集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系構(gòu)建

何文忠　史松坡　游澍潤(rùn)　陳芳

摘 要：為了規(guī)范集體建設(shè)用地的有償使用，促進(jìn)集體建設(shè)用地地價(jià)體系的建設(shè)，在土地價(jià)值構(gòu)成分析及建設(shè)用地的地價(jià)影響因素分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建一套集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，并開(kāi)展泰州市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。結(jié)果表明，泰州市區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)整體呈現(xiàn)以中心城區(qū)為核心向外逐漸衰減的變化規(guī)律，且集體建設(shè)用地地價(jià)水平低于同用途的國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)水平。評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況，同時(shí)也說(shuō)明所構(gòu)建的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系可操作性強(qiáng)。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地;基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系;泰州市區(qū)

中圖分類(lèi)號(hào)：F321.1? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）09-0142-04

在我國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的影響下，土地市場(chǎng)長(zhǎng)期處于城鄉(xiāng)分割的不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，嚴(yán)重阻礙了城鄉(xiāng)間土地要素的流動(dòng)，影響了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。十九大提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，要求深化農(nóng)村土地制度改革，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系。2019年，通過(guò)的《土地管理法》修正案，主要涉及農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地改革等內(nèi)容，這是加快完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系，公平配置城鄉(xiāng)要素資源，合理分配土地資源收益，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要抓手。在此背景下，有必要制定集體建設(shè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以指導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)行為，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而，因集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)長(zhǎng)期受到限制，其土地市場(chǎng)尚不完善，近年來(lái)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系研究才逐步開(kāi)展，雖已開(kāi)展了集體建設(shè)用地價(jià)格影響因素[1]、集體建設(shè)用地理論價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格[2]、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的政策[3]等理論研究及試點(diǎn)地區(qū)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)踐探索，但目前尚未形成集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。而我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系研究起步較早，主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等規(guī)范，目前相關(guān)研究理論和方法較為成熟[4]。從技術(shù)路線上來(lái)看，由適用于市場(chǎng)發(fā)育不完善時(shí)采用的“定級(jí)估價(jià)”方式擴(kuò)展到了市場(chǎng)高度發(fā)育時(shí)可采用“以?xún)r(jià)定級(jí)”的方式;從評(píng)估用途來(lái)看，由商服、住宅和工業(yè)三種用途的基準(zhǔn)地價(jià)逐步細(xì)化、擴(kuò)大用途范圍，增加了辦公、科教、醫(yī)衛(wèi)慈善等用途的基準(zhǔn)地價(jià)。在應(yīng)用方面，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果在土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的地價(jià)評(píng)估與地價(jià)管理中得到了廣泛的應(yīng)用。鑒于此，本文通過(guò)集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的異同分析，參考城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系，針對(duì)集體建設(shè)用地的特點(diǎn)，探索研究適合于現(xiàn)階段集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系。

一、價(jià)值構(gòu)成分析

隨著土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)了土地自然資源的自由流轉(zhuǎn)，從而形成了土地的價(jià)格。相比國(guó)有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地由于土地流轉(zhuǎn)大多處于無(wú)序的狀態(tài)，以地下“隱形”交易為主，交易價(jià)格難以反映土地真實(shí)價(jià)值，兩者土地價(jià)值差異較大。從價(jià)值認(rèn)識(shí)和評(píng)估目的出發(fā)，可將土地價(jià)值分為社會(huì)類(lèi)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)類(lèi)價(jià)值、生態(tài)類(lèi)價(jià)值和發(fā)展權(quán)價(jià)值四大類(lèi)。

第一，社會(huì)類(lèi)價(jià)值。社會(huì)價(jià)值也稱(chēng)為非市場(chǎng)價(jià)值，集體建設(shè)用地的社會(huì)價(jià)值一般包括宅基地的居住保障價(jià)值，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的生產(chǎn)價(jià)值。居住保障價(jià)值是指保障符合條件的農(nóng)戶(hù)可以無(wú)償取得一塊宅基地，滿(mǎn)足基本的生活居住需要;生產(chǎn)價(jià)值是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于生產(chǎn)建設(shè)，從而滿(mǎn)足生產(chǎn)需要。

第二，經(jīng)濟(jì)類(lèi)價(jià)值。也稱(chēng)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值，是指將土地用于能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)的過(guò)程，其價(jià)值可以通過(guò)收益來(lái)衡量，是可以顯化的價(jià)值。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要通過(guò)有償取得、流轉(zhuǎn)等方式來(lái)體現(xiàn)。如宅基地在集體成員之間有償轉(zhuǎn)讓;村集體建設(shè)用地用于凈地出租等。

第三，生態(tài)類(lèi)價(jià)值。生態(tài)價(jià)值是土地對(duì)自然生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能產(chǎn)生的影響，通常表現(xiàn)為一種負(fù)價(jià)值，如人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境造成的負(fù)面影響。

第四，發(fā)展權(quán)價(jià)值。發(fā)展權(quán)價(jià)值也可稱(chēng)為政策性?xún)r(jià)值，是指政府利用行政干預(yù)手段對(duì)集體建設(shè)用地的利益進(jìn)行再分配的行為，如地票政策、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，使得存量的集體建設(shè)用地指標(biāo)可以變現(xiàn)。這種價(jià)值是靠政府的干預(yù)得以實(shí)現(xiàn)，價(jià)值的實(shí)現(xiàn)和價(jià)值高低受政府影響，不具有穩(wěn)定性和普遍性，如果這些政策以法律法規(guī)的形式確立下來(lái)，由此引起的價(jià)值會(huì)融入前三項(xiàng)價(jià)值之中。

在現(xiàn)行土地管制政策下，根據(jù)土地價(jià)值的構(gòu)成分析，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地使用權(quán)主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，宅基地側(cè)重于社會(huì)類(lèi)價(jià)值。在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的時(shí)候，則要根據(jù)土地不同的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、集體與國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)影響因素的差異

集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同屬于建設(shè)用地范疇，是利用土地的承載能力或建筑空間，建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，具有承載力強(qiáng)、可逆性差、區(qū)域選擇性強(qiáng)等共性，隨著集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市交易，集體土地市場(chǎng)將逐步建立，集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地將逐步實(shí)現(xiàn)“同地同權(quán)同價(jià)”。但是在現(xiàn)階段，集體與國(guó)有建設(shè)用地在權(quán)利權(quán)能、土地市場(chǎng)環(huán)境等方面尚存在明顯的差異。

第一，權(quán)利權(quán)能方面。在現(xiàn)行的土地管理制度下國(guó)有土地使用權(quán)是占有權(quán)、收益權(quán)及不完全處分權(quán)的集合，國(guó)有建設(shè)用地依法辦理登記手續(xù)后可進(jìn)行流轉(zhuǎn)、租賃和抵押等交易活動(dòng)。與國(guó)有建設(shè)用地相比，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地雖允許入市交易，然而在權(quán)利行使方面仍受到限制，處分權(quán)相對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地不完整，必然會(huì)影響其收益權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)。

第二，土地市場(chǎng)方面。土地價(jià)格的形成首先取決于土地的收益水平，即表現(xiàn)為收益價(jià)格。與此同時(shí)，收益價(jià)格水平能否實(shí)現(xiàn)還要取決于土地市場(chǎng)的發(fā)育程度。當(dāng)前，由于集體建設(shè)用地市場(chǎng)普遍不發(fā)達(dá)，致使集體建設(shè)用地的土地資產(chǎn)價(jià)值難以顯化，相對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地已成熟的土地市場(chǎng)而言，同樣收益能力的集體建設(shè)用地難以在土地市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等的市場(chǎng)價(jià)格水平。

第三，利用程度方面。國(guó)有建設(shè)用地主要集中在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，分布集中，土地利用效率高，開(kāi)發(fā)程度強(qiáng)，而集體建設(shè)用地一般位于農(nóng)村，分布范圍廣、分散且大多不連片，土地利用效率、土地投入產(chǎn)出強(qiáng)度及開(kāi)發(fā)程度低。

三、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路構(gòu)建

（一）總體思路

現(xiàn)階段，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系需要表現(xiàn)出“體現(xiàn)差異，注重城鄉(xiāng)銜接，引導(dǎo)同地同權(quán)同價(jià)”的特點(diǎn)。本次構(gòu)建的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系主要有以下幾個(gè)方面的考慮：首先，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估參考城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路，根據(jù)自身特點(diǎn)制定符合現(xiàn)階段集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系;其次，在具體的評(píng)估體系中，需要考慮到集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地的差異;最后，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估要與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的銜接。同時(shí)，要注意與征地區(qū)片價(jià)、工業(yè)用地出讓最低保護(hù)價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)等其他地價(jià)成果的銜接。

城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的一般采用“定級(jí)估價(jià)”的技術(shù)思路，主要包括前期準(zhǔn)備、均值區(qū)域的劃分、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與確定、宗地地價(jià)修正體系編制四部分內(nèi)容。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的技術(shù)路線總體與之類(lèi)似：深入分析集體建設(shè)用地的性質(zhì)和功能特點(diǎn)，綜合考慮集體建設(shè)用地地價(jià)影響因素、地價(jià)內(nèi)涵、地價(jià)構(gòu)成等，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法劃分土地級(jí)別，以土地級(jí)別劃分為基礎(chǔ)，采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法或樣點(diǎn)地價(jià)與定級(jí)指數(shù)模型擬合法評(píng)估集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，編制宗地地價(jià)修正體系，建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系。

（二）技術(shù)步驟

第一步，收集基礎(chǔ)圖件，制作工作底圖，確定測(cè)算范圍，擬定資料收集與外業(yè)調(diào)查方案，設(shè)置外業(yè)調(diào)查表格和部門(mén)資料收集清單，進(jìn)行部門(mén)資料收集和外業(yè)調(diào)查。

第二步，對(duì)于評(píng)價(jià)范圍的集體建設(shè)用地，在資料收集與外業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，從土地質(zhì)量的影響因素入手，采用多因素綜合評(píng)定法，建立集體建設(shè)用地定級(jí)因素指標(biāo)體系，計(jì)算土地質(zhì)量分值，劃分集體建設(shè)用地土地級(jí)別。通過(guò)集體建設(shè)用地級(jí)別的劃分，從宏觀上揭示土地質(zhì)量空間分異的規(guī)律，為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估奠定基礎(chǔ)。

第三步，針對(duì)不同用地類(lèi)型集體建設(shè)用地樣點(diǎn)情況，分析其適合的地價(jià)評(píng)估方法，測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，根據(jù)有效樣點(diǎn)數(shù)量情況選擇適當(dāng)?shù)姆椒?，評(píng)估集體建設(shè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

第四步，根據(jù)影響宗地地價(jià)的因素，針對(duì)不同用途地價(jià)內(nèi)涵條件，分別建立不同的宗地地價(jià)修正體系。

（三）關(guān)鍵問(wèn)題

1.評(píng)估范圍的確定。國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估范圍主要考慮的是現(xiàn)有及未來(lái)國(guó)有建設(shè)用地集中的區(qū)域，一般采用土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的范圍確定。而集體建設(shè)用地因分布特點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍既可采用行政區(qū)全覆蓋，也可考慮將城市規(guī)劃區(qū)范圍外的區(qū)域確定為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍。

2.定級(jí)因素的選取。在因素選擇和確定的過(guò)程中，雖然集體建設(shè)用地與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地在土地質(zhì)量、價(jià)格影響因素、影響規(guī)律和土地利用特征等方面具有較大的相似性，但考慮到集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在土地分布特點(diǎn)上有著較大的差別。因此在土地定級(jí)因素選擇過(guò)程中，參考《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》中應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮兩者差異，增加反映宏觀區(qū)位、功能規(guī)劃或政策導(dǎo)向的因素等。

3.估價(jià)參數(shù)的確定。土地還原率、土地取得費(fèi)等估價(jià)參數(shù)的確定需充分考慮國(guó)有與集體建設(shè)用地的差異。如，在確定土地還原率的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)考慮政策因素及現(xiàn)行制度的影響，集體建設(shè)用地土地還原率應(yīng)略高于同區(qū)域國(guó)有建設(shè)用地的土地還原率;在進(jìn)行土地成本確定的時(shí)候，由于不涉及土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，土地取得成本一般不包括征地費(fèi)用。另外，在確定開(kāi)發(fā)過(guò)程中該項(xiàng)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w政策規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，不能完全套用國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

4.評(píng)估方法的選用。理論上講，集體建設(shè)用地可以采用國(guó)有建設(shè)用地的地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。但是由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未完全建立、相應(yīng)的地價(jià)體系也不健全，地價(jià)評(píng)估方法在選擇上也存在局限性。因此，集體建設(shè)用地在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，估價(jià)方法在采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本法進(jìn)行估價(jià)，也可以增加國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

四、實(shí)證研究

（一）項(xiàng)目概況

泰州地處江蘇中部，南部瀕臨長(zhǎng)江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通，西接揚(yáng)州，是長(zhǎng)三角中心城市之一。市區(qū)總面積639.61平方公里，共涉及22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），按照海陵城區(qū)與高港城區(qū)的“雙城”組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)發(fā)展。海陵城區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，現(xiàn)代化的綜合城區(qū)。高港城區(qū)以濱江先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主。

（二）評(píng)估結(jié)果

本次對(duì)泰州市區(qū)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估范圍為行政區(qū)全覆蓋，市區(qū)內(nèi)集體建設(shè)用地88.11平方公里，約占建設(shè)用地的40%，比例較大，分布零散?？紤]到集體住宅用地的特殊性，為了便于與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)進(jìn)行比較，本次評(píng)估用途為集體商服用地和集體工業(yè)用地。

參考上述技術(shù)步驟，集體商服用地定級(jí)選取了商服中心影響度、道路通達(dá)度、人口密度、城鄉(xiāng)居民可支配收入、城鎮(zhèn)規(guī)劃定位等8個(gè)指標(biāo)，集體工業(yè)用地定級(jí)選取了道路通達(dá)度、產(chǎn)業(yè)集聚影響度、自然條件優(yōu)劣度、城鎮(zhèn)規(guī)劃定位等6個(gè)指標(biāo)，對(duì)全市區(qū)分用途定級(jí)，最終集體商服用地劃分了六個(gè)級(jí)別，工業(yè)用地劃分了四個(gè)級(jí)別。然后根據(jù)收集的房地出租樣點(diǎn)、房屋買(mǎi)賣(mài)樣點(diǎn)，以及征地、拆遷樣點(diǎn)等資料測(cè)算確定集體商服用地和集體工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。

（三）結(jié)果分析

1.地價(jià)空間分布分析。由于城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)模及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，在地價(jià)上存在一定區(qū)域差異，即使同一區(qū)域又因其內(nèi)部土地利用布局、區(qū)位條件等方面的差異，表現(xiàn)出一定的地價(jià)分異特性。本次泰州市集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)在空間上呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是地價(jià)分布的圈層性特征。地價(jià)以中心城區(qū)為中心逐步向外擴(kuò)散，在全市范圍內(nèi)基本呈現(xiàn)圈層式的結(jié)構(gòu)形態(tài)并具有一定的連續(xù)性。二是地價(jià)分布的變異性特征。在地價(jià)由中心向外衰減的同時(shí)，在部分地區(qū)出現(xiàn)明顯的空間變異性。出現(xiàn)這樣的細(xì)部特征的地區(qū)大都比較特殊，如：集鎮(zhèn)中心區(qū)域地價(jià)高于周邊村莊，這些地區(qū)具有環(huán)境條件較好、配套設(shè)施較為齊全、交通便利等優(yōu)勢(shì)。三是地價(jià)分布的區(qū)域性特征。泰州市區(qū)集體建設(shè)用地地價(jià)在總體環(huán)狀放射性分布的基礎(chǔ)上，呈現(xiàn)出北部的地價(jià)高于南部，這種差異主要是由于各建制鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡造成的。四是交通網(wǎng)絡(luò)分布情況對(duì)地價(jià)的空間分布形態(tài)影響較大。地價(jià)具有在沿主要交通道路區(qū)域高于其他非沿交通道路區(qū)域的分布規(guī)律，這基本上反映了主要交通道路及其分布對(duì)地價(jià)空間分布的影響。在沿主要交通道路區(qū)域區(qū)位條件較好，交通便捷程度較高，形成了樣點(diǎn)地價(jià)沿道路向四周遞減的格局，高地價(jià)區(qū)呈現(xiàn)出沿交通網(wǎng)絡(luò)的格網(wǎng)狀分布模式。

2.與國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比分析。經(jīng)測(cè)算對(duì)比，同區(qū)域內(nèi)集體商服用地基準(zhǔn)地價(jià)水平約為國(guó)有商服用地成交地價(jià)的80%左右，集體工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平約占工業(yè)成交地價(jià)的90%左右。對(duì)于商服用地來(lái)說(shuō)，國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地地價(jià)存在一定的趨同性，表現(xiàn)在對(duì)區(qū)位條件和交通條件的敏感性趨同。建設(shè)用地地價(jià)較高的區(qū)域均為城市規(guī)劃區(qū)及集鎮(zhèn)中心區(qū);反之，地理位置越偏僻，地價(jià)水平越低。集體商服用地整體地價(jià)水平較國(guó)有商服用地略低，一是集體商服用地獲取和建設(shè)成本低于國(guó)有商服用地，二是集體商服用地容積率等設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵也較國(guó)有土地低。因此，從整體上來(lái)看，集體商服用地地價(jià)略低于國(guó)有商服用地地價(jià)。與國(guó)有工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)相比，由于目前工業(yè)用地出讓價(jià)格為政府指導(dǎo)價(jià)，地價(jià)水平受政策影響較大，考慮到集體土地取得成本略低于國(guó)有土地取得成本。因此，集體工業(yè)用地地價(jià)水平略低于國(guó)有工業(yè)用地地價(jià)水平。

3.與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比分析。根據(jù)近年來(lái)泰州市公告的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，經(jīng)測(cè)算，根據(jù)土地類(lèi)型的不同，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用低于集體工業(yè)用地最低基準(zhǔn)地價(jià)。土地征收作為國(guó)有建設(shè)用地取得的方式，是農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地的過(guò)程，是土地所有權(quán)的讓渡，征收補(bǔ)償安置費(fèi)用是國(guó)有建設(shè)用地取得的主要費(fèi)用。從成本上來(lái)講，集體建設(shè)用地地價(jià)構(gòu)成同國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)構(gòu)成類(lèi)似，不僅包含了土地取得費(fèi)，還包含了土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利潤(rùn)以及增值收益等。即使取得集體建設(shè)用地的費(fèi)用低于國(guó)有建設(shè)用地取得費(fèi)用，但差異并不大。因此，集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)高于征地補(bǔ)償安置費(fèi)用?，F(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有考慮土地區(qū)位差異、土地被征前的潛在收益等方面的因素，因此不能完全體現(xiàn)土地的價(jià)值，上述結(jié)果從側(cè)面反映了現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低的情況。

五、結(jié)語(yǔ)

本文基于城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路，分析集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的不同特點(diǎn)，構(gòu)建了一套集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系。該體系與國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系類(lèi)似，同時(shí)體現(xiàn)了集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系之間的差異，并以泰州市區(qū)為例進(jìn)行了驗(yàn)證，符合當(dāng)前階段集體建設(shè)用地的特點(diǎn)及市場(chǎng)環(huán)境，為集體建設(shè)用地市場(chǎng)的建立和發(fā)展提供了地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和宏觀指導(dǎo)，對(duì)規(guī)范泰州市區(qū)集體建設(shè)用地有償使用，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的地價(jià)體系，推進(jìn)土地使用制度改革具有深遠(yuǎn)意義。當(dāng)然，隨著土地制度改革的深入，土地市場(chǎng)的不斷完善，將逐步建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)，從而達(dá)到“同地同權(quán)同價(jià)”。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]