深圳房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)基礎(chǔ)與政策作用

譚華清

2020年的新冠肺炎嚴(yán)重沖擊了全球經(jīng)濟(jì)，但對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎沒(méi)有影響。一季度以來(lái)，深圳環(huán)比漲幅達(dá)到了2.82%，領(lǐng)漲含一線城市在內(nèi)的全國(guó)70個(gè)主要城市，同期漲幅2-5名依次為唐山、成都、徐州、沈陽(yáng)。這一漲幅年化超過(guò)了11%，對(duì)比人均居民收入增速不到8%。

深圳的房?jī)r(jià)收入比在主要大城市中也是最高的（圖1）。作為以建成“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”為目標(biāo)的深圳更是不能容忍房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。深圳市住建局4月表示，要加快商品房的供應(yīng)同時(shí)整頓房屋交易市場(chǎng)亂象以平抑房?jī)r(jià)上漲。

圖1：主要一二線城市房?jī)r(jià)收入比

注：計(jì)算方式：（戶均人口數(shù)×人均居住面積×當(dāng)年房?jī)r(jià)）/（2019年城鎮(zhèn)居民可支配收入×兩個(gè)勞動(dòng)人口）。資料來(lái)源：筆者整理

然而，從市場(chǎng)供求來(lái)看，筆者認(rèn)為，深圳此輪上漲背后是有基本面邏輯的。在需求方，深圳的人口結(jié)構(gòu)年輕且近些年來(lái)大量新增年輕人口的流入支撐了商品房的需求。從供應(yīng)方看，2020年一季度商品房供應(yīng)偏緊可能是導(dǎo)致此輪領(lǐng)漲的供給面因素。更重要的是，筆者對(duì)深圳于2018年8月發(fā)布的房改意見(jiàn)表達(dá)了謹(jǐn)慎的判斷。按照該意見(jiàn)，深圳將從2018-2035年提供的170萬(wàn)套住房，其中一半以上是低于90平米的保障型住房（含人才住房、安居型商品房、公共租賃房）。但90平米對(duì)于一家三口也只能說(shuō)是勉勉強(qiáng)強(qiáng)。以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)這類住房的人才應(yīng)該會(huì)比較輕松地再次購(gòu)買(mǎi)商品房。因此，筆者認(rèn)為，這些保障性住房的建設(shè)在長(zhǎng)期限制了商品房的供應(yīng)但并沒(méi)有抑制商品房的需求。如果繼續(xù)堅(jiān)持該規(guī)劃，深圳住宅價(jià)格未來(lái)或仍有上漲壓力。

深圳樓市供求

深圳近期房?jī)r(jià)上漲是有基本面邏輯的。年輕人口的持續(xù)流入以及年輕的人口結(jié)構(gòu)構(gòu)成了深圳住宅地產(chǎn)重要的需求面因素。

從人口老齡化角度來(lái)看（圖2），深圳在一線城市里是最年輕的。即使和目前受到重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)二線城市包括杭州、武漢、長(zhǎng)沙對(duì)比也是最年輕的。在同等人口規(guī)模下，年輕的人口結(jié)構(gòu)意味著更旺盛的購(gòu)房需求。在長(zhǎng)期意味著更大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力。

圖2：深圳的人口老齡化水平為一線城市最低

2017 年數(shù)據(jù)，%。資料來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)， 深圳法制辦，民政部，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

與此同時(shí)，深圳還是人口凈流入的城市。從近五年來(lái)（2015-2019年）中國(guó)主要城市人口凈流入情況看，深圳是常住人口凈流入最多的城市，總規(guī)模超過(guò)了250萬(wàn)，同時(shí)戶籍人口凈流入規(guī)模也是靠前的，超過(guò)了150萬(wàn)（圖3）。

圖3：主要城市人口流入情況

資料來(lái)源：Wind

在2019年，深圳還進(jìn)一步放寬了落戶條件，大專文憑即可落戶深圳，并繼續(xù)實(shí)施了對(duì)人才流入的鼓勵(lì)政策。2019年深圳人口凈流入41萬(wàn)，也在城市排名中處于領(lǐng)先地位?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這些凈流入人口中多數(shù)是高學(xué)歷的年輕人口，自然也是買(mǎi)房的剛需人口。

除了上述人口方面的因素，我們?cè)倏纯瓷唐贩抗?yīng)情況。

我們用成交除以批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)。不論是除以同期的預(yù)售套數(shù)，還是滯后一期的預(yù)售套數(shù)，整體來(lái)看，2020年一季度商品房供應(yīng)略微偏緊。如果是一季度成交除以一季度預(yù)售，這個(gè)數(shù)值是2.1，也就是說(shuō)，成交量是一季度批準(zhǔn)預(yù)售的兩倍?？紤]到成交可能領(lǐng)先于批準(zhǔn)銷售，我們用2020年一季度成交除以滯后1個(gè)月的（2019年12月、1月和2月）批準(zhǔn)上市的套數(shù)，這個(gè)數(shù)值雖然只有0.86，但這已是2016年以來(lái)的新高。這或許表明，2020年一季度，商品房供應(yīng)偏緊也是深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的因素之一。

深圳“二次房改”或不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定

2018年8月1日，深圳市政府刊發(fā)了《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”）。該《意見(jiàn)》的核心要點(diǎn)為：

（1）2018-2035年總共建設(shè)大概170萬(wàn)套各類住房;

（2）其中人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占全部住房供應(yīng)的60%左右，每一類占20%左右;普通商品房占40%左右;

（3）人才住房建設(shè)面積小于90平米，可租可售，價(jià)格為同時(shí)段市價(jià)的60%左右;安居型商品房建筑面積小于70平米，可租可售，以出售為主，價(jià)格為同時(shí)段市價(jià)的50%左右;公共租賃住房，建筑面積30-60平米，只租不售，租金為同時(shí)段的30%左右;

（4）整個(gè)計(jì)劃分三期實(shí)施： 2018-2020為第一階段，預(yù)計(jì)建設(shè)42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃不少于25萬(wàn)套;2021-2025年為第二階段，預(yù)計(jì)建設(shè)45萬(wàn)套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套; 2026-2035年為第三階段，預(yù)計(jì)建設(shè)83萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬(wàn)套。據(jù)此計(jì)算，總套數(shù)當(dāng)中剩余部分商品房的年均供應(yīng)呈現(xiàn)逐次降低的階梯狀（圖4）。

圖4：深圳“二次房改”計(jì)劃供應(yīng)的商品住宅套數(shù)（萬(wàn)）

資料來(lái)源：《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》

從政策的核心要點(diǎn)來(lái)看， 深圳“二次房改”的重點(diǎn)是大力發(fā)展包括人才住房在內(nèi)的特殊保障住房，未來(lái)新增住宅供應(yīng)中有60%左右是這類住房。政策的力度不可謂小，但最終落地的深圳市房改意見(jiàn)卻是大量建設(shè)小于90平米的人才住房，以及30-70平米的安居型或公共租賃住房。很明顯，居住面積小了。一家三口也才勉勉強(qiáng)強(qiáng)，更何況說(shuō)一家四口，五口。這樣的人才住房是否能真的留得住人才需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

隨著被推遲的需求慢慢釋放，未來(lái)深圳商品房房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)持續(xù)存在。

從全球來(lái)看，政府提供公共住房的案例數(shù)不勝數(shù)，但真正實(shí)現(xiàn)了老百姓滿意，地產(chǎn)價(jià)格可控的案例屈指可數(shù)?！敖M屋”是新加坡房屋發(fā)展局（HDB）為新加坡居民提供的公共住房的俗稱。目前大約新加坡80%的人口居住在組屋內(nèi)（Zhang，2017）。目前新加坡的公共住房制度在全球都是最為成功的（Economist，2018）。

新加坡的組屋制度采取申請(qǐng)-以售為主，租為輔的制度。申請(qǐng)條件嚴(yán)格限定為新加坡籍居民或永久居民的夫婦，或者是年滿35歲以上的新加坡籍居民或永久居民（Hoe，2015）。每個(gè)夫婦只能購(gòu)買(mǎi)一套組屋，購(gòu)買(mǎi)組屋會(huì)得到政府的補(bǔ)貼。組屋的建筑面積最大戶型可超過(guò)120平米，可滿足一家五口的日常居住（Phang，2013）。夫婦如果要購(gòu)買(mǎi)商品房，則需要把組屋賣(mài)出或賣(mài)給政府。

自1970年以來(lái)，組屋建設(shè)出現(xiàn)了以下變化：大戶型被引入并停建小戶型;戶型設(shè)計(jì)、房屋裝修積極適應(yīng)時(shí)代變化;重視社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);對(duì)老小區(qū)進(jìn)行更新改造。尤其是從戶型來(lái)看，組屋提供了3居室、4居室、5居室等多種戶型，建筑面積涵蓋69-130平米。更重要的是，3居室及其以上戶型占全部組屋的比例高達(dá)98%以上，其中90-130平米戶型的組屋占比71.72%。

與此同時(shí)，組屋的價(jià)格比商品房便宜50%以上（Sing，Tsai，Chen，2006）。這一點(diǎn)和國(guó)內(nèi)的保障類住房類似。購(gòu)買(mǎi)組屋的家庭的小孩就劃入組屋附近的學(xué)區(qū)。對(duì)于年輕家庭真是個(gè)不錯(cuò)的選擇。組屋的產(chǎn)權(quán)是99年完全產(chǎn)權(quán)（商品房的產(chǎn)權(quán)是999年）。組屋以售為主，租賃為輔。一套組屋只有不到10%的住房用于出租（HDB，2016）。大概85%的房源提供給首次購(gòu)房的家庭申請(qǐng)者。

如果把新加坡的組屋和深圳的各類保障房對(duì)比，在價(jià)格上二者很相似，都比市價(jià)要便宜50%左右。但關(guān)鍵區(qū)別在戶型。新加坡的組屋就是政府提供的“商品房”。事實(shí)上，80%左右的新加坡居民居住在組屋里面就足以說(shuō)明這一點(diǎn)。

如果政府要想通過(guò)提供保障型住房對(duì)商品房構(gòu)成真正競(jìng)爭(zhēng)威脅，來(lái)實(shí)現(xiàn)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲，就必須讓老百姓愿意長(zhǎng)期居住，那么保障型住房就應(yīng)該要具備以下條件：房子居住空間和商品房類似;房子的配套設(shè)施和商品房類似;房子所屬的小孩的受教育機(jī)會(huì)，醫(yī)療等資源是平等的。如果保障型住房不能滿足這些基本需求，最后只會(huì)是淪為有價(jià)無(wú)市的特殊住房，住在里面的人都想著哪天搬走，而接盤(pán)的人卻很少。

而目前《意見(jiàn)》提出的，深圳保障性住房的戶型設(shè)計(jì)只有人才住房的戶型面積是在90平米左右，只能基本滿足一家三口的居住需求。而安居型和保障型的戶型面積都小于70平米。這類住房在2035年以前的供應(yīng)占深圳住房供應(yīng)的60%。而商品房的供應(yīng)卻只占40%。我們可以設(shè)想，住在人才住房的人才稍有條件就會(huì)想著購(gòu)買(mǎi)商品房。這意味著商品房的需求在未來(lái)遲早會(huì)超過(guò)供應(yīng)。也就是說(shuō)，《意見(jiàn)》限制了未來(lái)商品房的供應(yīng)但并沒(méi)有遏制商品房的需求只不過(guò)短期的推遲了這一需求。隨著被推遲的需求慢慢釋放，未來(lái)深圳商品房房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)持續(xù)存在。

因此，筆者認(rèn)為，當(dāng)前深圳商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭或許給我們敲響了警鐘。商品房的供應(yīng)不足最終會(huì)表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格上漲。而且商品房的需求價(jià)格彈性很高，一旦價(jià)格上漲引發(fā)了上漲預(yù)期，再控制就要付出更大的代價(jià)。對(duì)于一個(gè)商品房市場(chǎng)已經(jīng)成熟發(fā)達(dá)的地區(qū)，抑制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的方向可以是增加保障型住房的建設(shè)，但是保障型住房必須要對(duì)商品房構(gòu)成實(shí)實(shí)在在的競(jìng)爭(zhēng)。否則商品房的需求只會(huì)因?yàn)楸Ｕ戏康慕ㄔO(shè)被推遲而沒(méi)有被消滅。最終面臨的局面可能是商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的壓力持續(xù)存在。

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)