資本運(yùn)營下民宿的發(fā)展路徑研究

黃冠華

（北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院，北京 100093）

0 引言

2017年以來，政策的利好拉動過剩的城市資本向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，大量的資本開始投入到民宿中。民宿的發(fā)展勢頭迅猛，從2016年末的5萬多家增長到2017年末的20萬家，同比增長300%[1]。民宿從一個(gè)還算小眾的產(chǎn)業(yè)變成了風(fēng)口，各種資本瘋狂涌入，民宿實(shí)現(xiàn)了量變到質(zhì)變的飛躍。2018 年2 月4 日，中央一號文件繼續(xù)發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施村振興戰(zhàn)略的意見》，提出要實(shí)施休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品工程，建設(shè)一批設(shè)施完備、功能多樣的休閑觀光園區(qū)、森林人家、康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿、特色小鎮(zhèn)。同時(shí)，文件還強(qiáng)調(diào)，要加快制定鼓勵引導(dǎo)工商資本參與鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見。與此同時(shí)，《國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018—2022 年）》、《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游轉(zhuǎn)型升級發(fā)展行動方案(2018—2020)》等文件相繼發(fā)布，政策的持續(xù)利好與資本的逐利本質(zhì)催生更多的“資本下鄉(xiāng)”。

在西方發(fā)達(dá)國家，早期的民宿被稱為“B＆b”，即英文單詞breakfast（早餐）與bed（住宿）合稱，是鄉(xiāng)間農(nóng)戶提供食宿的一種產(chǎn)品[2]。20世紀(jì)60年代起，美國、日本等國家的旅游民宿也逐步發(fā)展起來。早期的日本民宿作為一種家庭副業(yè)，給游客提供歇腳或暫住服務(wù)，體現(xiàn)的是家的氛圍。80 年代民宿在中國臺灣墾丁地區(qū)出現(xiàn)并逐漸發(fā)展成熟[3-5]。近年來，國內(nèi)民宿在上海、杭州、北京等大城市周邊景區(qū)及郊區(qū)迅速崛起，并在政策和資本市場的推動下迅速擴(kuò)張。追溯民宿的起源及發(fā)展軌跡，民宿萌芽和成長都始于鄉(xiāng)村。中國大陸地區(qū)的鄉(xiāng)村民宿，可以理解為20世紀(jì)90年代開始出現(xiàn)的農(nóng)家旅館的進(jìn)階形式[6]。2017 年8 月國家旅游局發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評價(jià)》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中根據(jù)地域的不同，把國內(nèi)民宿分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿2類[7]。筆者所要研究的民宿范疇定位于鄉(xiāng)村民宿。民宿不囿于酒店傳統(tǒng)單一的住宿功能，而是在提供基本住宿功能的基礎(chǔ)上對新住宿內(nèi)涵的重新定義與延伸。綜合國內(nèi)外民宿的內(nèi)涵界定以及以上民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將鄉(xiāng)村民宿概念界定為：在農(nóng)村環(huán)境內(nèi)，民宿經(jīng)營者利用自用住宅或當(dāng)?shù)亻e置房屋，結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^、人文環(huán)境、生態(tài)以及鄉(xiāng)村旅游資源等，通過民宿主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型鄉(xiāng)野生活的住宿處所。

1 資本與民宿

1.1 資本的內(nèi)涵概述

資本作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中最基本的范疇之一[8]，是投入生產(chǎn)資料的一部分。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和各地“鄉(xiāng)建”運(yùn)動的推進(jìn)，大量資本流向農(nóng)村與農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，這部分資本既包括政府財(cái)政資金，也包括城市工商企業(yè)資本，工商資本就是工業(yè)資本和商業(yè)資本，學(xué)界統(tǒng)稱為“資本下鄉(xiāng)”[9-10]。而本研究所探討的資本范疇主要是指一個(gè)國家內(nèi)部或地區(qū)內(nèi)部的非國有資本和非外商資本的總和，主要指私營企業(yè)和個(gè)人的資金，即民間資本。

1.2 資本運(yùn)營與民宿結(jié)合方式

基于資本的逐利性和民宿發(fā)展空間不斷拓展，越來越多的資本進(jìn)入到民宿行業(yè)。從投資資金來源看，目前民宿投資多以個(gè)人資金投入為主。而眾籌、企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資、投融資服務(wù)平臺、政府產(chǎn)業(yè)基金及孵化器等金融工具及衍生品，逐步進(jìn)入客棧民宿行業(yè)，如表1～2所示。

表1 國內(nèi)民宿品牌整體融資情況表

從表1和表2可以看出，國內(nèi)民宿市場投資熱度持續(xù)增加，各方資本相繼進(jìn)入民宿行業(yè)。投資力度與規(guī)模不斷增長與上升，投資主體日趨多元化與大眾化。目前投資民宿行業(yè)的資本方構(gòu)成比較復(fù)雜，包括專業(yè)的資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)、資本投資巨頭以及民宿產(chǎn)業(yè)鏈上下資本方。

專業(yè)的資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)傾向于投資民宿預(yù)訂平臺、相關(guān)民宿的金融產(chǎn)品。資本巨頭則是傾向高端民宿。對于自然投資人而言，一般選擇眾籌的投資途徑。資本投資民宿是立體式、多方位的，不但利用自有資金直接投資，而且還帶動各方資金一起投資，不但投資民宿客棧本身，還投資產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。

1.3 資本進(jìn)入后民宿總量的變化

2015—2018年國內(nèi)民宿投資的數(shù)量不斷增加，但資本與民宿業(yè)態(tài)的組合并不是天生契合，從近年來民宿總量的數(shù)據(jù)變化可見一斑（圖1）。

從數(shù)據(jù)中可以看出，2015—2017年是民宿蓬勃發(fā)展的黃金期，從2015年的12658家迅速上升到2017年的191521家，但到2018年有所下降。根據(jù)中國旅游協(xié)會民宿客棧與精品酒店分會發(fā)布的《2018年全國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2018 年11 月23日，中國大陸客棧民宿在去哪兒平臺注冊量達(dá)到153217 家，同比去年減少了25%左右[11]。深層次的原因當(dāng)然并不局限于報(bào)告中提出的“有關(guān)部門的間歇式執(zhí)法和突擊檢查，使持續(xù)三年的民宿客棧數(shù)量爆發(fā)式增長期戛然而止”。這一現(xiàn)狀和數(shù)據(jù)客觀而明確地揭示了資本與民宿結(jié)合過程中的存在諸多不契合因素，對民宿發(fā)展熱潮給予了適當(dāng)?shù)慕禍?，也促使人們對民宿業(yè)態(tài)的健康持續(xù)發(fā)展進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃伎肌?/p>

2 資本運(yùn)營民宿的優(yōu)勢

2.1 促進(jìn)民宿規(guī)?；?、品牌化，推動民宿產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

資本迅速涌入使得國內(nèi)民宿獲得充足的發(fā)展資金，推動了民宿行業(yè)的快速發(fā)展。民宿投資者和投資集團(tuán)可以憑借強(qiáng)大的資本投入，通過兼并、收購等資本運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)民宿的規(guī)?；推放苹?。部分發(fā)展較好的民宿品牌開始走向“連鎖”擴(kuò)張，增強(qiáng)了民宿的市場競爭力，帶動民宿規(guī)范發(fā)展。同時(shí)，民宿在獲得資金后，基礎(chǔ)設(shè)施與硬件設(shè)施逐步升級，市場定位開始走向中高端。民宿作為鄉(xiāng)村旅游中的一種新型業(yè)態(tài)，通過借助自身實(shí)力與旅游行業(yè)有關(guān)的交通、商業(yè)、娛樂、創(chuàng)意文化等行業(yè)建立產(chǎn)業(yè)鏈接與合作，實(shí)現(xiàn)“特色民宿＋”產(chǎn)業(yè)融合，多元化多層次地延展產(chǎn)業(yè)鏈條，拓展民宿的深度與廣度，提升民宿的核心競爭力，同時(shí)資本加速行業(yè)洗牌，推動了民宿產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

表2 民宿投資主體及投資方式表

2.2 為民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的經(jīng)營理念與模式

資本與民宿的結(jié)合帶給民宿的不僅是硬件設(shè)施的提升和外觀設(shè)計(jì)的高端品質(zhì)化，更為重要的是經(jīng)營理念的更新與經(jīng)營模式的探索。目前，民宿的投資者和經(jīng)營主體除了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民外，主要是外來投資者，包括有情懷的“文化人”和純粹的民宿經(jīng)營投資者。前者在民宿的投資運(yùn)營上體現(xiàn)出對鄉(xiāng)土文化的向往與追求，能夠從自身需求與感受敏感捕捉到經(jīng)營鄉(xiāng)村民宿的核心與本質(zhì)，從而達(dá)到追求經(jīng)濟(jì)效益與鄉(xiāng)土文化的契合點(diǎn)。后者則是以純經(jīng)濟(jì)效益為目的的民宿經(jīng)營者。這類民宿經(jīng)營者之所以投資民宿是因?yàn)檎叩睦煤袜l(xiāng)村民宿熱的大背景，基于逐利性的目的。對于民宿的經(jīng)營以模仿為主，從民宿的建筑裝修風(fēng)格到經(jīng)營方式都類似于酒店式的“標(biāo)準(zhǔn)化”。雖然與民宿強(qiáng)調(diào)的鄉(xiāng)土性與“非標(biāo)準(zhǔn)化”核心理念相悖，但在共享時(shí)代下，其多方位的市場運(yùn)營方式與理念還是為民宿尋求市場突破、拓展市場邊界提供了新的思維方式。對于另一類民宿農(nóng)民經(jīng)營主體和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民而言，也是一種前所未有的轉(zhuǎn)變與提升。在這一過程中，他們會逐步認(rèn)識到，民宿經(jīng)營與提供的是一種以鄉(xiāng)村文化為核心的生產(chǎn)生活方式的體驗(yàn)，最打動人的地方是它的“原鄉(xiāng)”生活[12]。其經(jīng)營理念的核心與本質(zhì)是鄉(xiāng)土情懷與生活方式，而不僅僅是為旅游者提供簡單、粗放的吃住。不是民宿建筑外觀上的改變，而是在保留原生態(tài)自然生態(tài)環(huán)境下共同提供一種原鄉(xiāng)性的有溫度的鄉(xiāng)土生活氛圍和生活方式。

2.3 促進(jìn)民宿規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)與管理的政策出臺，推動民宿規(guī)范和良性發(fā)展

作為農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的切入點(diǎn)和鄉(xiāng)村振興的突破點(diǎn)，各類社會資本進(jìn)入民宿行業(yè)推動了全國關(guān)于民宿規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)文件的出臺。在資本的助推下，2018年成為民宿標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化發(fā)展的過渡年，全國共有267個(gè)關(guān)于民宿的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)等文件出臺。民宿首個(gè)行業(yè)自律性標(biāo)準(zhǔn)文件《共享住宿服務(wù)規(guī)范》出臺。其中已有23 個(gè)省、市、自治區(qū)出臺民宿扶持政策。2019年，民宿標(biāo)準(zhǔn)體系化建設(shè)全面展開，這為民宿標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、民宿人才培養(yǎng)、民宿招商引資等方面的具體實(shí)施落地提供了可以參考的標(biāo)準(zhǔn)與政策基礎(chǔ)，對于推動民宿規(guī)范化發(fā)展有著重要意義。

3 資本運(yùn)營民宿的問題與局限

3.1 民宿的內(nèi)涵與核心屬性與投資本質(zhì)理念上相悖

從鄉(xiāng)村民宿的內(nèi)涵可以看出，民宿是依托村落景觀、自然風(fēng)景、特色地域文化等既有資源條件下民宿主人營造和提供的一種生活方式，傳遞的是一種鄉(xiāng)野生活態(tài)度。因此，民宿的核心屬性一是鄉(xiāng)土性，即要在鄉(xiāng)村環(huán)境為游客提供一種以鄉(xiāng)土性為核心的生活方式?！班l(xiāng)土性”是鄉(xiāng)村旅游也是民宿休閑的核心[13]，強(qiáng)調(diào)鄉(xiāng)土文化的體驗(yàn)；二是民宿主人，民宿主人的生活狀態(tài)與態(tài)度是民宿經(jīng)營的核心價(jià)值與靈魂所在[14]，也是與標(biāo)準(zhǔn)化酒店與度假村產(chǎn)品最大的區(qū)別。民宿提供的生活方式體驗(yàn)是酒店所不能完成的，而民宿表現(xiàn)出來的生活態(tài)度，則是吸引住客的閃光點(diǎn)。資本進(jìn)入民宿能夠很好地完成對民宿硬件標(biāo)準(zhǔn)化的配置，但對于非標(biāo)準(zhǔn)化住宿核心價(jià)值的鄉(xiāng)村民宿主人生活方式與生活態(tài)度的體驗(yàn)并不能簡單復(fù)制，尤其是民宿主人文化是一種內(nèi)化的自然狀態(tài)，來源于民宿經(jīng)營者多年的生活閱歷與文化的積淀，在與客人的接觸與相處中會通過多種方式潛移默化地傳遞與分享。資本的投入以加盟連鎖等方式實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村民宿的規(guī)?；⑵放苹?，追求資本的即時(shí)回報(bào)，與民宿的核心屬性有所相悖。民宿作為一種小體量、個(gè)性化的住宿服務(wù)產(chǎn)品，是一種與傳統(tǒng)酒店有著明顯區(qū)別的住宿形態(tài)，販賣的是一種與眾不同的生活方式和充滿自由與個(gè)性的生活態(tài)度[15]。強(qiáng)調(diào)以人為本，因人而異，強(qiáng)調(diào)主人溫度與情懷，所以它更適合社會小微投資、個(gè)性化經(jīng)營，并不適合企業(yè)大規(guī)模投資、連鎖化經(jīng)營[16]。此外，民宿的投資期也很長，需要在一個(gè)較長的時(shí)期內(nèi)打造鄉(xiāng)村社區(qū)文化，這對于資本投入量、投資期以及回收期的要求有別于鄉(xiāng)村精品酒店、度假休閑產(chǎn)品等其他標(biāo)準(zhǔn)化住宿形式。雖然在市場需求不斷攀升和幕后投資者的推動下，大企業(yè)、大資本隨同眾多小微業(yè)主一起涌入進(jìn)民宿行業(yè)，在全國布局與投資，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營與規(guī)模擴(kuò)張，但產(chǎn)品和服務(wù)趨同現(xiàn)象日益顯現(xiàn)，違背了民宿入住客人感受與體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活與文化的初衷，客人體驗(yàn)感下降。因此，把民宿等同于酒店，立足于打造標(biāo)準(zhǔn)化與高檔化成為制約當(dāng)前民宿投資和持續(xù)性發(fā)展的問題。

3.2 民宿社區(qū)營建與維護(hù)成本高

民宿是在非標(biāo)準(zhǔn)個(gè)性化住宿基礎(chǔ)上的鄉(xiāng)村文化生產(chǎn)生活體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)鄉(xiāng)村地域特色、文化氛圍和主人情懷，需要與當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)村環(huán)境、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、配套設(shè)施、風(fēng)俗文化、當(dāng)?shù)鼐用衽c外來游客共同營建一個(gè)共生的社區(qū)性鄉(xiāng)村生態(tài)系統(tǒng)。在這個(gè)社區(qū)性生態(tài)系統(tǒng)中，民宿投資經(jīng)營者需要融入社區(qū)氛圍、社區(qū)環(huán)境，提升社區(qū)生活品質(zhì)、文化底蘊(yùn)，與當(dāng)?shù)卮迕窠⒘夹曰拥泥徖镪P(guān)系、實(shí)現(xiàn)多元產(chǎn)品互動，才能更好地推動自身鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展。目前，農(nóng)民大量外遷打工，多數(shù)農(nóng)村社區(qū)呈現(xiàn)空心化，社區(qū)營造中的主要構(gòu)成元素出現(xiàn)缺失。此外，農(nóng)民出于自我財(cái)產(chǎn)保護(hù)和自身意識的局限性，對外來民宿投資者會本能地表現(xiàn)出極強(qiáng)的戒備和抵觸心理。因此，民宿需要結(jié)合農(nóng)村社區(qū)實(shí)際重新構(gòu)建農(nóng)村社區(qū)空間氛圍、文化系統(tǒng)等。在與農(nóng)村社區(qū)共同構(gòu)建經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等綜合效益共享機(jī)制的基礎(chǔ)上，與當(dāng)?shù)鼐用裥纬汕楦猩系南嗷ユ溄优c扶持。對于民宿投資者而言，需要轉(zhuǎn)變思維與經(jīng)營理念，不能把民宿只是當(dāng)作一個(gè)簡單的投資項(xiàng)目來做。民宿是情懷與經(jīng)營的完美結(jié)合，它的資本投資期長且回收期較長，需要投資者注入更多的情懷與心力，對于一心追逐利潤回報(bào)的資本而言，營建與維護(hù)成本都很高。

3.3 土地房屋使用局限及政府補(bǔ)貼資金監(jiān)管缺失，農(nóng)戶與社會資本缺乏信任度

民宿是利用民宅、民居進(jìn)行鄉(xiāng)村旅游住宿生活體驗(yàn)的產(chǎn)品，使用的房屋以農(nóng)村宅基地、私人住宅或集體用房為主。受國家宅基地政策、集體經(jīng)濟(jì)所有制的約束，在權(quán)屬上、交易上、使用上都對投資經(jīng)營者產(chǎn)生一定的局限性。民宿投資經(jīng)營者租賃農(nóng)民的土地和房屋進(jìn)行經(jīng)營的租期有限，一般為10～20 年。對民宿投資者而言，沒有房屋的所有權(quán)，缺乏安全感和歸屬感，顧慮投資安全，同時(shí)與民宿投資經(jīng)營中的社區(qū)營造、主人情懷、可持續(xù)經(jīng)營等理念存在沖突。對農(nóng)戶而言，農(nóng)戶出于自我保護(hù)，對社會資本利用自家農(nóng)房開發(fā)民宿存在疑慮，擔(dān)心房產(chǎn)安全和收益保障。此外，各級地方政府為了拉動和提升當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村旅游發(fā)展，在民宿投資方面出臺了一系列補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，有部分投資主體做民宿主要看中補(bǔ)貼，地方政府對這部分資金沒有很好的監(jiān)管機(jī)制，加劇農(nóng)戶與投資者之間的互不信任，這種互不信任狀況對于民宿的發(fā)展形成阻礙與困擾，增加了民宿投資的難度與成本，不利于民宿長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

4 資本運(yùn)營下民宿發(fā)展路徑

民宿作為城市資本反哺農(nóng)業(yè)農(nóng)村、推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的農(nóng)村新型業(yè)態(tài)，從國家到地方，政府相繼出臺了一系列政策與措施多是涉及民宿基本內(nèi)涵界定、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入制度以及地方政府加大招商引資方面的政策。從政策的落腳點(diǎn)來看，還處于探索階段，在引導(dǎo)、規(guī)范、扶持民宿的發(fā)展方面起到了關(guān)鍵作用。但民宿發(fā)展的著眼點(diǎn)不僅局限于農(nóng)戶與投資者經(jīng)營者這一微觀層面，更重要的是要著眼于行業(yè)的外部宏觀政策與環(huán)境。因此，政府做好頂層設(shè)計(jì)，為民宿的投資與發(fā)展搭建合理健康的政策平臺，創(chuàng)造規(guī)范制度化的投資環(huán)境顯得尤為重要。

4.1 細(xì)化和完善民宿的規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化政策制度保障

（1）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村土地、宅基地流轉(zhuǎn)市場化改革，細(xì)化與規(guī)范民宿用房標(biāo)準(zhǔn)與要求，研究制定出臺行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和民宿市場管理?xiàng)l例，保護(hù)鄉(xiāng)村民宿的市場秩序和環(huán)境。加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境、保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用窭?、公共衛(wèi)生管理、稅收優(yōu)惠在內(nèi)的激勵扶持政策，降低民宿開發(fā)經(jīng)營的成本和風(fēng)險(xiǎn)，提升農(nóng)戶、企業(yè)參與鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的積極性。

（2）地方政府應(yīng)確立鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃先行理念，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度。在引入民宿項(xiàng)目之前必須進(jìn)行前期考察評估，深入把握當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村資源特色和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合自然資源、人文資源、產(chǎn)業(yè)特色、市場需求等，分析民宿發(fā)展的可行性[17]?？茖W(xué)編制民宿發(fā)展整體規(guī)劃，形成定位準(zhǔn)確、布局合理、發(fā)展有序的良好格局[18]。此外，在項(xiàng)目審批和準(zhǔn)入關(guān)上，嚴(yán)格準(zhǔn)入制度，在衛(wèi)生、消防、環(huán)保、交通等部門的認(rèn)證認(rèn)可方面嚴(yán)格把關(guān)，遵循民宿開發(fā)的內(nèi)在要求，防止盲目開發(fā)，合理控制數(shù)量規(guī)模。

4.2 建立民宿投資擔(dān)保和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，完善資金監(jiān)管機(jī)制

在建立健全民宿法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，需要建立一個(gè)獨(dú)立于民宿投資主體、農(nóng)戶的第三方的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，完善資金監(jiān)管機(jī)制[19]。以此在雙方之間搭建信任紐帶。要建立信任，關(guān)鍵是找到雙方認(rèn)可的信任媒介，第三方作為投資者與農(nóng)戶溝通的橋梁，既能為雙方提供保證，又能得到雙方的認(rèn)可與信任。很多地區(qū)在引入民宿項(xiàng)目時(shí)第三方的角色往往由村集體組織來承擔(dān)。但村集體組織作為村民利益的代表，一方面中立性不足，另一方面缺乏履行保證的能力。因此，無論對于農(nóng)戶還是投資者，村級組織都并非“可靠”的擔(dān)保機(jī)構(gòu)?？梢圆捎谜龑?dǎo)和牽頭，成立專門合作公司展開，村里以不動產(chǎn)入股，投資者以資金入股，明確各方的利益分配，同時(shí)保證雙方的權(quán)利與責(zé)任。北京門頭溝爨底下的民宿項(xiàng)目，投資者開始時(shí)也是與村民直接合作，同樣因信任困境而止步。直到當(dāng)?shù)卣槿?，困局才得以破解。在北京爨底下民宿中，政府扮演了撮合雙方合作的關(guān)鍵角色，是比較成功的案例[20]。

4.3 引導(dǎo)資本與民宿的有機(jī)結(jié)合，建立共贏經(jīng)營合作模式

民宿的投資除了要考慮自然資源、生態(tài)環(huán)境狀況外，更為重要的是要考慮市場供求關(guān)系、投資回報(bào)等問題。政府應(yīng)引導(dǎo)資本與民宿的有機(jī)結(jié)合，適宜的經(jīng)營合作模式才會盈利并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。民宿投資者需要主動扎堆、結(jié)群、互助，不但要與民宿投資同行建立形成協(xié)同合作、資源共享，而且也要與當(dāng)?shù)卮寮w、村民建立深層次的產(chǎn)業(yè)合作關(guān)系，建立一種共生共存的經(jīng)營理念與經(jīng)營合作模式去營建社區(qū)。這種共生共存在投資初期表現(xiàn)為與當(dāng)?shù)卮寮w、村民通過法律文書的方式簽訂合同，明確合作方式，立明合同具體條款，以此建立協(xié)同合作，做長產(chǎn)業(yè)鏈，建立利益共享機(jī)制，在共贏基礎(chǔ)上建立雙方的信任基礎(chǔ)。在經(jīng)營過程中，村民作為民宿旅游重要的參與人員，能夠從其發(fā)展中獲得利益[21-22]。投資者或者經(jīng)營者應(yīng)用心融入當(dāng)?shù)?，深入了解?dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗、村民生活與心理，與村民建立良好的人際關(guān)系。以北方民宿的典型代表“隱居鄉(xiāng)里”為例，它所采用的在地化服務(wù)和共生模式值得借鑒。在這個(gè)共同體中，村民把房子租給合作社，合作社籌資改造房子，合作社和隱居鄉(xiāng)里簽約運(yùn)營合同。隱居鄉(xiāng)里基本上能將利潤的60%或流水的30%分給合作社，合作社除去自己的投資成本后再給村民分紅。日常運(yùn)營中，隱居鄉(xiāng)里負(fù)責(zé)民宿植入文化，負(fù)責(zé)配備本地管家并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，保證項(xiàng)目能準(zhǔn)確體現(xiàn)當(dāng)?shù)孛袼滋厣腿宋那閼?。事?shí)上，隱居鄉(xiāng)里相當(dāng)于民宿管理托管公司，房屋和資產(chǎn)屬于農(nóng)民。到2017年為止，“隱居鄉(xiāng)里”已經(jīng)擁有105個(gè)院子，平均每年開30個(gè)。其民宿品牌包括“山楂小院”、“麻麻花的山坡”、“姥姥家”等，已經(jīng)成為京津冀地區(qū)民宿發(fā)展的標(biāo)桿[23]。

4.4 加強(qiáng)資本管理，引導(dǎo)民宿專業(yè)化、精品化發(fā)展

各級地方政府在贏取投資的同時(shí)，不可一味地迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無限度規(guī)模擴(kuò)張。在連鎖復(fù)制的同時(shí)，要確保鄉(xiāng)村民宿作為非標(biāo)住宿的個(gè)性化品牌特征。民宿想獲得資本的青睞，一開始就要考慮如何搭建獨(dú)特而不可替代的商業(yè)模式，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價(jià)值需要不斷強(qiáng)化。

4.5 挖掘“鄉(xiāng)土”文化內(nèi)核，促進(jìn)民宿可持續(xù)發(fā)展

鄉(xiāng)土文化包含物質(zhì)和精神兩個(gè)層面，物質(zhì)層面主要表現(xiàn)在鄉(xiāng)村環(huán)境本身具有的自然資源和鄉(xiāng)村風(fēng)光、房屋建筑、生產(chǎn)工具等，精神層面則體現(xiàn)在特定鄉(xiāng)土區(qū)域內(nèi)經(jīng)過長期演變發(fā)展形成的節(jié)慶民俗、傳統(tǒng)技藝、神話傳說、價(jià)值觀念等人文資源。民宿的核心與基底是鄉(xiāng)土文化，脫離了鄉(xiāng)村環(huán)境，脫離了鄉(xiāng)土文化的內(nèi)核，民宿就失去了支撐與靈魂[24]。在資本運(yùn)營鄉(xiāng)村民宿下，鄉(xiāng)土文化的構(gòu)建與表達(dá)不僅體現(xiàn)在民宿建筑外觀視覺上與鄉(xiāng)野風(fēng)光的自然融合與保留，還包含民宿經(jīng)營者一粥一飯中還原出的原生鄉(xiāng)村生活狀態(tài)，與客人分享閑暇時(shí)光中的悠然閑適與家庭氛圍等。資本運(yùn)營下的很多民宿雖然地處怡人的鄉(xiāng)野，提供的也是鄉(xiāng)間房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行過改造的精致住所，只是注重了鄉(xiāng)土文化外殼的包裝，在追求連鎖化、品牌化、精品化發(fā)展的過程中，采用酒店式或者管家式的管理方式，缺乏與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土文化的深度融合，鄉(xiāng)土文化形于外而不能注于心，不利于鄉(xiāng)村民宿的可持續(xù)發(fā)展。民宿應(yīng)該是食宿提供基礎(chǔ)上在經(jīng)營者與游客之間構(gòu)建起一個(gè)暫時(shí)的類似于家人情感的特定空間，在這個(gè)特定空間中，經(jīng)營者與客人之間在充滿人情味和家的溫暖中分享、互動與溝通，共同營造與分享鄉(xiāng)村生活所帶來的悠然與愜意。