淺析我國房產(chǎn)稅改革的必要性及問題對策

劉逸舟

21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展如火如荼，隨之而來，也產(chǎn)生了地方財政對土地出讓金及房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴的現(xiàn)象，以及普通民眾的低收入與高房價之間不匹配的社會問題。房產(chǎn)稅改革作為破解當(dāng)前局面的重要舉措被提出。本文從實際出發(fā)，結(jié)合已有的研究文獻，討論我國房產(chǎn)稅改革的必要性和面臨的困難，并提出相應(yīng)建議。

一、我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及房產(chǎn)稅改革

（一）我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

按照現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，我國房產(chǎn)分為經(jīng)營性用房和非經(jīng)營性用房兩類。一直以來，政府只對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性用房征稅，而對一般的住宅保有環(huán)節(jié)并不征稅。同時，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收集中在建設(shè)、開發(fā)和交易環(huán)節(jié)。因而，我國現(xiàn)在的房產(chǎn)稅征收存在著缺乏專門立法、征收范圍狹窄和規(guī)模小等現(xiàn)狀。

（二）我國房產(chǎn)稅改革的提出和發(fā)展

在2010年國務(wù)院常務(wù)會議上，《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》提出了“逐步推進房產(chǎn)稅改革”的大綱性指導(dǎo)意見，我國房產(chǎn)稅改革由此展開。2011年，我國在上海、重慶兩地開始了房產(chǎn)稅改革試點。2012年底，住建部部長姜偉新申明將繼續(xù)研究自住房房產(chǎn)稅改革試點，并加速城鎮(zhèn)居民住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，把房產(chǎn)稅立法提上了日程。今年十九大后，財政部長肖捷在一篇文章中提出，“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度?！蔽覈慨a(chǎn)稅改革和立法穩(wěn)步推進。

二、我國房產(chǎn)稅改革的必要性

房產(chǎn)稅作為一種直接稅和財產(chǎn)稅，在成熟市場經(jīng)濟國家普遍開征，是保障地方財政、提供公共服務(wù)、調(diào)節(jié)收入分配以及抑制投機性需求調(diào)控房價的重要工具。對我國而言，也有其開征的重要作用和意義。

（一）完善我國稅制體系

從我國地方稅稅制體系上看，流轉(zhuǎn)稅、所得稅已具備，但缺乏真正意義上的財產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，但現(xiàn)行房產(chǎn)稅由于僅僅對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，并非真正意義上的財產(chǎn)稅，或者說其實質(zhì)應(yīng)該是流轉(zhuǎn)稅。財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅應(yīng)是對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收，對存量房征收。只有開征保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，才能建立起一個完善的地方稅體系。

（二）支撐地方財政，取代“土地財政”

土地財政是指地方政府依靠賣地取得的土地出讓金來滿足財政需求。我國自從實施分稅制以來，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的主要來源。但是，土地財政是一種“寅吃卯糧”的財政收入手段，缺乏可持續(xù)性。由于房產(chǎn)稅稅收基數(shù)大、稅源穩(wěn)定，推進房產(chǎn)稅改革可以為地方政府提供一個相對穩(wěn)定的可持續(xù)的財政收入來源，使地方政府可以擺脫對“土地財政”的過度依賴。

（三）抑制房產(chǎn)投機，促進經(jīng)濟健康發(fā)展

房價過快上漲的部分原因在于，房屋持有環(huán)節(jié)幾乎沒有成本，導(dǎo)致大量投機性囤房、炒房的現(xiàn)象存在，影響市場正常供求關(guān)系。征收房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)持有的成本，能夠在一定程度上削弱房地產(chǎn)的投機屬性，降低房地產(chǎn)市場熱度。同時，由于“擠出效應(yīng)”，可以讓更多的資金流入實體經(jīng)濟，有利于我國經(jīng)濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平

我國當(dāng)前存在著部分人買不起房，而部分人坐擁多套房產(chǎn)的社會現(xiàn)象。房產(chǎn)稅的征收，可以通過設(shè)置起征點或免征額、實行累進稅率等手段，實現(xiàn)調(diào)節(jié)居民收入貧富差距的目的，有利于促進社會公平。

三、我國房產(chǎn)稅改革面臨的困難

目前我國房產(chǎn)稅改革正在有條不紊地進行。然而，改革意味著機遇與困難、風(fēng)險并存，房產(chǎn)稅改革也面臨著一系列的困難。

（一）關(guān)乎整個財稅體系

房產(chǎn)稅改革意味著我國當(dāng)前財稅體系的重大調(diào)整，財產(chǎn)稅將逐步成為地方財政的重要來源，打破當(dāng)前土地財政格局。因而，推進房產(chǎn)稅改革，地方政府的動力和意愿不強。同時，還要面臨地方債務(wù)等系統(tǒng)性金融風(fēng)險的挑戰(zhàn)。同時，開征房產(chǎn)稅需要系統(tǒng)性調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅，避免重復(fù)征收，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅收，避免增加稅收負(fù)擔(dān)。

（二）面對基層爭議

自從上海、重慶試點房產(chǎn)稅改革以來，關(guān)于房產(chǎn)稅改革全面推行的猜測和議論此起彼伏。房產(chǎn)稅到底是能夠有效遏制房價過快上漲，調(diào)節(jié)貧富差距，還是進一步提高普通大眾生活成本，加劇生活壓力，爭議從未停止。同時我國財政透明度還不夠高，基層百姓對房產(chǎn)稅的用途和流向并不明確。房產(chǎn)稅改革面臨著基層的爭議與疑慮。

（三）缺乏相關(guān)配套制度和技術(shù)保障

征收房產(chǎn)稅，首先要明確征收對象，確定征收標(biāo)準(zhǔn)。首先，我國沒有統(tǒng)一的住房登記系統(tǒng)，全國住房基礎(chǔ)信息薄弱;其次，我國存在這大量小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、福利房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)難以界定，需要明確的房屋性質(zhì)界定標(biāo)準(zhǔn);再者，房屋價值的確定缺乏統(tǒng)一和權(quán)威的評估標(biāo)準(zhǔn);最后，房產(chǎn)稅的征收需要一大批專業(yè)從業(yè)人員。這些都是我國房產(chǎn)稅改革所缺乏的必要條件。

四、對策建議

（一）立法先行，充分授權(quán)

在充分論證的基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)稅立法，從中央和立法層面確定房產(chǎn)稅改革的基調(diào)，是推進房產(chǎn)稅改革至關(guān)重要的一步。此外，要給予地方政府充分的自由，來穩(wěn)健有序的推進房產(chǎn)稅改革。短期內(nèi)，應(yīng)允許房產(chǎn)稅與土地財政并存，避免系統(tǒng)風(fēng)險，緩解地方壓力，逐步完成房產(chǎn)稅改革。

（二）做好普法宣傳和教育工作，增加政府財政透明度

一方面，要面向基層群眾做好普法宣傳和教育工作，增強基層群眾對房產(chǎn)稅改革的正確認(rèn)識，引導(dǎo)基層群眾的政策預(yù)期。另一方面，進一步增加政府財政透明度，增強群眾與政府之間的信任。政策的推行離不開人民的支持，只有如此才能保障房產(chǎn)稅改革和立法的順利實施。

（三）建立健全相關(guān)配套制度和技術(shù)支持

第一，開展全國住房普查，掌握全國住房的基本情況，這是征收房產(chǎn)稅的必要前提;第二，建立全國統(tǒng)一的住房信息登記管理系統(tǒng)，準(zhǔn)確及時的采集房屋登記信息，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，這是征收房產(chǎn)稅的必要保障，也能夠促進房地產(chǎn)征稅的公平化和透明化;第三，建立官方的或權(quán)威的房產(chǎn)性質(zhì)界定和房產(chǎn)價值評估機構(gòu)，制定評估原則、標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序，保證評估結(jié)果的公平和公開;第四，著力培養(yǎng)一批具備稅收、法律、房產(chǎn)相關(guān)知識和能力的專業(yè)人員，提高征管水平，降低征收成本。

五、結(jié)語

十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。近年來，房產(chǎn)稅改革持續(xù)成為社會關(guān)注的熱點。然而，改革的成功都不是一蹴而就的，也不會一帆風(fēng)順，房產(chǎn)稅改革更需要一個長期、有序的推進過程，還有漫長的工作需要開展。只要明確目的，堅持公平，注重效率，一定能夠逐步建立和完善適合我國國情和新時代要求的房產(chǎn)稅。（作者單位：西安科技大學(xué)）