論“一房二賣”的法律問題

程威

摘 要：房地產(chǎn)是我國重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與民生息息相關(guān)。“一房二賣”是房產(chǎn)交易中的頻發(fā)問題，本文從理論上探討其相關(guān)法律問題，對于維護(hù)買受人合法利益，增強(qiáng)人們房產(chǎn)交易信心具有重要意義。

關(guān)鍵詞：“一房二賣”;標(biāo)的物歸屬;救濟(jì);差價(jià)損失賠償

隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國重要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活關(guān)系愈發(fā)緊密，無論是買房自住，還是為了投資盈利，大量的資金被配置到房屋流轉(zhuǎn)中，一旦房屋交易某環(huán)節(jié)產(chǎn)生問題，將會激化社會矛盾，動搖國家根基。

“一房二賣”涉及債權(quán)與物權(quán)兩個(gè)方面，在最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中已有相關(guān)司法解釋，但僅限于買賣主體是地產(chǎn)開發(fā)商，而個(gè)人或其他法人，則仍然適用《合同法》以及《民法通則》的相關(guān)規(guī)定。對于什么情況適用哪一條規(guī)定，盡管學(xué)術(shù)界已有諸多討論，但在法律根據(jù)與司法實(shí)踐中仍有多處存在爭議。因此，從理論上探討房產(chǎn)交易中頻發(fā)的“一房二賣”的法律問題，對于維護(hù)買受人合法利益，增強(qiáng)人們房產(chǎn)交易信心，保障房地產(chǎn)市場具有重要意義。

一、“一房二賣”概述

“一房二賣”指的是出賣人將某一特定房屋在與買受人進(jìn)行交易同時(shí)或之后，又將房屋進(jìn)行二次以上售賣，訂立兩次或兩次以上買賣合同的行為。買賣主體可以是具有經(jīng)營開發(fā)資質(zhì)的地產(chǎn)商，也可以是普通民眾，客體為不受法律、法規(guī)及流轉(zhuǎn)限制的房屋。

“一房二賣”中，房屋出賣人與兩個(gè)以上買受人先后簽訂兩個(gè)以上合同，同一標(biāo)的物上成立多個(gè)合法債權(quán)，但諸多合同中只有一個(gè)能被履行，其余則無法給付，導(dǎo)致其他買受人的物權(quán)主張無法實(shí)現(xiàn)，合同目的落空，具體而言，“一房二賣”有以下特點(diǎn)：1、出賣方存在主觀故意導(dǎo)致可能產(chǎn)生債權(quán)履行不能，先買受人發(fā)生權(quán)利受損的情況。2、后買受方存在善意和惡意兩種情況，即后買受人不知情出賣人已與他人進(jìn)行房屋交易行為而辦理的登記情況和后買受人已知房屋交易情況，與出賣人串通并趁機(jī)搶先過戶登記的情況。3、“一房二賣”產(chǎn)生很大原因，是先買受人沒有及時(shí)進(jìn)行登記，使得出賣人有機(jī)可趁，因此，在一定程度上，先買受人存在一定過失。4、“一房二賣”涉及債權(quán)與物權(quán)變動及效力問題，采取不同立法模式，對先后買受人具有不同的法律保護(hù)范圍和力度。

二、“一房二賣”中房屋歸屬具體規(guī)則

（一）買賣合同的效力認(rèn)定

在我國債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式下，“一房二賣”的標(biāo)的物歸屬應(yīng)分以下三種情況進(jìn)行討論。第一種，房屋出賣人在不同時(shí)間將房屋與兩位買受人進(jìn)行交易，簽訂買賣合同，但均沒有辦理過戶登記。這種情況下，因?yàn)閭年P(guān)系的平等性，且出賣人有權(quán)將房屋交付給任意買受人，無論第二買受人主觀是否惡意，兩份合同的性質(zhì)和效力均不受影響，買賣合同同樣成立。第二種，房屋出賣人在簽訂買賣合同后，將房屋轉(zhuǎn)移給第一買受人占有，但是未辦理過戶登記，又與第二買受人訂立合同且未辦理過戶登記;或是房屋出賣人簽訂合同后，未與第一買受人辦理過戶登記，也未轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，而將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第二買受人占有。這種情況下，兩份買賣合同也依然有效，但是第一、第二買受人的債權(quán)請求權(quán)已不再平等。一般而言，根據(jù)公序良俗，以及權(quán)利義務(wù)相一致原則，占有房產(chǎn)的買受人具有優(yōu)先于他人的履行順位。第三種，房屋出賣人在簽訂買賣合同后與第一買受人辦理了過戶登記，但是未轉(zhuǎn)移房屋，而隨后又與第二買受人簽訂合同并轉(zhuǎn)移房屋。此種情況下，因?yàn)榈怯涍^戶已經(jīng)完成，房屋出賣人已不再是房屋的所有權(quán)人，將房屋再次轉(zhuǎn)移交易的行為是無權(quán)處分，是“他人之物之買賣”，買賣合同效力未定。當(dāng)房屋出賣人非法占有第二買受人購房款時(shí)，形成合同詐騙。

（二）爭議房屋的歸屬規(guī)則

“一房兩賣”中的房屋歸屬問題，可參考具有類似物權(quán)糾紛的“一房兩租”，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條指出，“出租人對同一房屋訂立多份租賃合同，且合同均有效情況下，人民法院按如下順序確定履行合同的承租人：（1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的;（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;（3）合同成立在先的。對于不能取得租賃房屋的承租人要求解除合同以及賠償損失等，依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！痹凇蛾P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條也有相關(guān)類似規(guī)定。因此，在“一房二賣”權(quán)利保護(hù)順位方面可參考以上兩條司法解釋。

三、“一房二賣”的救濟(jì)

（一）損害賠償范圍

“一房二賣”中的損害賠償，在司法實(shí)踐中主要有兩種，分別是違約責(zé)任中的損害賠償以及締約過失責(zé)任中的損害賠償。前者以讓合同違約行為受害方達(dá)到合同履行一樣的狀態(tài)，因此賠償范圍包括實(shí)際損失與期待可得利益損失。后者以讓合同違約行為受害方得到因信賴合同履行所支付的費(fèi)用得到賠償?！逗贤ā返?13條指出，“當(dāng)事人一方履行合同不能或不符合約定，而給訂立合同對方造成損失的，賠償金額應(yīng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可能獲得利益，但不得超過簽訂合同時(shí)預(yù)見可能發(fā)生的損失。”這一法條可以如下理解，無論合同訂立雙方是否約定違約金，違約一方只要給另一方造成損失，賠償金額就應(yīng)當(dāng)是因違約行為所造成的損失額?！逗贤ā返?14條指出“約定違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定違約金過高造成損失的，當(dāng)事人可請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以減少”。這一法條是差價(jià)損失賠償可高于違約金或低于違約金的直接法律依據(jù)。

（二）懲罰性賠償?shù)倪m用情況

最高人民法院主張，只要是房屋交易買受人，都可以請求賠償，且賠償數(shù)額不能超過已付購房款的一倍。在司法實(shí)踐中，多數(shù)法院都進(jìn)行了一倍懲罰性賠償?shù)呐袥Q，少部分法院判決額度低于50%。從買受人合法權(quán)益維護(hù)角度來看，應(yīng)結(jié)合房屋買賣標(biāo)的額度大小進(jìn)行判決，以保護(hù)買受人權(quán)益。

現(xiàn)有司法實(shí)踐中，還未有對除購房款以外影響因素的規(guī)定，因此在考慮懲罰性賠償?shù)挠绊懸蛩貢r(shí)，應(yīng)充分考慮出賣人與買受人的實(shí)際情況，包括經(jīng)濟(jì)能力和承受能力等來判決賠償數(shù)額，以遏制“一房二賣”現(xiàn)象，懲罰違約行為為。

（三）法律規(guī)制角度加強(qiáng)買受人權(quán)利保護(hù)

1、商品房的買受人權(quán)利保護(hù)

從商品房“一房二賣”產(chǎn)生原因來看，一方面是商家最求高額利潤，另一方面則是我國相關(guān)法律仍存在漏洞和不足，具體表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)上在于買受人簽訂房屋預(yù)售合同后所余的等待時(shí)間過長，在這段時(shí)間內(nèi)，我國法律沒有相關(guān)期限規(guī)定，這就給商家“一房二賣”提供了時(shí)間條件和可能。其次，商品房預(yù)售合同是出于行政管理方面的法律要求，其效力不等同于預(yù)告登記，本身不具有公示公信力。再者，房屋交易行為中雙方信息不對稱，買受人一般處于弱勢地位。因此，在法律規(guī)制上，我們還可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：一是從法規(guī)上明確商品房所有權(quán)登記時(shí)間以及交房時(shí)間，時(shí)間屆滿沒有登記或是交房的地產(chǎn)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。二是完善我國商品房預(yù)售登記制度，即用法條形式使得預(yù)售登記制度具有預(yù)告登記效力，以對抗未進(jìn)行預(yù)售登記的買賣合同，保障買受人權(quán)利。三是應(yīng)有法條規(guī)制地產(chǎn)商的合同格式，限制地產(chǎn)商合同中的免責(zé)條款，以免其逃避對先買受人責(zé)任，而一標(biāo)二賣的行為。此外，在地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大前提下，不超一倍的賠償金不能遏制某些開發(fā)商的“一房二賣”行為，此時(shí)可允許買受人適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條中關(guān)于欺詐的三倍賠償請求權(quán)。

2、二手房的買受人權(quán)利保護(hù)

二手房“一房二賣”產(chǎn)生原因類似于預(yù)售商品房，但二手房因相關(guān)法律空白，多適用《合同法》和《民法通則》，其合同無效請求權(quán)、損害賠償請求權(quán)、雙倍返還定金等也僅是事后救濟(jì)，事前預(yù)防以采用我國《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度?！段餀?quán)法》第20條中指出，房產(chǎn)當(dāng)事人簽訂買賣合同，為保障未來物權(quán)實(shí)現(xiàn)，按照約定可向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意前提下發(fā)生的不動產(chǎn)處分歸于無效，且預(yù)告登記后，債權(quán)不存在或自此三個(gè)月內(nèi)未申請不動產(chǎn)登記者，預(yù)告登記失效。這一制度是民法誠實(shí)守信原則的體現(xiàn)，其保護(hù)了買受人在簽訂房屋買賣合同后，到不動產(chǎn)登記變更物權(quán)之前這段時(shí)間內(nèi)的合法權(quán)益，避免了買受人因交易弱勢地位而可能承受的無端損害風(fēng)險(xiǎn)。且預(yù)告登記制度具有一定的公示公信力，使得之后買受人在簽訂買賣合同之前，能因看到信息而進(jìn)一步有所衡量，避免產(chǎn)生“一房二賣”的現(xiàn)象。

結(jié)語

伴隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房價(jià)波動幅度增大，速度快以及人們的逐利心理，“一房二賣”現(xiàn)象頻發(fā)，既損害了買受人的合法權(quán)益，也破壞了房產(chǎn)市場安全。本文從法律規(guī)制角度提出預(yù)售商品房和二手房買受人的權(quán)力保護(hù)措施，以期減少“一房二賣”現(xiàn)象的出現(xiàn)，提振人們房產(chǎn)交易信心，維持社會穩(wěn)定。

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（作者單位：長春財(cái)經(jīng)學(xué)院，吉林?長春?130000）