塊，蓋板完成后在上面進行物業(yè)開發(fā)修建住宅、商業(yè);周邊白地修建住宅、學(xué)校、商業(yè)、公共休閑場所等。見圖2

總結(jié)：

對南寧來說，地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)是一種全新的土地供應(yīng)模式，是節(jié)約土地資源、建設(shè)節(jié)約型社會、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有益舉措。在進行車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計時，應(yīng)充分注意上車輛段蓋物業(yè)開發(fā)的重難點，總體上把握好開發(fā)方案、消防設(shè)計、設(shè)計接口等問題。

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