人民銀行分支機(jī)構(gòu)房產(chǎn)審計(jì)思路與方法

汪世榮

[摘要]本文介紹了開展人民銀行分支機(jī)構(gòu)房產(chǎn)審計(jì)的總體思路和方法，以摸清現(xiàn)狀、查清歷史為審計(jì)目標(biāo)，為不動(dòng)產(chǎn)清理工作提供有力支持，進(jìn)一步提高國有資產(chǎn)管理水平。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)? ? 審計(jì)? ? 國有資產(chǎn)? ? 思路? ? 方法

近年來，人民銀行持續(xù)加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理，審計(jì)部門深入開展房產(chǎn)管理專項(xiàng)審計(jì)。人民銀行固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)（以下簡稱管理系統(tǒng)）登記的房產(chǎn)包括辦公用房及附屬物、公有住房、房改房等，相比其他固定資產(chǎn)，房產(chǎn)具有以下特殊性：一是使用年限長，期間可能經(jīng)歷拆改修、置換、劃撥等;二是房屋須具有完備的法定權(quán)屬證書，接受國家管理并留存詳實(shí)的檔案;三是目前人民銀行賬面上仍登記著大量已房改出售的公有住房。因此，房產(chǎn)審計(jì)可能面臨審計(jì)證據(jù)獲取難、不可靠、不充分等情況，需要審計(jì)人員以查清每處房產(chǎn)來龍去脈的專業(yè)態(tài)度，采取多方資料交叉比對(duì)，細(xì)致調(diào)查、廣泛訪談，才能完成審計(jì)任務(wù)。

一、審計(jì)思路

房產(chǎn)審計(jì)的主要目標(biāo)是審核現(xiàn)有房產(chǎn)、歷史房產(chǎn)管理情況，賬務(wù)登記的準(zhǔn)確性，實(shí)物管理的規(guī)范性，處置程序的合規(guī)性等。

房產(chǎn)審計(jì)的總體思路是通過賬實(shí)、賬卡、賬證、賬賬、賬款、賬表、賬簿、賬據(jù)“八核對(duì)”，以賬查實(shí)，查看實(shí)物有沒有、狀態(tài)好不好。以實(shí)對(duì)賬，查看賬務(wù)登記全不全、分類計(jì)價(jià)準(zhǔn)不準(zhǔn)，并查找分析管理方面的不足等。

由于房產(chǎn)的特殊性，“賬”“實(shí)”資料的搜集和整理工作尤為關(guān)鍵。一是需補(bǔ)充完善賬務(wù)資料。由于房產(chǎn)賬務(wù)記載時(shí)間跨度長，相關(guān)會(huì)計(jì)憑證、原始憑證可能遺失或被銷毀，需多方搜集資料充實(shí)“賬”的內(nèi)容，尤其是原始入賬憑證，是分析賬務(wù)疑點(diǎn)線索的主要佐證。二是需多渠道搜集“實(shí)”的資料。房屋類資產(chǎn)的“實(shí)”，包括權(quán)屬證書、房產(chǎn)管理部門的檔案（主要包括房改清單或交易契約、房屋全產(chǎn)清單）等書面證據(jù)以及現(xiàn)場調(diào)查實(shí)物的圖片、訪談?dòng)涗浀取?/p>

根據(jù)房產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容和方法的不同，一般可分為現(xiàn)有房產(chǎn)部分（辦公樓及附屬物、公有住房）和歷史房產(chǎn)（房改、出售、劃撥、拆遷、置換等）部分，分別采取相應(yīng)的審計(jì)方式和方法。

二、審計(jì)方法

（一）現(xiàn)有房產(chǎn)（辦公樓及公有住房）審計(jì)現(xiàn)有房產(chǎn)管理審計(jì)應(yīng)本著以下三個(gè)原則進(jìn)行。一是賬務(wù)登記應(yīng)賬實(shí)相符。因?yàn)榉课菘赡艽嬖谕恋刈兏?、房屋拆改修、拆遷置換、改變用途等操作，賬務(wù)系統(tǒng)需要及時(shí)變更登記，如實(shí)反映房屋狀況。二是權(quán)屬證書登記應(yīng)證實(shí)相符。房屋權(quán)屬證書也應(yīng)及時(shí)登記變更情況，準(zhǔn)確反映真實(shí)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況。三是房產(chǎn)管理使用應(yīng)合規(guī)有效。房產(chǎn)的使用應(yīng)符合法規(guī)要求，注重日常管理維護(hù)，做到既保全資產(chǎn)價(jià)值，又發(fā)揮資產(chǎn)效益。

1. 調(diào)閱資料。調(diào)閱的內(nèi)部資料包括管理系統(tǒng)中的報(bào)表、登記簿、卡片及相關(guān)原始憑證、權(quán)屬證書（土地證、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證）;外部資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記中心的全部房產(chǎn)明細(xì)檔案。

2. 重點(diǎn)關(guān)注。一是賬務(wù)登記是否完整準(zhǔn)確，是否與房產(chǎn)現(xiàn)狀一致，是否有賬外房產(chǎn);二是權(quán)屬證書是否完備，證書記載內(nèi)容是否與房產(chǎn)現(xiàn)狀一致;三是審核是否有賬外房產(chǎn);四是審核公有住房的來源（房改剩余、自建、自購、置換等）;五是關(guān)注房產(chǎn)是否閑置，管理維護(hù)是否到位，是否存在安全隱患，是否被違法違規(guī)占用、無償使用等。

3. 主要方法。一是按照管理系統(tǒng)登記逐條實(shí)地查看，審核賬務(wù)登記與房產(chǎn)現(xiàn)狀是否相符;二是按照權(quán)屬證書登記逐本核查與房產(chǎn)現(xiàn)狀是否相符;三是按照不動(dòng)產(chǎn)登記中心的全產(chǎn)明細(xì)資料，逐條核查人民銀行是否有賬務(wù)登記，如有未登記的房產(chǎn)就作為賬外資產(chǎn)線索，在歷史房產(chǎn)核查中再進(jìn)行排查;四是訪談人民銀行房產(chǎn)管理人員、其他相關(guān)人員（物業(yè)、鄰居等），記錄每一處公有住房的位置、戶型、面積、樓宇情況（單元數(shù)、總戶數(shù)）等，作為歷史房產(chǎn)審計(jì)的重要依據(jù);五是房產(chǎn)相關(guān)資金收支明細(xì)與內(nèi)外部資料比對(duì)，核查房屋租賃費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等財(cái)務(wù)資金列支明細(xì)及憑證，審核出租房產(chǎn)是否為賬外房產(chǎn)，是否列支賬外房產(chǎn)費(fèi)用等;六是在公有住房的核對(duì)過程中，要注重做好內(nèi)外部管理及實(shí)地調(diào)查、訪談等資料的搜集整理，充分了解每一處房產(chǎn)的來源和變遷，為下一步審核歷史房產(chǎn)做好準(zhǔn)備?，F(xiàn)有房產(chǎn)管理情況見表1。

4. 典型問題。（1）賬務(wù)登記不規(guī)范。如新建小型建筑物未入賬，出現(xiàn)1m2的圍墻等無實(shí)物且不明所以的建筑等。賬面出現(xiàn)無實(shí)物的圍墻、附屬用房等記錄時(shí)，須特別注意審核其真實(shí)性。通過調(diào)閱原始記賬憑證、財(cái)務(wù)憑證，訪談等形式，確定其真實(shí)情況。（2）權(quán)屬證書不全。如未辦理土地證，房產(chǎn)證登記的建筑物已經(jīng)拆除或改建。（3）存在產(chǎn)權(quán)糾紛。如房改出售了部分產(chǎn)權(quán)的房屋，人民銀行雖仍有部分產(chǎn)權(quán)但無使用權(quán);公有住房被合同制用工、退休職工子女占用或租用到期不歸還。（4）閑置房屋管理不到位，存在安全隱患。如建筑物因維護(hù)不善而損耗破損，少數(shù)房產(chǎn)被未知人員占用等。

（二）歷史房產(chǎn)審計(jì)

1998年7月3日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，標(biāo)志著我國實(shí)行了近40年的住房實(shí)物分配制度退出歷史舞臺(tái)。隨著國家住房制度市場化改革的深入，人民銀行分支機(jī)構(gòu)按照各地方政府制定的房改政策，陸續(xù)將公有住房出售給職工。此后，人民銀行持有的公有住房又陸續(xù)經(jīng)過市場價(jià)出售、機(jī)構(gòu)變動(dòng)劃撥和拆遷、置換等內(nèi)外部變動(dòng)處置，本文統(tǒng)稱這些房產(chǎn)為歷史房產(chǎn)。

對(duì)歷史房產(chǎn)情況進(jìn)行審計(jì)基于以下原因：一是雖然房產(chǎn)實(shí)物產(chǎn)權(quán)已出售給職工，但是目前大量的房改房產(chǎn)仍在人民銀行賬面上;二是人民銀行目前擁有的公有住房和歷史房產(chǎn)處置過程有著密不可分的聯(lián)系，因此有必要對(duì)歷史房產(chǎn)進(jìn)行全面賬實(shí)核對(duì)，以厘清歷史房產(chǎn)與現(xiàn)有公有住房的關(guān)系，排查有無賬外資產(chǎn)、違反有關(guān)政策謀取私利等情況，為下一步規(guī)范房產(chǎn)管理打下良好基礎(chǔ)。

就歷史房產(chǎn)的賬實(shí)核對(duì)工作來說，這里的“賬”除了指賬面登記，也包含可能的賬外房產(chǎn);這里的“實(shí)”不僅指實(shí)體房屋，也包括房改清單、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案等檔案記錄、現(xiàn)場調(diào)查和訪談所得信息等。因此，審計(jì)人員需要進(jìn)行大量的數(shù)據(jù)搜集整理和交叉核對(duì)工作，才能還原歷史房產(chǎn)的真實(shí)情況。

1.調(diào)閱資料。（1）調(diào)閱的內(nèi)部資料主要包括：一是賬實(shí)管理。管理系統(tǒng)中的登記簿和卡片、現(xiàn)有房產(chǎn)的權(quán)屬證書（以地址作為線索）。二是房改出售。地方房改文件、公有住房出售申報(bào)表和審批表（人行聯(lián)）、出售公有住房登記表（人行聯(lián)）、合同、收款收據(jù)等。三是市場價(jià)出售。市場價(jià)出售房產(chǎn)清單、合同（契約書）、收款收據(jù)。四是機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)。房產(chǎn)劃轉(zhuǎn)文件及清單。五是拆遷置換。房產(chǎn)拆遷、置換協(xié)議書。六是房產(chǎn)資金。房改基金專戶、房產(chǎn)資金專戶的會(huì)計(jì)檔案（總分戶賬簿、銀行進(jìn)賬單、對(duì)賬單、賬戶流水表等）。（2）調(diào)閱的外部資料主要包括：一是全產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記中心的人民銀行全部產(chǎn)權(quán)資料（開具人行介紹信調(diào)?。?。二是房改出售。公有住房出售申報(bào)表和審批表、出售公有住房登記表（開具介紹信從住建局房改辦公室調(diào)取，如內(nèi)部能調(diào)閱完整資料，則無需外部調(diào)閱）。因各地房改辦的檔案管理方式和信息化水平參差不齊，可盡量搜集資料與內(nèi)部資料互相印證。

2.重點(diǎn)關(guān)注。一是核查房產(chǎn)數(shù)量，厘清房改和目前現(xiàn)有公有住房的關(guān)系，核準(zhǔn)實(shí)有、應(yīng)有公有住房數(shù)量;二是核查房改處置的規(guī)范性，排查房改時(shí)有無賬外資產(chǎn)混雜其中，排查有無在房改中違反有關(guān)政策謀取私利;三是審核房產(chǎn)處置的規(guī)范性;四是審核房產(chǎn)基金管理和使用的規(guī)范性。

3.主要方法。一是以現(xiàn)有公有住房核查時(shí)記錄的位置、戶型、面積、樓宇情況（單元數(shù)、總戶數(shù)）等為線索，進(jìn)行現(xiàn)場勘查和訪談?wù){(diào)查，認(rèn)真核查每一處公有住房所在樓宇的總戶數(shù)和變遷歷史。二是以不動(dòng)產(chǎn)登記的全產(chǎn)明細(xì)資料為依據(jù)，核查全部登記房產(chǎn)的數(shù)量和現(xiàn)狀。雖然房產(chǎn)登記變更遵循房主主動(dòng)申報(bào)原則，可能存在未及時(shí)申報(bào)變更的情況，但是全產(chǎn)資料仍可作為排查賬外房產(chǎn)的重要核查證據(jù)。三是以房改資料為依據(jù)，核查統(tǒng)計(jì)房改房產(chǎn)地址、數(shù)量與結(jié)余等。房改資料相對(duì)來說是最全面、最準(zhǔn)確的房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，其地址、數(shù)量等可以作為主要核查依據(jù)。四是以市場價(jià)出售資料為依據(jù)，核查統(tǒng)計(jì)市場價(jià)出售房產(chǎn)地址、數(shù)量與結(jié)余等。五是以房產(chǎn)劃撥資料為依據(jù)，審核統(tǒng)計(jì)劃撥房產(chǎn)的數(shù)量。六是以拆遷、置換資料為依據(jù)，審核統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)增減數(shù)量。七是整理統(tǒng)計(jì)歷次房產(chǎn)處置數(shù)量，同時(shí)排查可能的賬外房產(chǎn)。歷史房產(chǎn)核實(shí)統(tǒng)計(jì)情況見表2。

4.典型問題。一是存在賬外資產(chǎn)，房改清單中所出售的房屋，在固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)中無相應(yīng)記錄;二是自建的住宅未入賬，如辦公樓土地證范圍內(nèi)所建住宅未在固定資產(chǎn)系統(tǒng)中登記;三是自購的住宅未入賬，如不動(dòng)產(chǎn)登記中心資料中的房產(chǎn)未在固定資產(chǎn)系統(tǒng)中登記。

綜上所述，開展人民銀行分支機(jī)構(gòu)房產(chǎn)審計(jì)“八核對(duì)”的總體思路和方法中，需要獲取的審計(jì)證據(jù)涵蓋了所有可能的情況，但各地審計(jì)事項(xiàng)和側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。同時(shí)，各地內(nèi)外部可獲取證據(jù)也會(huì)不同，如各地內(nèi)部管理規(guī)范不同、會(huì)計(jì)檔案和房改檔案完整性有差別;外部機(jī)構(gòu)方面，各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心和房改辦的管理水平和信息化程度參差不齊，導(dǎo)致證據(jù)的充分性和相關(guān)性不同。審計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)不同情況，充分評(píng)估審計(jì)證據(jù)的相關(guān)性、可靠性和充分性，選取最優(yōu)一方資料，以此為主進(jìn)行多方數(shù)據(jù)交叉比對(duì)印證，以降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)審計(jì)目標(biāo)。

（作者單位：中國人民銀行蕪湖市中心支行，郵政編碼：241000，電子郵箱：523286135@qq.com）