財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)公司存在的問題及解決方法

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)近些年來一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)之一，也是中國民眾手中最大的一筆資產(chǎn)。近些年的蓬勃發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題也逐漸顯現(xiàn)出來，尤其是在國家宏觀調(diào)控的影響以及稅收政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的大量財(cái)務(wù)問題已經(jīng)暴露到了公眾的面前，及時(shí)處理好這些問題，既是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的保護(hù)，更是對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幫助。如何處理好這些問題，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和把控，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是本文主要的研究方向。本文首先對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題進(jìn)行梳理，其次進(jìn)行具體分析，最終在財(cái)務(wù)管理的角度下提出行之有效的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;應(yīng)對(duì)方法

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）管理資金的能力亟待改善

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家政策的引導(dǎo)下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都遇到了瓶頸期，無論是巨型房企如恒大、萬達(dá)、碧桂園，還是大多數(shù)的地方房企、小型房企。大型企業(yè)還可以通過拋售物業(yè)、廣場(chǎng)等方式保住自身根基，并且在優(yōu)勢(shì)專項(xiàng)上進(jìn)行二輪投資;但對(duì)于小型企業(yè)來講，這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，破產(chǎn)、被收購則成為了一條可以考慮的選擇，因?yàn)樗鼈儧]有足夠的資金流匯入保證它們能夠進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。換句話說，當(dāng)然的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由土地導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了財(cái)務(wù)導(dǎo)向，公司除了拿地蓋房以外，財(cái)務(wù)的管理和風(fēng)險(xiǎn)的控制也變得愈發(fā)重要。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開政策導(dǎo)向

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)惠及民生的行業(yè)，它的發(fā)展既要有市場(chǎng)的自由發(fā)展，同時(shí)也要是有政府的宏觀調(diào)控，因此政府的政策就是在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向，尤其是近年來黨中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”思路，抑制住了過于火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及各地政府提出的限購政策，都在影響著房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。其次，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金源自銀行借貸，國家政策的出臺(tái)，也會(huì)在銀行貸款審批上有所體現(xiàn)，房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)日漸加大，資金籌集可能愈加困難。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司中的財(cái)務(wù)管理所暴露出來的問題

（一）財(cái)務(wù)制度紛繁復(fù)雜，有較大的漏洞

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的資金流量巨大，在公司之間的流轉(zhuǎn)以及與銀行之間的借貸等事務(wù)繁雜，因此也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有極大的挑戰(zhàn)，對(duì)于制度的設(shè)定和人員的培訓(xùn)顯得愈發(fā)重要。但是在目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)程度還沒有達(dá)到應(yīng)有的高度，財(cái)務(wù)制度也存在諸多不合常理的地方。甚至在一些小型房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，都沒有完善的財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)科室，這些現(xiàn)象的存在都是極大的隱患，倘若房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂或受政策影響財(cái)務(wù)狀況需要審核、調(diào)整，都會(huì)因?yàn)榍捌谥贫鹊牟粔蛲晟贫斐芍T多問題。而其背后的原因，也并不是房產(chǎn)公司不愿意關(guān)注財(cái)務(wù)管理，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司，尤其是小型、新創(chuàng)立的公司會(huì)把關(guān)注點(diǎn)放在如果競(jìng)標(biāo)土地、搶占客戶資源、盡快完成資金回籠等顯而易見且十分緊急的事情上，對(duì)于財(cái)務(wù)管理只能應(yīng)用在記賬、管理基本資金流向上，正是這樣的原因，導(dǎo)致財(cái)務(wù)沒有一個(gè)合理的制度，不能為公司的長(zhǎng)久發(fā)展提供保障。

同時(shí)，在房地產(chǎn)樓盤開發(fā)中，與政府之間的交流也是十分頻繁。在與稅務(wù)、房管、住建等部門的審批、報(bào)批過程中，同樣會(huì)有大量的資金往來，這些數(shù)字往來同樣也是龐雜的。同樣由于上面所提的原因，房地產(chǎn)企業(yè)沒有足夠的制度保證和操作指南來指導(dǎo)財(cái)務(wù)及時(shí)進(jìn)行核算和記錄，財(cái)務(wù)人員面對(duì)這樣的繁雜的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)無從下手，會(huì)更加導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息更新變慢、錢款不能及時(shí)到位，這樣的因素也就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的矛盾加劇，最終損害的是企業(yè)自己，同時(shí)也是為土地做了充分準(zhǔn)備的政府。

（二）缺乏預(yù)決算能力和意識(shí)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金流動(dòng)量大，資金回籠慢的行業(yè)，也是一個(gè)很長(zhǎng)且需要謹(jǐn)慎對(duì)待的資金鏈條，在這條資金鏈上，政府投資、銀行貸款、其他公司拆借、社會(huì)大眾的資金都會(huì)在其中可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)人員就需要有科學(xué)的預(yù)決算能力，能夠及時(shí)將公司的財(cái)務(wù)情況提早規(guī)劃完畢，這也是財(cái)務(wù)工作的重要組成部分。反觀當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)，為了能夠盡早拿地并賺取更大的利潤全然不進(jìn)行預(yù)決算，這樣會(huì)導(dǎo)致后期公司財(cái)務(wù)壓力急劇增大，沒有做好風(fēng)險(xiǎn)管理的工作后期極易出現(xiàn)成本增加、風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)等引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)的問題。

同時(shí)由于財(cái)務(wù)人員缺乏預(yù)決算意識(shí)，在投資開始前都是按照經(jīng)驗(yàn)或猜測(cè)進(jìn)行預(yù)算判斷，這就一定會(huì)導(dǎo)致在真正的實(shí)踐執(zhí)行中會(huì)出現(xiàn)投資過?；蛲顿Y不足的情況。倘若是投資過剩，對(duì)于企業(yè)的打擊只是一次性的;若投資預(yù)算過少，那么在實(shí)踐中，企業(yè)只能不斷地進(jìn)行再次貸款為了完成合同，這樣會(huì)使企業(yè)背上沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重者就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)或倒閉。

（三）缺乏高水平的財(cái)務(wù)人員

目前的房地產(chǎn)公司中，最重要的部門和人員都集中在銷售和建設(shè)上，財(cái)務(wù)部門并沒有很大的話語權(quán)，也因此在人才招聘中財(cái)務(wù)人員的需求也就不夠強(qiáng)勁，甚至很多時(shí)候財(cái)務(wù)崗位會(huì)由其他部門的人員進(jìn)行兼任，從事的工作也是簡(jiǎn)單的記賬工作。這些人員財(cái)務(wù)水平較低，沒有科學(xué)的管理能力，也沒有財(cái)務(wù)意識(shí)，對(duì)于公司財(cái)務(wù)制度的了解和財(cái)務(wù)規(guī)定的熟悉程度都很低下，這樣的必定會(huì)導(dǎo)致他們?cè)谄渲衼y作為、不作為，進(jìn)而導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步不明朗、不透明，公司利益的損失也就成了必然。

（四）缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制和意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)中，一些開發(fā)商為了眼前的利益而不顧及基本的財(cái)務(wù)制度，在各項(xiàng)準(zhǔn)備工作還沒有做好的情況下便先行向銀行申請(qǐng)貸款融資，而沒有仔細(xì)考量各項(xiàng)資金的具體使用方向，這也就導(dǎo)致在實(shí)踐中，資金的具體分配不合理進(jìn)一步影響財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而影響公司的資產(chǎn)安全。

同時(shí)，按照傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)主義，開發(fā)商們并沒有設(shè)立對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控。缺乏風(fēng)險(xiǎn)的防控，會(huì)導(dǎo)致在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，沒有制度層面的保證來挽回?fù)p失，也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商花費(fèi)更大的成本來彌補(bǔ)損失。這些落后的意識(shí)和制度，都是導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法化解的根本原因。

三、解決房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)問題的具體措施

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)

前文已經(jīng)提到，財(cái)務(wù)人員的水平高低直接決定了公司的財(cái)務(wù)狀況。因此這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)于財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，提升他們的財(cái)務(wù)素養(yǎng)和財(cái)務(wù)知識(shí)，降低發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，確保管理水平的提升。

同時(shí)，我們也要注意到許多小型房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員存在“任人唯親”的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)素質(zhì)不夠高，但是因?yàn)榇嬖谔囟P(guān)系而占據(jù)這一重要職位，這對(duì)于公司自身的發(fā)展是十分不利的，因?yàn)檫@些人沒有足夠的財(cái)務(wù)知識(shí)，也沒有極強(qiáng)的責(zé)任心來保證公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，因此就需要企業(yè)采用“任人唯賢”的工作理念，并且保證所有財(cái)務(wù)人員能夠有切實(shí)的技能培訓(xùn)，真正提高財(cái)務(wù)人員的綜合能力。簡(jiǎn)而言之，就是將無法勝任職位的人調(diào)離財(cái)務(wù)崗位，同時(shí)不間斷更新財(cái)務(wù)知識(shí)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員在崗位上能夠真正的做到盡職盡責(zé)。例如可以采用末尾淘汰制，每年度進(jìn)行財(cái)務(wù)知識(shí)測(cè)試和財(cái)務(wù)表現(xiàn)測(cè)評(píng)，通過評(píng)分來判斷每位財(cái)務(wù)管理人員是否盡職盡責(zé)、水平專業(yè)，這樣才可以保證企業(yè)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，不僅是在態(tài)度上能夠及時(shí)為公司發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)并規(guī)避，也要在能力上表現(xiàn)出能夠發(fā)現(xiàn)細(xì)微錯(cuò)誤，保證公司賬面的清晰和明確。只有這樣才能規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，并且節(jié)約公司各項(xiàng)成本支出，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康運(yùn)營。

（二）公司內(nèi)部加強(qiáng)管理力度

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展中，很多公司都忽略了公司管理的重要性，尤其是財(cái)務(wù)崗位的管理力度，要知道財(cái)務(wù)是一個(gè)公司的核心部門，財(cái)務(wù)管理有條，公司才能穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。因此房地產(chǎn)公司需要完善自身的管理制度和管理模式，約束財(cái)務(wù)人員的行為、態(tài)度，才能有效減低成本，財(cái)務(wù)核算也才能更加準(zhǔn)確，最終達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

（三）加強(qiáng)預(yù)算工作管理

前文提到，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于預(yù)算工作的執(zhí)行具有很大的提升空間，因此科學(xué)的實(shí)施預(yù)算管理對(duì)于公司的成本控制、實(shí)現(xiàn)利潤最大化都有著極大的幫助作用。實(shí)施預(yù)算管理是確保每筆投資都有準(zhǔn)確的流向。這也就要求房地產(chǎn)公司在業(yè)務(wù)開發(fā)中充分結(jié)合實(shí)際情況最好預(yù)算管理工作，對(duì)每項(xiàng)工程款的流向、使用情況等各個(gè)方面有充分的預(yù)測(cè)能力，保證經(jīng)濟(jì)效益和成本控制并駕齊驅(qū)。

再具體工作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該就每一階段的投資列出清晰地預(yù)算規(guī)劃并報(bào)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審批，同時(shí)其他實(shí)施部門應(yīng)該嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)預(yù)算進(jìn)行工程實(shí)施，杜絕投資過?；蛲顿Y短缺，從工程開始到結(jié)束始終保持著財(cái)務(wù)清晰，就可以最大程度的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建設(shè)

正如國家有法律、政府機(jī)關(guān)有規(guī)定一樣，公司的管理機(jī)制也是為了處理突發(fā)情況和規(guī)范員工行為而設(shè)立的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的存在，是為了要求財(cái)務(wù)人員必須嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)規(guī)定，任何一筆金額都要清清楚楚，這既是對(duì)財(cái)務(wù)人員自己的保護(hù)，也是對(duì)公司財(cái)務(wù)的保護(hù)。同時(shí)，假若真的發(fā)生了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)機(jī)制規(guī)定也可以有條不紊的進(jìn)行處理，不至于手忙腳亂而無法完善處理。

風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建立，能夠規(guī)范公司的運(yùn)行，并在應(yīng)對(duì)突發(fā)事件時(shí)有充足的準(zhǔn)備。機(jī)制的建設(shè)是要求所有員工都嚴(yán)格遵守的，這些規(guī)定的設(shè)立也是為了保證員工在工作時(shí)時(shí)刻刻緊繃神經(jīng)，杜絕財(cái)務(wù)錯(cuò)誤的發(fā)生，因?yàn)樨?cái)務(wù)錯(cuò)誤很大幾率導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因?yàn)闄C(jī)制的存在可以避免這些問題的發(fā)生，倘若真的出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以按照機(jī)制規(guī)定，及時(shí)化解問題，保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)嗎，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的次生影響。

同時(shí)我們也要清楚“好的制度可以讓壞人做好事”，要根據(jù)公司實(shí)際情況，設(shè)定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并且要求財(cái)務(wù)部門嚴(yán)格落實(shí)、緊密實(shí)踐，從而進(jìn)一步構(gòu)造科學(xué)完善的財(cái)務(wù)環(huán)境，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)健康，將風(fēng)險(xiǎn)盡可能降低。

（五）加大對(duì)財(cái)務(wù)的審計(jì)工作

審計(jì)是對(duì)財(cái)務(wù)工作的徹底檢驗(yàn)，也是保證財(cái)務(wù)健康的防腐劑。通過內(nèi)部審計(jì)，可以在表層解決簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)問題，幫助公司挽回?fù)p失，查明現(xiàn)有的紕漏。并且內(nèi)部審計(jì)也可以作為公司績(jī)效考核的方式之一，通過對(duì)財(cái)務(wù)人員的審計(jì)，了解每個(gè)人的工作狀態(tài)、工作能力、工作態(tài)度，為公司的考核提供有力的意見和參考。內(nèi)部審計(jì)可以說是一項(xiàng)一舉多得的考核方式。

此外，公司想真正得到發(fā)展，并且能夠在源頭上改變現(xiàn)狀，那么外部審計(jì)則成為了不可或缺的一環(huán)。因?yàn)橥獠繉徲?jì)人員作為獨(dú)立第三人對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)價(jià)，指出人員問題、制度問題等各方面的缺點(diǎn)，有助于公司進(jìn)一步的提升和改變。同時(shí)外部審計(jì)人員還會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行宏觀上的修整，將機(jī)制性問題進(jìn)行補(bǔ)充，通過規(guī)定來引導(dǎo)員工。

現(xiàn)在很多房產(chǎn)企業(yè)也在進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，但往往流于形式并沒有對(duì)公司進(jìn)行徹底深入的研究和了解，因此只有加大對(duì)公司審計(jì)的頻率和深度，才能真正改變“只審表面”的現(xiàn)狀，提升財(cái)務(wù)的效率和意識(shí)，讓財(cái)務(wù)管理健康運(yùn)行。

四、結(jié)語

財(cái)務(wù)管理是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的重要業(yè)務(wù)部門。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸擴(kuò)大，各個(gè)房企的資金量也在不斷增加，在多項(xiàng)因素的多重考量下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈應(yīng)該逐步轉(zhuǎn)型，公司應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)的比重進(jìn)行傾斜，逐步加大對(duì)公司財(cái)務(wù)的關(guān)注，通過財(cái)務(wù)部門做好財(cái)務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、財(cái)務(wù)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)等，從而為公司日后的發(fā)展提供幫助并打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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作者簡(jiǎn)介：

李學(xué)榮（1976-），男，漢族，云南牟定人，?？疲颇夏捕麝柗康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，研究方向：財(cái)務(wù)管理。