行業(yè)下行合景泰富千億目標(biāo)流產(chǎn)？

謝澤鋒

因疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的轉(zhuǎn)型。

除了開年前兩個(gè)月銷量遭到重挫外，房地產(chǎn)上市公司股價(jià)也經(jīng)歷了一波慘烈的下跌。然而在股價(jià)普跌后，卻有一家公司，股價(jià)迅速反彈超25%，這家公司就是——合景泰富集團(tuán)（01813.HK）。

2019全年完成850億業(yè)績(jī)目標(biāo)，銷售金額同比增長(zhǎng)31.47%;營(yíng)業(yè)收入249.56億元，同比大增233.75% ;核心利潤(rùn)52.1億元，同比增長(zhǎng)36.8% ;歸母凈利潤(rùn)98.1億元，同比大增143%。

在很多巨頭房企業(yè)績(jī)放緩，甚至利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的情況下，合景泰富的業(yè)績(jī)令人刮目。在亮眼的財(cái)報(bào)發(fā)布后，公司股價(jià)進(jìn)一步抬升。

由孔氏三兄弟創(chuàng)辦的合景泰富，如同一匹突然沖刺的黑馬，向行業(yè)巨頭發(fā)起挑戰(zhàn)。

沖刺千億

“只有做穩(wěn)之后再做大?！焙暇疤└欢聲?huì)主席孔健岷是一個(gè)堅(jiān)守“穩(wěn)健”經(jīng)營(yíng)的企業(yè)家。他曾經(jīng)說道：“就像跑1000米，我前面200米跑慢一些，后面500米再?zèng)_上去，結(jié)果都是一樣的，體力消耗卻沒那么大?！?/p>

2014-2018這5年，合景泰富銷售額以穩(wěn)字當(dāng)頭，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，其銷售額排名5年來有所徘徊，但僅上升8位。其中，2015年完成目標(biāo)九成，2016-2018年也僅僅是踩過目標(biāo)線。

來到2019年，在各大房企銷售額增速普遍下滑的時(shí)候，合景泰富預(yù)售額合計(jì)861億元，同比增長(zhǎng)31.5%，順利完成850億元目標(biāo)，近兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率為51%。

對(duì)于已經(jīng)穩(wěn)步發(fā)展25 年的合景泰富來說，或許是時(shí)候沖刺一把了。比賽已經(jīng)來到孔健岷口中的后“500米”。

2020年，合景泰富迎來成立25周年之際，今年公司的銷售目標(biāo)為1030億元，同比增長(zhǎng)20%。盡管增速逐漸放慢，但在當(dāng)下的環(huán)境中，這一目標(biāo)也令人刮目。要知道，龍湖、雅居樂等龍頭房企的銷售目標(biāo)都降至了個(gè)位數(shù)。

受疫情影響，2020年房企銷售承受巨大壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月合景泰富合約銷售68.72億元，同比下降約24.9%。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，合景泰富2019年一季度銷售額為154 億元，而今年一季度則下降至130億元，下滑幅度為15.58%。

不過，孔健岷對(duì)此并不擔(dān)憂，他在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“我們今年的貨值有1700億，雖然1、2月有影響，相信下半年可以追回來，所以對(duì)完成銷售目標(biāo)很有信心。”

作為土生土長(zhǎng)的廣東房企，深耕大灣區(qū)，輻射香港，同時(shí)擁有可觀的舊改項(xiàng)目，成為合景泰富的優(yōu)勢(shì)。

截至2019年底，合景泰富共擁有156個(gè)項(xiàng)目，分布于內(nèi)地及香港共39個(gè)城市。目前合景泰富集團(tuán)在售的118個(gè)項(xiàng)目中，有43%來自長(zhǎng)三角區(qū)域，30%來自粵港澳大灣區(qū);按城市等級(jí)劃分，89%來自一、二線城市。

目前公司擁有共計(jì)權(quán)益建筑面積約1701 萬平方米的土地儲(chǔ)備，總可售貨值約5100億元。覆蓋廣、佛、深3市共26個(gè)項(xiàng)目，預(yù)估可售貨值約5850億元，其中2021年可實(shí)現(xiàn)供貨100 億元。充足和優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備將足以支持其未來3-5年的發(fā)展。

利潤(rùn)成色

房地產(chǎn)行當(dāng)是一個(gè)高負(fù)債的生意，利潤(rùn)、現(xiàn)金流、負(fù)債構(gòu)成的財(cái)務(wù)指標(biāo)日漸成為投資者關(guān)注的重點(diǎn)。

2019年合景泰富股東應(yīng)占利潤(rùn)達(dá)到了98.05億元，同比大增143%，但扣除非經(jīng)營(yíng)性損益后的核心凈利潤(rùn)則打了不少的折扣，為52.14億元，但依然同比上漲36.8%。

這其中，投資物業(yè)公允值收益約37.16億元，而2018年則為17.14億元，同比增長(zhǎng)116.8%，這也是合景泰富利潤(rùn)大漲的重要因素之一。

合景泰富集團(tuán)的收入主要來自四個(gè)業(yè)務(wù)分部，即物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)管理。根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2019年合景泰富集團(tuán)物業(yè)開發(fā)收入為227.6億元，同比大幅增加275.3%，主要是由于已交付總建筑面積由2018年的40萬平方米增加至2019年177萬平方米。

按權(quán)益合并收入計(jì)算，合景泰富集團(tuán)2019年物業(yè)開發(fā)收入365.5億元，同比上漲72.5%。可見公司收入大增主要由于交付回款增加。與此同時(shí)，2019年，公司平均銷售價(jià)格約為17500元/ 平方米，較2018年增長(zhǎng)6%。

在盈利能力方面，合景泰富集團(tuán)權(quán)益合并核心毛利率及凈利潤(rùn)率分別為31.8% 及25.8%。

此外，物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)、物業(yè)管理分別實(shí)現(xiàn)收入6.27億元、5.53億元、10.14億元。這些收入規(guī)模雖然不足比拼物業(yè)開發(fā)板塊，但其增長(zhǎng)勢(shì)頭和現(xiàn)金流貢獻(xiàn)值得關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，合景泰富物業(yè)投資收入最近5年持續(xù)增長(zhǎng)，由2015年的1.54億元增長(zhǎng)至2019年的6.27億元，增速也在逐漸抬升。

合景泰富旗下已開業(yè)8個(gè)商場(chǎng)、8個(gè)寫字樓及17個(gè)酒店，均位于一、二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中，成熟商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)52%，成熟寫字樓經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)86%，成為公司持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金奶牛。

償債能力已經(jīng)成為衡量房地產(chǎn)企業(yè)的基本標(biāo)尺，至2019年底，合景泰富現(xiàn)金及銀行賬面金額為567.3億元，較2018年稍有增加。

合景泰富集團(tuán)當(dāng)前現(xiàn)金短債比為2.39，短期償債壓力較小。此外，合景泰富集團(tuán)還通過ABS、優(yōu)先票據(jù)和公司債等方式在境內(nèi)外進(jìn)行多筆融資。

綜合來看，合景泰富2019年平均融資成本為6.4%，與2018年持平，保持在行業(yè)低位。截至去年底，合景泰富總債務(wù)規(guī)模達(dá)855.8億元，從債務(wù)到期時(shí)間來看，以中長(zhǎng)期債券為主。其中，1年內(nèi)到期債務(wù)為237.3億元，占比27.7%;2-5年到期債務(wù)為530.6億元，占比62% ;5年后到期債務(wù)87.9億元，占比10.3%。債務(wù)結(jié)構(gòu)比例比較合理。

綜上來看，合景泰富擁有充足的土地儲(chǔ)備、富有潛力的項(xiàng)目以及不錯(cuò)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，但疫情影響的不確定性還在持續(xù)，導(dǎo)致開年一季度銷售下滑，合景泰富沖刺千億能否實(shí)現(xiàn)，還有待觀察。