土地收購儲備工作中存在的問題及對策

董梅

【摘要】我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，對土地資源的需求不斷增加，城市土地資源呈現(xiàn)緊張局面。為了提升土地資源的管理水平，必須科學(xué)推進(jìn)土地收購儲備工作，實(shí)現(xiàn)土地資源管理的科學(xué)化、規(guī)范化，為城市建設(shè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】土地;收購儲備;問題;對策

土地收購儲備規(guī)范化管理工作是國家強(qiáng)化對土地資源管理的重要措施，對于提高土地資源的利用效率、保護(hù)耕地資源具有重要作用和意義。同時(shí)，強(qiáng)化土地收購儲備規(guī)范化管理，還有利于提高土地資源利用效率，緩解國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的人地矛盾。所以各級部門應(yīng)正確認(rèn)識土地收購儲備規(guī)范化管理工作的重要作用，并采取有效措施推進(jìn)我國土地收購儲備規(guī)范化管理的發(fā)展進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用，推進(jìn)土地儲備工作的有序進(jìn)行。

1、土地收購儲備工作的意義

1.1有利于土地資源的高效利用

土地資源是國家發(fā)展與社會穩(wěn)定的重要因素，完善土地儲備制度，既可以實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)范化管理，又可以提高土地的管理水平，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的轉(zhuǎn)化，加快土地流轉(zhuǎn)走向正規(guī)化，從而促進(jìn)土地高效、高質(zhì)量地利用，對促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定具有重要的意義。

1.2提高城市規(guī)劃水平

收購儲備的規(guī)范化管理，使土地資源價(jià)值轉(zhuǎn)化和功能轉(zhuǎn)化都走向科學(xué)化和合理化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定。同時(shí)，有了規(guī)范化管理，土地流轉(zhuǎn)程序更加標(biāo)準(zhǔn)，流轉(zhuǎn)方式更加合法，流轉(zhuǎn)速度更快，避免過多的土地被囤積儲備而產(chǎn)生浪費(fèi)現(xiàn)象。當(dāng)前，無論是城市發(fā)展還是農(nóng)民耕種，都越來越看重土地資源的多寡。通過有計(jì)劃、有節(jié)奏的規(guī)劃和管理，土地收購儲備管理可實(shí)現(xiàn)集中化、高效化、質(zhì)量化和目的化，從而促進(jìn)土地城市規(guī)劃水平有所提升。

1.3促進(jìn)土地市場化改革的進(jìn)程

在當(dāng)前土地市場化改革過程中，由于存在大量劃撥土地，在這種情況下，土地出讓成功后則會形成城市內(nèi)部大經(jīng)營性存量劃撥土地市場化的基本模式，政府需要充分的發(fā)揮行政手段，以政府為主導(dǎo)來促進(jìn)市土地市場化改革進(jìn)程，針對于土地使用者所占有的劃撥土地使用權(quán)要強(qiáng)制性回收，這不僅有利于為政府創(chuàng)造收入，也能夠與土地市場化改革有效匹配，有利于促進(jìn)土地市場化改革的進(jìn)程。

2、土地收購儲備工作中存在的問題

2.1存在制度風(fēng)險(xiǎn)

在嚴(yán)格的法律上來，還沒有對土地收購儲備進(jìn)行全面的敘述。有些地區(qū)在開展工作時(shí)容易對這一方面不夠重視而使得百姓們的合法權(quán)益蒙受損失。另外，土地管理法中缺乏對土地儲備的明確定義，這使得很多地區(qū)對土地儲備的理解不同，在開展工作時(shí)也采取了不同的運(yùn)作方式，不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，這樣管理起來就會存在問題。目前比較常見的運(yùn)作方式有兩種，政府直接領(lǐng)導(dǎo)管理;以事業(yè)法人的形式進(jìn)行注冊管理。然而，不管是哪種運(yùn)行模式，都存在著問題：資金的缺乏;違約時(shí)責(zé)任由儲備中心承擔(dān)，因?yàn)榉蓻]有對其限定。

2.2土地收購補(bǔ)償金額混亂

現(xiàn)階段土地儲備所面臨的最大問題就是土地收購補(bǔ)償金的問題，很多問題得不到解決的根本原因是土地收購補(bǔ)償金額達(dá)不到雙方要求，易引起雙方矛盾。由于沒有明確的法律法規(guī)去規(guī)定具體的土地收購補(bǔ)償金額，在各地經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不一致的情況下，是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)還是因地制宜，在城市中各地區(qū)單位土地價(jià)格不一致的情況下，在本市是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)還是根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)所定義，沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致各地土地收購補(bǔ)償金額極其混亂。

2.3缺乏有效的溝通機(jī)制

土地資源管理環(huán)節(jié)眾多，涉及的人和部門、機(jī)構(gòu)眾多，使得土地資源管理十分煩瑣和復(fù)雜，這導(dǎo)致土地收購儲備管理也呈現(xiàn)復(fù)雜性，是土地收購儲備中協(xié)調(diào)性欠缺的直接原因。在實(shí)際管理中，人員溝通不暢，部門協(xié)調(diào)不足，機(jī)構(gòu)配合度低等等，再加上制度不完善，體系不健全，使得土地收購儲備工作面臨較多的人為障礙。

3、土地收購儲備工作的開展對策

3.1加強(qiáng)制度建設(shè)

制度建設(shè)主要包含以下方面：明確政府的職能，通過制度對土地收購的流程進(jìn)行規(guī)定，保證土地收購的科學(xué)合理;加強(qiáng)土地收購的法律化，能夠從法律上對土地收購儲備的性質(zhì)、權(quán)責(zé)等進(jìn)行限定，方便收購工作的開展;制度建立之后，需要進(jìn)行制度的落實(shí)，要督促各地方政府嚴(yán)格執(zhí)行下達(dá)的一些政策，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.2建立公平透明的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

其實(shí)完善整個(gè)土地儲備制度的關(guān)鍵就是建立一個(gè)公平、透明的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。首先要根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同進(jìn)行不同的補(bǔ)償方式，在補(bǔ)償后的結(jié)果都要上政府公開的信息通告欄，確保各組織機(jī)構(gòu)可以及時(shí)得到信息，在城市不同區(qū)域可以根據(jù)不同區(qū)域的房價(jià)、低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償金額的調(diào)整。最好根據(jù)法律補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對所收購?fù)恋睾彤?dāng)時(shí)土地價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。

3.3建立高效的溝通機(jī)制

當(dāng)前，我國土地收購儲備主要是政府通過授權(quán)模式來完成管理與應(yīng)用，各管理機(jī)構(gòu)的功能呈現(xiàn)兩個(gè)特征：一是經(jīng)授權(quán)具有部分政府功能，如代表政府收購儲備城市中閑置土地和部分耕地來保證城市建設(shè)規(guī)劃的順利實(shí)施;二是具有企業(yè)利益至上特征。如在市場經(jīng)濟(jì)的催化下，對土地資源的收購、儲備、出讓等都以交易獲利為初衷，并在企業(yè)運(yùn)行和資金管理制度下對土地資源相關(guān)資金進(jìn)行管理，以期獲得高回報(bào)。兩種特征共存時(shí)，難免會出現(xiàn)偏私化問題。因此，需要政府做好協(xié)調(diào)與管理，使各部門、各授權(quán)機(jī)構(gòu)相互之間做好配合，既實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，又能合理合規(guī)地獲得最大化利益。有了政府的支撐，授權(quán)機(jī)構(gòu)才能放手完成土地收購與儲備工作，否則授權(quán)機(jī)關(guān)將面臨重重困難。為了做好協(xié)調(diào)工作，政府有必要成立專門儲備管理委員會作為最高權(quán)限管理機(jī)構(gòu)，委員會成員由土地資源相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)，進(jìn)行土地收購儲備時(shí)，授權(quán)機(jī)構(gòu)能夠與成員直接溝通解決實(shí)際問題，從而使得部門協(xié)調(diào)既高效又通暢，成員之間能夠相互理解與配合，能夠共同為土地資源收購儲備管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

結(jié)語：

土地收購儲備規(guī)范化管理可以保護(hù)耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強(qiáng)化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設(shè)及發(fā)展具有十分重要的作用。因此，必須要強(qiáng)化土地收購儲備規(guī)范化管理，不斷強(qiáng)化國家對土地資源的控制，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

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