雅居樂股價暴跌陳卓林的金蛋還靠得住嗎？

謝澤鋒

陳卓林

-58.32%、-18.5%、-35.64%，這是雅居樂集團(tuán)（03383.HK）今年2月、1月以及去年12月銷售額的同比下滑數(shù)字。

根據(jù)雅居樂業(yè)績公告，該公司2月預(yù)售額同比下滑58.32% 至29.8億元;2020年1月的預(yù)售金額合計為50.2億元，同比去年減少18.5%;2019年12月，公司實現(xiàn)合約銷售87.6億元，同比下降35.64%。

受新冠肺炎疫情影響，百強(qiáng)房企今年前兩月的銷售額普遍下滑，雅居樂1-2月的銷售額下滑既在意料之中，也情有可原。

作為曾經(jīng)的華南五虎之一，在如今弱肉強(qiáng)食的叢林法則中，雅居樂顯得太慢了。

金蛋成色

營業(yè)收入、歸母凈利潤、凈利潤均呈現(xiàn)低于行業(yè)龍頭的增速，而毛利率出現(xiàn)了大幅下滑。

這也就難怪，雅居樂集團(tuán)（03383.HK）股價在3月23日發(fā)布年報后大跌超13%。而在3月24日，港股房地產(chǎn)股大漲的背景下，其股價卻仍舊下跌3.04%。

雅居樂重倉的海南項目再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)，在董事會主席陳卓林看來，海南項目是“金蛋”，“海南的項目是雅居樂最好的項目，沒有之一?！?/p>

盡管房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)沒有改變，但陳卓林的夢想仍舊在南國：“未來海南的政策還是有可能放開的。我們在海南還有400多萬平方米的土地儲備，貨值接近1000億元，海南島項目有20%的利潤率，毛利率超過50%。我們很有信心，我們的金蛋在海南?！?/p>

由于獨(dú)特的氣候條件和優(yōu)美的自然環(huán)境，海南成為房地產(chǎn)投資的熱土，但在這一片新興的土地上，既有一夜暴富的掘金故事，也不乏折戟沉沙的沒落背影。

自2009年起， 雅居樂長期重倉海南，在海南海口、文昌、陵水、萬寧、臨高等城市均有項目布局，而此前海南項目貢獻(xiàn)公司營收占比高達(dá)40%，毛利率可達(dá)近60%。

對于雅居樂來說，海南不容有失。然而自2018年4月起，海南宣布全島限購，海南樓市迅速遇冷。

房地產(chǎn)企業(yè)的營收和利潤結(jié)算一般滯后于銷售額，平均約為1-2年，海南調(diào)控的影響將對雅居樂近兩年業(yè)績帶來較明顯的波動。

具體來看，20w19年雅居樂集團(tuán)累積預(yù)售金額為1179.7億元，較2018年增加14.9%，增速基本持平。但其物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的確認(rèn)銷售收入則為541.77億元，同比增長3.2%，增幅較2018年的6.5%減少3.3個百分點(diǎn)。

2019年，雅居樂的營業(yè)額為602.39億元，較去年只增加了7.3%。值得注意的是，2019年雅居樂的毛利出現(xiàn)大幅下滑，同比下跌25.6%至183.58億元，整體毛利率創(chuàng)下2017年以來的新低，為30.5%，較2018年同期下跌13.4個百分點(diǎn)。

利潤增長速度也大幅下滑，凈利潤增加10.5%至92.33億元，股東應(yīng)占利潤則為75.12億元，增速降至5.4%的個位數(shù)。2016-2018年歸母凈利潤增速分別為64.25%、163.84%、18.25%。

清水灣項目主要針對第二置業(yè)，并非剛需樓盤，收緊樓市調(diào)控背景下，業(yè)績萎縮可想而知。陳卓林也不得不承認(rèn)，“海南項目是一個高毛利率的項目，但2019年由于收入確認(rèn)降低因此對毛利率有一定的影響?！?h3>多元化發(fā)力

“成也海南，敗也海南。”海南項目短期難以挑起大梁，雅居樂決定大力推動多元化業(yè)務(wù)。雅居樂內(nèi)部相信，隨著其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，海南項目的影響會越來越小。

從最新的2019年報來看，雅居樂多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭不俗。2019年，公司物業(yè)發(fā)展收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比為89.9%及10.1%，其中多元化業(yè)務(wù)收入的占比較去年增加3.6個百分點(diǎn)。其中，物業(yè)管理服務(wù)、酒店營運(yùn)及環(huán)保收入分別較去年增加67.7%、11.1%及 146.1%。

值得一提的是，雅居樂旗下獨(dú)立上市的雅生活服務(wù)（03319.HK），2019年營業(yè)額達(dá)到51.27億元，同比增長高達(dá)51.8%。

同時，雅生活的毛利率及凈利潤率分別為36.7% 及25.2%，歸母凈利潤12.31億元，較去年增加53.7%。

物業(yè)服務(wù)股在香港資本市場普遍受到追捧，雅生活自2018年2月上市后，股價至今上漲超3倍。

除上述業(yè)務(wù)外，雅居樂旗下代建板塊——雅城科創(chuàng)也是陳卓林看重的增長點(diǎn)。他在業(yè)績發(fā)布會上表示，“雅城科創(chuàng)是集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的重中之重，在發(fā)展過程中不排除上市的可能，但現(xiàn)在還沒有確定的計劃?！?/p>

據(jù)悉，雅城科創(chuàng)集團(tuán)成立于2017年，業(yè)務(wù)以人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)板塊為主。陳卓林介紹，雅城科創(chuàng)從三個方面來擴(kuò)大規(guī)模，一個是集團(tuán)自己的業(yè)務(wù)，第二是承接同行業(yè)務(wù)，包括萬科、融創(chuàng)等，第三是收并購。

截至2019年底，雅城科創(chuàng)經(jīng)營范圍覆蓋28個省市及直轄市內(nèi)80個城市，承接超過300個工程項目，為超過50家房企提供建設(shè)相關(guān)服務(wù)。

公司在海南付出了十多年的心血，轉(zhuǎn)型不易;雅居樂要孵化更多的“金蛋”。陳卓林曾公開表示：“我希望4年后，2022-2023年，地產(chǎn)跟多元化業(yè)務(wù)將各占收入一半。”

盡管陳卓林對未來有著美好的預(yù)期，但嗜血的資本市場只相信確切的數(shù)字。

在雅居樂的收入盤子里，地產(chǎn)開發(fā)仍舊是最主要的頭盤菜，盡管非地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速喜人，但市場仍舊將雅居樂定位為房地產(chǎn)開發(fā)公司。

在現(xiàn)金流和負(fù)債方面，雅居樂在2019年并沒有太大起色。負(fù)債方面，截至2019年底，雅居樂的總借貸966.7億元，同比增加了81億元;凈借貸540億元，同比增加了106億元;資產(chǎn)負(fù)債率76.1% ;凈負(fù)債率82.2%，較2018年底的79.1%有所增加。

其中，在966億元的借貸中，銀行借款及其他借款約678.62億元，優(yōu)先票據(jù)152.52億元，境內(nèi)公司債券、商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持證劵及資產(chǎn)支持證券約135.56億元。境內(nèi)借款占比56%，境外占比44%，未來一年到期的債務(wù)為422億元，占比43.8%，平均借貸成本7.1%。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，截至2019年底，雅居樂持有現(xiàn)金426億元，短期債務(wù)423億元。但其中受限現(xiàn)金超過90億元，手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有336億元，不足以覆蓋其短債。

面對更加困難的2020年，陳卓林認(rèn)為，“今年銷售情況可以與去年相當(dāng)已算是不錯。今年可售貨值達(dá)2200億元，目標(biāo)合同銷售額為1200億元，屬比較保守的目標(biāo)?！?/p>

并沒有多大改善的財務(wù)指標(biāo)， 再加上不確定的2020年，這也就解釋了雅居樂股價大幅下跌的原因。