住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬法律問題研究

摘 要：隨著家庭擁有汽車量日益增多，隨之而來的車位權(quán)屬法律問題已不容忽視，由于物權(quán)法及相關(guān)司法解釋對小區(qū)地下停車位的所有權(quán)歸屬僅做出了模糊的原則性規(guī)定，在司法實(shí)踐中有很大爭議。文章從理論角度闡述小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上探討了對《物權(quán)法》七十四條含義的理解，尋找解決小區(qū)地下停車位權(quán)屬爭議的辦法，以期更好地服務(wù)于相關(guān)司法實(shí)踐。

關(guān)鍵詞：小區(qū)地下停車位;權(quán)利歸屬;《物權(quán)法》七十四條

一、小區(qū)停車位及其產(chǎn)權(quán)歸屬

文章所指地下停車位是指在住宅小區(qū)的地下建造的以停放機(jī)動車輛為目的的開放式空間，可以分為建筑規(guī)劃內(nèi)的地下車位和利用人防工程改造成的地下車位兩類。

提到小區(qū)地下停車位，必然會涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，建筑物區(qū)分所有權(quán)包含了三項(xiàng)權(quán)利，分別是業(yè)主對建筑物專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和對共有部分的管理權(quán)，其中以專有部分的所有權(quán)為核心權(quán)利。最高人民法院的相關(guān)司法解釋對何為專有部分給出了三個標(biāo)準(zhǔn)： 有獨(dú)立的構(gòu)造，并能明晰地進(jìn)行劃分; 具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;能夠?yàn)樘囟I(yè)主單獨(dú)所有，即成為所有權(quán)的客體而進(jìn)行登記，同時滿足以上三個條件的部分為專有部分。

地下停車位作為獨(dú)立物，能夠成為專有部分，首先在構(gòu)造上其獨(dú)立性并非體現(xiàn)在為傳統(tǒng)的墻壁實(shí)體，而是抽象的劃界空間; 其次車位的所有者排他享有使用權(quán);我國將物權(quán)變動不需要進(jìn)行公示的作為例外情形由法律明確規(guī)定，地下停車位的權(quán)屬變動顯然不在此范圍，因此地下停車位能夠進(jìn)行登記，特定業(yè)主能夠成為其所有權(quán)人。綜上小區(qū)停車位完全符合專有部分的三個條件，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分，由特定業(yè)主或者建設(shè)單位對其享有所有權(quán)，并能夠通過登記取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，進(jìn)行所有權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)。

理論界對地下停車位的歸屬問題存在以下學(xué)說：業(yè)主共有說、開發(fā)商所有說、當(dāng)事人約定說、面積分?jǐn)傉f和國家所有說。支持業(yè)主共有說的學(xué)者認(rèn)為地下停車位的法律性質(zhì)是房屋建筑物的從物，因遵照主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物隨主物一并轉(zhuǎn)移法則，即隨整棟建筑物售賣完后一并轉(zhuǎn)移給該棟建筑物的全體業(yè)主所共有;贊成開發(fā)商所有說的學(xué)者認(rèn)為停車位可以作為獨(dú)立財產(chǎn)單獨(dú)交易，且依據(jù)誰投資誰受益原則，應(yīng)由開發(fā)商享有所有權(quán);物權(quán)法采用約定優(yōu)先的觀點(diǎn)，體現(xiàn)了民法中的意思自治原則;面積分?jǐn)傉f是立足于地下停車位的面積被納入到共用面積中，作為共用部分而存在。 然而現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定沒有把地下車位算進(jìn)公用面積來分?jǐn)?，因此便不能以是否納入公攤面積作為判斷的依據(jù); 基于人防車位的特殊性，在司法實(shí)踐中，一般歸屬于國家、投資者或者只明確其使用收益，不納入文章的討論范圍。

二、司法實(shí)踐中出現(xiàn)的問題

我國物權(quán)法和相關(guān)司法解釋的出臺為停車位歸屬糾紛問題的解決提供了法律依據(jù)， 但實(shí)踐中各地判決呈現(xiàn)差異化，裁判標(biāo)準(zhǔn)不一。 而裁判不一致情形中，占絕對多數(shù)的案例情形是，開發(fā)商和業(yè)主之間對于停車位的歸屬未做約定，對此種情形下車位的權(quán)利歸屬。

對此類案件中確定地下車位權(quán)屬依據(jù)進(jìn)行討論，有以下幾種情形： （1）以是否納入公攤面積作為歸屬依據(jù)，由業(yè)主來證明。（2）以建設(shè)規(guī)劃作為確定歸屬依據(jù)，屬于建設(shè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的地下車位且沒有占用公共通道、消防通道及公共場所用地，亦未分?jǐn)偨o業(yè)主，則歸建設(shè)單位所有。 對《物權(quán)法》七十四條條文進(jìn)行文意解釋，可推定車位的原始權(quán)利歸建設(shè)單位。（3）以登記為依據(jù)。根據(jù)物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律來規(guī)定，不允許當(dāng)事人在法律之外創(chuàng)設(shè)新的物權(quán)種類或者變更物權(quán)的法定內(nèi)容。 因此，當(dāng)事人主張對不動產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)當(dāng)舉證證明自己為該不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)屬登記人，或者是屬于法律另有規(guī)定的情形。目前的司法實(shí)踐是我國還沒有建立規(guī)范的小區(qū)地下車位登記制度。 （4）以地方性法規(guī)規(guī)定作為依據(jù)。

其次，由于車位權(quán)屬登記制度的缺失導(dǎo)致所有權(quán)屬狀態(tài)不明，實(shí)踐中開發(fā)商常以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長期租賃等方式變相銷售，企圖在不明晰權(quán)利屬性的情形下，使得業(yè)主無法取得真正的所有權(quán)，為車位問題留下隱患。

三、對《物權(quán)法》七十四條的理解適用

生活中業(yè)主因不能承擔(dān)高價位而致其優(yōu)先權(quán)無法實(shí)現(xiàn)諸如此類的問題。對《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定在理解和適用上存在不少疑問，如該條第一款規(guī)定的“規(guī)劃首先滿足業(yè)主需要”具體是什么意思、在開發(fā)商與業(yè)主約定不明或者二者之間沒有約定情況下停車位歸屬問題。

通過歷史解釋的方法推知立法者制定《物權(quán)法》第七十四條的價值判斷和目的可知，“規(guī)劃首先滿足業(yè)主需要”是為了限制開發(fā)商將小區(qū)停車位轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的第三人，因?yàn)檐囄槐旧硎菫榱溯o助小區(qū)業(yè)主需要的配套設(shè)施，而非開發(fā)商謀取利益的手段。尤其限制以謀取商業(yè)利益為目的高價賣給業(yè)主以外的第三人的情形。因此如果開發(fā)商與業(yè)主以外的第三人在沒有首先滿足業(yè)主需要之前，簽訂了車位轉(zhuǎn)讓合同，那么合同是無效的。筆者通過查閱最高人民法院在出臺司法解釋之前的征求意見稿的規(guī)定時，發(fā)現(xiàn)如下規(guī)定：建設(shè)單位違反“規(guī)劃首先滿足業(yè)主需要”將建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)停車位以出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的第三人，本小區(qū)業(yè)主請求確認(rèn)該處分行為無效的，法院應(yīng)予支持，且由該建設(shè)單位對此承擔(dān)舉證責(zé)任。該規(guī)定明確了建設(shè)單位違反《物權(quán)法》第七十四條第一款將車位賣給業(yè)主以外的第三人的法律后果，業(yè)主對此有權(quán)主張合同無效的訴訟請求權(quán)，并將舉證責(zé)任分配給建設(shè)單位。但遺憾的是最終通過的司法解釋并未體現(xiàn)上述規(guī)定。

文章認(rèn)為，在未來修訂《物權(quán)法》及制定新的司法解釋時，可以對上述條文進(jìn)行有益借鑒，明確規(guī)定出違反的法律后果，以此來避免司法實(shí)踐中對此問題的爭議。其次還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確的是“滿足業(yè)主需要”的時間點(diǎn)，該時間點(diǎn)是開發(fā)商將所有房屋售完，同時，在簽訂購房合同時業(yè)主對停車位的需求，以此兩個條件來確定。這樣做的該時間點(diǎn)容易確認(rèn)且對開發(fā)商來說易于舉證。

在通常情況下，根據(jù)私法自治原則，小區(qū)車位的歸屬是由當(dāng)事人之間自由約定的，只有在當(dāng)事人約定不明確或者沒有約定，并且依據(jù)漏洞填補(bǔ)規(guī)則，即通過《合同法》第六十一條仍然無法確定歸屬，可以參考公攤面積標(biāo)準(zhǔn)來確定。 之所以采取此標(biāo)準(zhǔn)是因?yàn)?，民法的公平原則，業(yè)主共有僅可能適用于整體產(chǎn)權(quán)歸屬的判斷，而不適宜個別車位歸屬判斷。

四、小區(qū)停車位相關(guān)制度的完善

（一）健全小區(qū)地下車位登記制度

我國現(xiàn)行法律制度未對小區(qū)停車位登記問題作出規(guī)定，在實(shí)際生活中存在隱患，登記是保證車位所有權(quán)公信力的保證，有助于車位所有權(quán)的轉(zhuǎn)移及交易的安全，因此有必要對車位進(jìn)行單獨(dú)確權(quán)和登記。 在車位分類基礎(chǔ)上可分為：專有部分車位的登記、共有部分車位的登記、共有部分專用使用權(quán)的登記。 目前在我國并未對區(qū)分建筑物的共有部分施行登記制度，然而這為實(shí)踐中開發(fā)商利用自己的強(qiáng)勢地位損害業(yè)主合法利益提供了便利。 同時，處于弱勢地位的業(yè)主也因?yàn)闆]有登記制度產(chǎn)生的公信力來對抗前者的違法行為。因此對共有部分車位進(jìn)行登記也非常必要，可以通過在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上注明的方式來示權(quán)。 同理對專有使用權(quán)通過登記公示以對抗善意第三人，為避免登記程序的繁瑣和登記困難情形，可記載于小區(qū)業(yè)主內(nèi)部約定文件上。

（二）地下車位的合理配置與分類

小區(qū)地下停車位可分為法定車位和法定之外增設(shè)的車位（即可以成為專有部分的車位，可由特定業(yè)主與開發(fā)商通過約定的方式取得該停車位的所有權(quán)），法定停車位是法律規(guī)定的屬于小區(qū)業(yè)主共同所有的，不屬于可以約定的范酬，更不能出售給業(yè)主以外的第三人。明確此分類有利于權(quán)利的細(xì)化和相關(guān)制度的完善。對此可借鑒臺灣地區(qū)的有益規(guī)定，法定停車位應(yīng)按法律規(guī)定遵循一定的比例，具體比例的配置還需具體問題具體分析。確定比例時可考慮以下因素：建筑小區(qū)所在城市汽車擁有量的平均比例、建筑小區(qū)本身所處位置和功能定位以及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。對于增設(shè)車位，筆者認(rèn)為根據(jù)立法意旨，小區(qū)業(yè)主享有同等條件下的優(yōu)先租賃權(quán)。另外臺灣地區(qū)還設(shè)有獎勵建設(shè)的停車位，意在為執(zhí)行公務(wù)的公共交通車輛（如救護(hù)車和消防車）提供停車位，此種類型車位有開發(fā)商建造，為公共車輛提供停車位，但所有權(quán)歸屬于開發(fā)商。鑒于實(shí)踐中多數(shù)小區(qū)停車難且不規(guī)范，已有很多相關(guān)報道公共車輛因停放難而延誤救助時機(jī)，因此有必要借鑒臺灣地區(qū)建立獎勵型停車位。

五、結(jié)語

停車位權(quán)屬問題非常具有實(shí)踐意義，隨著時代的發(fā)展科技的進(jìn)步，又會以不同的形態(tài)出現(xiàn)，都需要認(rèn)真對待，讓車位輔助美好的生活，這便是文章討論停車位權(quán)屬問題的意義所在。

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作者簡介：常好（1994-），女，漢族，河南南陽人，研究生，貴州民族大學(xué)，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。