房地產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)下的融資戰(zhàn)略案例研究

朱艷

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的成熟，重資產(chǎn)運(yùn)營模式已不能適應(yīng)新時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求，部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，專注于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中利潤率較高、自身擁有核心競爭力的優(yōu)勢環(huán)節(jié)。面對(duì)不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場環(huán)境，積極進(jìn)行運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整是非常必要的。本文以成功實(shí)施融資戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)萬科作為研究對(duì)象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下如何進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，降低資金成本，提高資金的使用效率。通過案例研究和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，可以為將要進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和可持續(xù)健康發(fā)展提供一定的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);輕資產(chǎn)運(yùn)營模式;財(cái)務(wù)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是一種全新的商業(yè)模式，對(duì)企業(yè)各方面的能力都提出了新要求，在此模式下企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)在我國宏觀經(jīng)濟(jì)中起到了重要作用，為帶動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。1998年，房改推行住房分配從實(shí)物轉(zhuǎn)向貨幣化、住房信貸等改革，房地產(chǎn)行業(yè)迅速壯大，進(jìn)入了“黃金時(shí)代”。我國房地產(chǎn)企業(yè)采取重資產(chǎn)運(yùn)營模式，大量儲(chǔ)備土地，通過土地溢價(jià)收入攫取利潤，并參與到項(xiàng)目開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，投入大量的資金。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)取得了巨大成就。

然而，房價(jià)漲幅過大，帶來了嚴(yán)重的社會(huì)矛盾和經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。國家開始出臺(tái)一系列政策來監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，市場也經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷的變化。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)也限制了其發(fā)展。首先，粗放型發(fā)展方式過于追求擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，影響其可持續(xù)發(fā)展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)從產(chǎn)品選擇到運(yùn)營管理模式較為相似，缺乏核心競爭力。此外，房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長、資金回收慢，而且往往是多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，大大加劇了資金緊張的情況。

一、研究的理論基礎(chǔ)

目前國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究較少，該模式還未形成系統(tǒng)的理論，尚處于起步階段，也很少有學(xué)者對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下房地產(chǎn)企業(yè)的融資戰(zhàn)略進(jìn)行研究。

楊柳和湯谷良（2017）以萬科集團(tuán)和綠地香港作為研究對(duì)象，通過分析報(bào)表數(shù)據(jù)及相關(guān)指標(biāo)，解讀兩家公司在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的具體做法及轉(zhuǎn)型效果，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀進(jìn)行總結(jié)，提出房地產(chǎn)行業(yè)可借鑒的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方法。

崔澤慧，婁陽（2017）研究萬科借助開發(fā)合作、海外融資、銀企聯(lián)姻、地產(chǎn)金融化、事業(yè)合伙人制度等多種融資方式實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，促成了集團(tuán)的進(jìn)一步發(fā)展，并帶給我們兩個(gè)啟示：1.降低融資成本，助力財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型;2.拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。

二、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略特征理論分析

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指在企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌下，以價(jià)值分析為基礎(chǔ)，以促使企業(yè)資金長期均衡有效地流轉(zhuǎn)和配置為衡量標(biāo)準(zhǔn)，以維持企業(yè)長期盈利能力為目的的戰(zhàn)略性思維方式和決策活動(dòng)（魏明海，2001）。

在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)追求自身規(guī)模的擴(kuò)大，參與到項(xiàng)目開發(fā)到完成的各個(gè)環(huán)節(jié)，在固定資產(chǎn)和長期資產(chǎn)中投人大量資金。同時(shí)，憑借雄厚的資產(chǎn)，這些企業(yè)獲取大額銀行貸款，融資渠道較為狹窄，難以抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較慢，資產(chǎn)收益率也較低，憑借大規(guī)模資產(chǎn)才能賺取一定的利潤。

企業(yè)在向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型時(shí)要想辦法更改原本的財(cái)務(wù)計(jì)劃，優(yōu)化資源的使用方案，讓企業(yè)的資金可以實(shí)現(xiàn)策略調(diào)整的助力，幫助企業(yè)計(jì)劃的達(dá)成和項(xiàng)目的進(jìn)行，減少融資費(fèi)用，提高項(xiàng)目收益，確保高速的資金周轉(zhuǎn)，確保合理的股利配置。輕資產(chǎn)實(shí)施辦法的財(cái)務(wù)計(jì)劃特點(diǎn)是這樣：

（一）融資計(jì)劃：負(fù)債多、融資辦法多

在融資計(jì)劃上，重資產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)下，企業(yè)在長期資產(chǎn)中花費(fèi)巨大，不變的費(fèi)用就很巨大，經(jīng)營杠桿大。因?yàn)橐哑髽I(yè)總風(fēng)險(xiǎn)降低到要求的程度內(nèi)，企業(yè)基本上會(huì)一直持有不低的權(quán)益資本率，而不會(huì)背負(fù)太高的債款。

輕資產(chǎn)經(jīng)營方法中，企業(yè)的重心放在用少量的資金來保證項(xiàng)目順利實(shí)施下去，所以基本上會(huì)背負(fù)不少的債款，因此負(fù)債水平就很大，權(quán)益資本就很少。所以企業(yè)要想盡辦法來得到財(cái)務(wù)杠桿收益，但這就伴隨著比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要想應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)大部分會(huì)選擇多種多樣的融資模式，降低資金鏈中斷的尷尬，同時(shí)也能夠減少資本開支，可以豐富融資手段。在輕資產(chǎn)經(jīng)營方法下，企業(yè)的重點(diǎn)放在品牌的宣傳、管理手段的宣傳上，所以會(huì)縮減固定資產(chǎn)和長期資產(chǎn)的比例，把更多的錢用在無形資產(chǎn)中。輕資產(chǎn)在資產(chǎn)分配的特點(diǎn)就是固有資源的占比很小，而可流動(dòng)資源就占比較大。

在進(jìn)行變革和改造的時(shí)候，過去的重資產(chǎn)模式還沒有全部終結(jié)，而輕資產(chǎn)方案的開啟也需要成本開銷的支持，企業(yè)的投資就會(huì)變得更加豐富，也不得不耗費(fèi)更多資金投進(jìn)去。變革完成之后，過去的項(xiàng)目不再需要費(fèi)用支持，企業(yè)的真正運(yùn)轉(zhuǎn)水平才展現(xiàn)出來。并且，因?yàn)橐茝V品牌，企業(yè)一定會(huì)投入更多的宣傳經(jīng)費(fèi)來幫助企業(yè)提高知名度。

（二）營運(yùn)方案：周轉(zhuǎn)快、現(xiàn)金流足夠

在營運(yùn)方案上，重資產(chǎn)的實(shí)施辦法下，企業(yè)長期資產(chǎn)比例就偏大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，可流動(dòng)資金少，靈活性下降。

輕資產(chǎn)營運(yùn)方案上，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，可以幫助資金更快回收，靈活性上升。并且，融資費(fèi)用也會(huì)有所下降，投資收益卻能夠增長，這有助于企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，讓企業(yè)獲得更加充裕的資源儲(chǔ)備，對(duì)之后的發(fā)展成長都起到正面作用。輕資產(chǎn)可以讓企業(yè)的周轉(zhuǎn)更加靈活高效。

（三）股利分配方案：穩(wěn)定或上升的分配計(jì)劃

企業(yè)革新的最后成果就是為了增強(qiáng)收益值，達(dá)到投資人的期望。輕資產(chǎn)營運(yùn)下，企業(yè)可以借助小額的資金來賺取高額的回報(bào)，在財(cái)務(wù)方面就變成了凈資產(chǎn)收益比例的增高。讓人欣喜的回報(bào)率，以及企業(yè)成本費(fèi)用的低廉，這就助力了企業(yè)來選擇平穩(wěn)上升的股利方案，讓投資人滿意，給外界環(huán)境正面的形象。不但能夠幫助企業(yè)資本的增長，還可以給企業(yè)形象帶來幫助，同樣也能夠助力輕資產(chǎn)方式的發(fā)展。并且，企業(yè)維持現(xiàn)金活動(dòng)的靈活性，還債的能力優(yōu)秀，就不會(huì)面臨財(cái)務(wù)壓力的考驗(yàn)。

（四）投資方案：固定資產(chǎn)比例減少、無形資產(chǎn)比例增加

在投資方案上，重資產(chǎn)的時(shí)候企業(yè)把資金都花費(fèi)在固定和長期資源上，借助企業(yè)的運(yùn)作能力來得到回報(bào)。而輕資產(chǎn)的時(shí)候，企業(yè)不需要用大量的資金來打理長期和固定資源，轉(zhuǎn)移了一部分來發(fā)展無形資產(chǎn)。

三、案例介紹

萬科企業(yè)股份有限公司于1984年在深圳成立;1988年實(shí)施股份制改革;1991年，公司發(fā)行的A股在深交所上市;1993年，公司發(fā)行的B股在深交所上市;2014年，公司B股以介紹方式轉(zhuǎn)換上市地在聯(lián)交所主板（H股）上市。1988年，萬科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，目前已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。2016年公司首次躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”，位列榜單第356位，2017年、2018年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩甚至下行，加上行業(yè)內(nèi)的激烈競爭，依賴住宅業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)業(yè)績大幅增長已然不現(xiàn)實(shí)。面對(duì)這一狀況，萬科積極發(fā)展輕資產(chǎn)新業(yè)務(wù)，從傳統(tǒng)開發(fā)銷售商升級(jí)為“城市配套服務(wù)商”。

四、案例分析

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的融資戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)方法下，萬科的融資方案是在合理范圍內(nèi)增大負(fù)債額，最大程度得運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿回報(bào);拿著多種多樣的融資方案擺脫對(duì)銀行貸款等老舊模式，贏得更加合算的成本價(jià)。

1.合理增加負(fù)債額

萬科提出“小股操盤”的輕資產(chǎn)方案，持有股份但不控股，管理權(quán)力依然握在手中。融資問題上盡可能選擇債權(quán)的模式，在合理范圍內(nèi)增加負(fù)債額。如表1描述的那樣，2011年到2014年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率沒有什么太大的變動(dòng)，之后卻穩(wěn)定變高，表明輕資產(chǎn)的方案可以憑借少量的股權(quán)資本來賺取客觀的利潤，得到更理想的收益回報(bào)。和競爭對(duì)手比起來，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率一直在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)，波動(dòng)情況與選擇了輕資產(chǎn)方案的綠地集團(tuán)差不多，不過波動(dòng)更小一些，表示萬科雖然負(fù)債額在持續(xù)增大，但速度不快，這種做法能夠避免杠桿上漲太迅速而失控，把風(fēng)險(xiǎn)限制在合理數(shù)量內(nèi)。

2。多元化融資戰(zhàn)略

（1）B股變成H股的轉(zhuǎn)股籌資。2013年，萬科設(shè)置了B股轉(zhuǎn)換為H股的計(jì)劃，2014年，萬科H股在香港聯(lián)交所主板上市并掛牌交易。到了年底，H股為13億股，占公司總股份的12%，總市值227億港元。到了2018年底，總市值大概是350億港元，和2014年同期上升54%。

B股變成H股可以幫助優(yōu)化企業(yè)的全球名聲，發(fā)展企業(yè)形象，擴(kuò)大公司的影響力，更好地發(fā)展輕資產(chǎn)方案;幫助企業(yè)憑借全球資源優(yōu)化配置，增多世界的交流與協(xié)作，發(fā)展企業(yè)的實(shí)力和價(jià)值。香港的資本環(huán)境更加發(fā)達(dá)，投資人關(guān)注企業(yè)價(jià)值和未來潛力。2014年之后的四年里，H股總市值多了一半以上，表示萬科可以在香港的資本環(huán)境中贏得更高的估值，一方面幫助企業(yè)拿到更實(shí)惠的資金，另一方面幫助企業(yè)賺取良好的名聲，給資本環(huán)境帶來正面的信息。

（2）拓寬債務(wù)融資渠道。輕資產(chǎn)方案下，萬科憑借豐富債務(wù)融資途徑，減少只能向銀行貸款的窘境。到了2018年末，萬科凈負(fù)債率31%，有息負(fù)債一共是2612億元人民幣，占總資產(chǎn)的比例為17%，如表2所示：

2015年至今，公司債券融資145億元，占56.86%;中期票據(jù)籌集金額110億元人民幣，占籌集金額總數(shù)的43.14%

（3）“房企+互聯(lián)網(wǎng)+金融”融資模式。在實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式后，萬科推出了多種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，包括“購房寶”“萬民寶”“萬科理財(cái)通”。這些金融產(chǎn)品不但拓寬了融資渠道，籌集了可觀數(shù)量的低利息資金，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售。同時(shí)萬科進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域籌集資金，提高了自身的知名度，有利于品牌文化的構(gòu)建，從而進(jìn)一步推動(dòng)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的實(shí)行，促進(jìn)了“房企+互聯(lián)網(wǎng)+金融”融資模式的推廣。

五、結(jié)論與建議

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，萬科調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以支持企業(yè)戰(zhàn)略的運(yùn)行，具體包括：提高負(fù)債水平、拓寬融資渠道的融資戰(zhàn)略，使企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流水平，公司的持續(xù)發(fā)展得到了資金的保障，但是資產(chǎn)負(fù)債率較高。

建議萬科運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿獲得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行管控，保障企業(yè)的長期償債能力;保持合理的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債比例，保障短期償債能力，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。