調控政策下商品房買賣合同情事變更原則適用類型化分析

關鍵詞 調控政策 商品房買賣 情事變更原則

作者簡介：相莉，中共赤峰市委黨校，研究方向：法學。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.033

在住房商品化政策實施后，房產(chǎn)市場歷經(jīng)波折終于迎來曙光，在國家宏觀調控之下，商品風險性得以提升，應將情事變更納入合同之中，才可使雙方合法權益得到切實保障。情事變更原則是指在合同確立后，并非某一方原因影響合同履行，當事人可以按照誠實信用的原則要求解除合同，以免受到利益損害。

一、 商品房調控政策對合同履行的影響

（一） 限貸政策的影響

自2010年以來，中國的宏觀政策等條款提出了“第一個房子首付不得低于30%，第二個房子首付不得低于50%”等條款，主要商業(yè)銀行也改變了之前的第一所房子貸款利率，明確禁止購買第三和更多的購房者貸款，這種限制的引入，導致一些已經(jīng)簽訂房屋銷售合同的買家左右為難，一方面與國家在購房政策方面的規(guī)定不符，無法如期獲得貸款，另一方面，房產(chǎn)開放商要求如約簽訂房屋買賣合同，由此產(chǎn)生了許多合同糾紛。現(xiàn)階段，我國大部分人面臨著“購房難”問題，有些甚至是好幾代人的積蓄用于后輩買房，房產(chǎn)政策一出臺，要求買家增加數(shù)萬甚至數(shù)十萬的首付，這樣那些收入一般的買家每月面臨更多的利息，使購房者的壓力進一步增加，一些購房者無法承擔高額房貸，合同也無法繼續(xù)履行，但如若不繼續(xù)履行合同，便要面臨著沒收定金或首付款的境地，最終人財兩空。

（二） 限購政策的影響

從本質上來看，該政策的實施同樣為購房者合同履行造成不良影響，且影響度超過限貸政策。對于限貸政策，購房者可通過求親靠友的方式來克服，但限購政策確是完全堵住了購房者的一線生機，特別是“新國五條”出臺后，各大銀行暫停為第三套及以上購房者提供貸款，對于普通購房者來說，只能通過銀行貸款的方式來買房，一旦這條路被堵死，買房便成為泡影。然而，對于一些已經(jīng)簽訂了銷售合同的購房者來說，他們不僅無法買到房子，還面臨著被開發(fā)商沒收押金或首付的風險，這完全超出了他們的能力范圍[1]。

二、情事變更原則的適用條件

（一） 確有情事變更的事實

情事是指一切為法律行為成立基礎的客觀事實，情事變更事實是適用原則的基礎和前提，不但包括國家法律政策的變動，還包括社會突發(fā)事件，具有根本性、客觀性特點，導致合同雙方在簽約時所預期的權利義務發(fā)生改變，不再對等，一方或雙方無法繼續(xù)履行該合同。但是，并非所有合同履行中出現(xiàn)的情事變更均適用于該原則，需要對情事變更的原因進行判斷，首先，情事必須是不可預見的客觀事實，非人力可改，對于合同一方因主觀認識錯誤導致的變更，可通過重大誤解來請求變更，無需利用情事變更原則處理;其次，變動程度應發(fā)生根本性改變，如若合約履行中出現(xiàn)因合同簽訂所以依賴的客觀變動，而非實質性變動，則不適用本原則;最后，根據(jù)情事變更情形而定，例如合同變動導致雙方權利不對等，如通貨膨脹、政策變化等，又如合同目的落空，如特定事件取消等，這些均適用不可抗力處理。

（二） 情事變更不可歸責于任意一方

情況的變化不受任何一方的控制，特別是受害方?jīng)]有主觀過錯。如果受害方存在主觀過錯，或自愿承擔后果，則可以適用過錯原則，分配違約責任，而不適用情勢變更原則。對于因第三人原因導致情事變更，在法律層面無其他救助方式時，可適用于情事變更原則，根據(jù)《合同法》第120條規(guī)定，由第三人進行損害賠償[2]。

（三） 情事變更的不可預見性

當事人在簽訂合同時，未料到且無法料到將來之事的發(fā)生，屬于情事變更，適用于該原則。反之，對于有預料義務但因忽視而未料到的一方，則存在主觀過錯，不適用該原則。在對是否能夠預見進行判斷時，可從預見主體、時間與能力三方面著手，首先，預見主體為利益受損方，時間是在合同簽訂時，預見能力可以根據(jù)當事人的實際情況來判斷，和一般人的預見能力作為標準。然而，對于一些發(fā)生概率較低的事件，如大型車禍、飛機失事等，仍然具有不可預見性。雖然雙方在簽訂合同時會考慮到一些意料之外的事情，但由于其自身的性質，一旦發(fā)生緊急情況，仍然可以將其視為情事變更。

（四）情事變更后合同公平性失衡

該條件為情事變更原則適用的基礎，同時，根據(jù)當事人的適用情況適用原則，重新劃分當事人雙方的利益，使之達到平衡，也是法官的主要依據(jù)。在此基礎上，合同的繼續(xù)履行不會導致雙方利益的不平等，不會有失公平，則不適用情事變更。但是，如何判斷是否“有失公平”成為該原則適用的關鍵所在，在現(xiàn)行的法律中，并未對此做出明確界定，因此可將判定重心放置在“有失”上，強調嚴重度，否則便可將其看成一般商業(yè)風險。此外，還要注重“情事”“變動”發(fā)生后，在合同履行之前，情事變更很可能恢復，則無需適用該原則對雙方權利義務進行平衡，如若隨意利用該原則解除合同，很容易導致權利濫用，有所合同關系穩(wěn)定。

三、商品房買賣合同情勢變更原則適用類型

（一）信貸政策下的適用

在國家宏觀調控背景下，信貸政策正式實施，對貸款利率浮動、貸款主體、首付比例調整等方面進行規(guī)定。政策的實施導致首付、貸款利率上調，不少買家失去購房能力，要求取消房屋銷售合同，且要求免責。對于提高首付比與貸款利率引發(fā)的合同糾紛，通過以下案例進行闡述，2007年10月，李某在某房產(chǎn)公司簽訂了商品房買賣合同，并繳納了18萬元的首付款，剩下部分按揭支付，合同總額58萬元;同年12月，央行發(fā)布通知，李某購買的第二套房的首付比例與貸款利率均有所增長，因此始終沒有辦理按揭，而后房產(chǎn)公司要求李某在30日內(nèi)支付全部尾款，李某以房產(chǎn)公司未及時辦理備案為由，將其告上法庭，要求解除房屋買賣合同，法院審理認為，李某無法證明自己沒有按揭貸款是因開放商延遲備案所指，并且國家對于第二套房貸款的規(guī)定只是利率與首付比有所提升，并未對貸款主體進行限制，因此李某敗訴。由此可見，法院將信貸政策看成不可適用情事變更原則。對于禁止為第三套房購買者發(fā)放貸款，同樣不適用于該原則，究其原因，首先調控政策的宗旨是抑制房產(chǎn)過度投資，購買第三套房產(chǎn)被懷疑是投機行為，與該原則適用條件不符，導致合同簽訂發(fā)生本質變化，可援引該原則實現(xiàn)合同解除的目標[3]。

（二） 限購政策下的適用

從2010年開始，我國陸續(xù)頒布“限購”政策，旨在通過宏觀調控的方式引導人們理性購房，以此調節(jié)房價，抑制“炒房”，滿足人們剛性住房需求。隨著限購政策的不斷實施，雖然在一定程度上抑制了房價上漲，但也因此引發(fā)許多合同糾紛。對于此類糾紛，將其看成是不可抗力的原因在于是國家的強制規(guī)定，一旦制定必須遵守，且具有概括性，無當事人向法院申請解除合同，解除合同具有明確的法律后果，從這個角度看，似乎是不可預見的不可抗力。

根據(jù)上文內(nèi)容，將不可抗力與情事變更進行對比，筆者更傾向于利用情事變更原則處理上述糾紛，一方面，從合同目的層面可知，對于第三套房的購房者來說，限購政策的實施使商品房買賣主體的購房資格發(fā)生改變，原本簽訂合同的客觀基礎發(fā)生變化;另一方面，在合同履行層面來看，原本合同即便成立，也會因限購政策的實施無法實現(xiàn)后續(xù)的備案、網(wǎng)簽、過戶等流程，因此無法繼續(xù)履行合同，這與不可抗力所指的履行暫停有所不同，二者的區(qū)別主要體現(xiàn)在履行障礙的程度，在不可抗力情況下，由于自然災害、突發(fā)事件等原因，合同被迫中止，無法克服和避免，發(fā)生的概率極低;而限購政策作為國家宏觀調控的一種手段，發(fā)生的概率較大，對合同本身沒有直接影響，而是影響到后續(xù)的一些手續(xù)，導致購房者無法履行合同，因此對于此類合同糾紛，應適用情事變更原則進行解決。

（三）稅收政策下的適用

稅收政策的實施同樣是國家宏觀調控的手段之一，政府為了資源高效配置、平衡住房需求，通過規(guī)范房地產(chǎn)相關稅費的征收方式，改變購房成本的征收方式，達到控制房地產(chǎn)市場的目的。在稅收政策中，對購房者影響較大的是2010年1月開始，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年延長至5年，此后又下發(fā)了一系列通知，對于第一個住房面積不足90平方的，契稅按總價1%收取;房屋面積超過90平方的，按1.5%收取，對于購買二套房產(chǎn)的，房屋面積低于90平方的按1%收取契稅，大于90平方的按2%收取契稅。在稅收政策之下，買賣雙方的交易成本增加，出現(xiàn)有失公平的情況，合同糾紛也由此產(chǎn)生。此種糾紛是否屬于情事變更的問題，上海高院已經(jīng)給出明確答復，為了維護合同穩(wěn)定性，減少房產(chǎn)投機行為，不滿足情事變更原則適用條件[4]。究其原因，稅收政策調整雖然使購房成本增加，但并未直接導致買賣雙方利益關系失衡，達到有失公平的局面。

對此，筆者贊同該觀點，一方面，房產(chǎn)稅試點區(qū)域的購房者雖然受政策影響，使購房成本增加，但合同履行前提仍未發(fā)生根本改變，契稅征收比例在房價總額中占比較低，仍然具備繼續(xù)履行合同的能力;另一方面，在個別試點區(qū)域中，房產(chǎn)稅更多落在相對富裕、支付能力較強的購房者頭上，受影響人員即使因繳納該稅出現(xiàn)暫時的資金緊張，也完全可通過其他途徑來緩解;此外，房產(chǎn)稅只是增加了購房成本，未影響到主體的購房資格，與限購政策存在根本上的區(qū)別[5]。

四、結語

綜上所述，在“購房難”背景下，國家積極實施宏觀調控手段，通過制定限購政策、限貸政策、稅收政策等方式，以期穩(wěn)定房價、抑制“炒房”行為，在解決人們的住房剛性需求的同時，也產(chǎn)生了許多合同糾紛。對此，立法者應明確此類案件的法律適用與審判依據(jù)，在審理糾紛案件時，應厘清法律關系，準確適用法律與原則，維護多方合法利益，樹立司法權威，維護社會的長治久安。

參考文獻：

[1]韓麗娜.調控政策下商品房買賣合同情事變更原則適用類型化研究[D].天津大學，2019.

[2]郁建新.情事變更原則在商品房買賣過程中適用之探討[D].蘇州大學，2018.

[3]邱雪梅.國家房貸政策調控與商品房買賣合同糾紛之處理——情事變更原則之適用[J].求索，2019（9）：175-177.

[4]余海燕，胡春華.論情事變更原則在我國商品房買賣合同中的適用——以國務院“房產(chǎn)新政”為背景[J].理論月刊，2018（6）：96-99.

[5]王勝男.商品房買賣合同適用情事變更原則探析[J].法制博覽，2019（28）.