投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的探究

周丹婷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分也是近年火熱的一門投資路徑。相對(duì)于股票投資的高風(fēng)險(xiǎn)和理財(cái)產(chǎn)品的低收益，房產(chǎn)投資不僅保值并且升值空間很大，所以不少企業(yè)都購(gòu)入房產(chǎn)作為投資以防止資金貶值。由于房產(chǎn)的價(jià)值都較高，資產(chǎn)占比大，它的核算將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大影響。為此，本文通過投資性房地產(chǎn)核算在實(shí)際工作中出現(xiàn)的問題，并對(duì)這些問題進(jìn)一步探究。

Abstract： The real estate industry is an important part of China's national economy and a hot investment path in recent years. Compared with the high risk of stock investment and the low yield of wealth management products， real estate investment not only maintains value and has a large appreciation space， so many companies buy real estate as investment to prevent capital depreciation. Since the value of real estate is high and the proportion of assets is large， its accounting will have a significant impact on the enterprise. To this end， this article explores the problems in the investment real estate accounting in practical work.

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)的核算;問題;探究

Key words： accounting for investment real estate;problems;exploration

中圖分類號(hào)：F293? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）11-0225-02

1? 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算，首先要明確其核算范圍，《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》將房地產(chǎn)的范圍定義為房屋和土地，而在中國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家或集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。所以，就我國(guó)而言這里的投資性房地產(chǎn)不僅僅是我們平常所見的房屋建筑物，還包括“土地使用權(quán)”。企業(yè)投資購(gòu)買房產(chǎn)，往往是想在其增值后就出售從中賺取差價(jià)。但建筑物本身是沒有升值空間的，反而隨時(shí)間流逝而不斷貶值，升值的實(shí)際上是土地使用權(quán)，所以準(zhǔn)確的來說持有并準(zhǔn)備增值的建筑物，在沒有對(duì)外出租的情況下，沒有給企業(yè)帶來任何經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)為企業(yè)閑置的資產(chǎn)，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，不作為投資性房地產(chǎn)。同樣的道理，如果企業(yè)擁有未開發(fā)的土地，則應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。將投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)劃分錯(cuò)誤，將會(huì)影響下一步的會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)處理。只有正確地進(jìn)行確認(rèn)，才能得到正確的數(shù)據(jù)信息和報(bào)告，做出正確的決策。

2? 投資性房地產(chǎn)核算工作中存在的問題

投資性房地產(chǎn)的核算方法有兩種，一是成本計(jì)量模式，二是公允價(jià)值計(jì)量模式。

2.1 成本計(jì)量模式核算中的問題

成本模式計(jì)量跟固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)一樣，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況在投資房地產(chǎn)持有期間要計(jì)提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日要進(jìn)行減值測(cè)試，如果存在減值還要按照資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。計(jì)量核算相對(duì)比較簡(jiǎn)單，并且不受房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變動(dòng)的影響，各期的折舊和攤銷數(shù)額都較為均衡，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響較小。

但在實(shí)際工作中，某些企業(yè)會(huì)通過多提、少提甚至不提折舊或攤銷來調(diào)控當(dāng)期的利潤(rùn)。當(dāng)當(dāng)期利潤(rùn)較高時(shí)，會(huì)多提折舊或攤銷來增加成本或費(fèi)用，借此降低利潤(rùn)，逃避繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)當(dāng)期利潤(rùn)不達(dá)標(biāo)時(shí)，則會(huì)少提或者不提折舊或攤銷減少成本或費(fèi)用，以此增加利潤(rùn)。另一方面，投資性房地產(chǎn)在持有期間不斷進(jìn)行折舊或攤銷，賬面價(jià)值逐年下降，但就我國(guó)目前現(xiàn)狀來說，土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格在不斷上漲，投資性房產(chǎn)價(jià)值總體來說是升值的。這時(shí)的賬務(wù)處理方式與實(shí)際情況就產(chǎn)生矛盾，報(bào)表數(shù)據(jù)就不能客觀反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行減值測(cè)試的時(shí)候，主觀因素影響較大，很多時(shí)候都是財(cái)務(wù)人員主觀判斷，股東會(huì)認(rèn)可就行。有時(shí)為了不影響利潤(rùn)還可以不進(jìn)行減值測(cè)試，不計(jì)提減值準(zhǔn)備?；蚴歉鶕?jù)自己認(rèn)為的數(shù)值隨意計(jì)提減值，讓企業(yè)多了一個(gè)調(diào)節(jié)利潤(rùn)的工具。

在投資性房產(chǎn)發(fā)生損毀的時(shí)候，某些企業(yè)會(huì)隱瞞收到的理賠款或者殘值收入，直接將損毀部分的賬面價(jià)值全部計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，以減少利潤(rùn)總額，少繳增值稅和企業(yè)所得稅。

2.2 公允價(jià)值計(jì)量模式核算中的問題

公允價(jià)值模式是在當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下才能使用，以當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表日的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)量，賬面價(jià)值與其公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，沒有計(jì)提折舊攤銷或減值方面的內(nèi)容。但我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境尚不穩(wěn)定，公允價(jià)值的波動(dòng)較大，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真影響決策。2008年受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也遭受嚴(yán)重沖擊，房產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)低迷，大部分房地產(chǎn)企業(yè)因此貶值甚至破產(chǎn)。同時(shí)也導(dǎo)致一些企業(yè)資產(chǎn)和利潤(rùn)波動(dòng)較大，原來是一個(gè)效益優(yōu)良的企業(yè)，短時(shí)間就轉(zhuǎn)盈為虧，資產(chǎn)總值降低，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也誤導(dǎo)了投資者的投資決策。

由于公允價(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)上下波動(dòng)，在賬務(wù)處理上也很容易給企業(yè)?？兆?。如企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)虧損嚴(yán)重，管理當(dāng)局為了業(yè)績(jī)，可以把房地產(chǎn)的公允價(jià)值估高賬面價(jià)值10萬，借記“投資性房地產(chǎn)”貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，一下就虛增了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10萬。而我國(guó)稅法是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，對(duì)于由于暫時(shí)性的公允價(jià)格波動(dòng)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”是不納入征稅范圍的。

目前我國(guó)公允價(jià)值的獲取方式?jīng)]有明確規(guī)定、缺乏標(biāo)準(zhǔn)，致使很多房產(chǎn)的公允價(jià)值很大一部分是依據(jù)主觀經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行衡量。而會(huì)計(jì)需要在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)，在確認(rèn)過程中，為了保證公允價(jià)值的客觀真實(shí)，這就需要投入更多的資源去獲取數(shù)據(jù)和信息。要做到這一點(diǎn)，則要求會(huì)計(jì)人員具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，必須通過不斷的培訓(xùn)來完成。企業(yè)的培訓(xùn)成本不僅很高，會(huì)計(jì)人員的工作壓力也很大。

2.3 計(jì)量模式轉(zhuǎn)換核算中的問題

投資性房地產(chǎn)企業(yè)采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式可以快速實(shí)現(xiàn)盈利狀況，獲得更大的市場(chǎng)收益。例如，把投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量，虛高轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額記入留存收益，會(huì)馬上使企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值翻上幾翻，誤導(dǎo)潛在投資者，不僅擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的秩序，還危害到投資者的利益。

2.4 其他問題

企業(yè)在收取投資性房地產(chǎn)租金收入時(shí)，有的會(huì)私立賬戶隱瞞收入，有的會(huì)把收入掛到往來賬上，這樣可以不用開票，少繳增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅款。這些偷稅漏稅行為會(huì)破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定，給國(guó)家的財(cái)政支出計(jì)劃造成嚴(yán)重影響。

3? 解決投資性房地產(chǎn)核算工作中存在問題的探究

3.1 根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的核算模式

對(duì)于采用成本計(jì)量模式核算的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值與真實(shí)價(jià)值不符的問題，根源在于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度尚未完善，缺乏監(jiān)管和調(diào)控，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大。建立健全房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，改善房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，使房產(chǎn)價(jià)格趨于合理化，不是一朝一夕就能完成的。所以就現(xiàn)階段而言，企業(yè)是想通過資本的支出與收入的對(duì)比來反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的，就適合采用成本計(jì)量模式核算。

而是為了真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的，在實(shí)際工作當(dāng)中，企業(yè)就應(yīng)該選用公允計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。為提升公允價(jià)值的準(zhǔn)確性和客觀性，可以從外因和內(nèi)因兩個(gè)方面去探究。外因主要是房地產(chǎn)價(jià)值信息取得的環(huán)境，目前我國(guó)還沒有一個(gè)完善的房地產(chǎn)交易監(jiān)控系統(tǒng)，公開的房地產(chǎn)交易信息難以取得?，F(xiàn)在已進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代，可以利用互聯(lián)網(wǎng)信息結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易狀況建立房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并由相關(guān)第三方機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行監(jiān)督，保證公允價(jià)值能可靠的取得，從而掌握最新有效的房地產(chǎn)交易信息。還可以加強(qiáng)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，完善房產(chǎn)評(píng)估方法，建立一套適用的房產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系和制度，使公允價(jià)值的來源有據(jù)可循。

內(nèi)因主要是由于公允價(jià)值離不開專業(yè)人員的專業(yè)判斷，所以提高相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)水平，對(duì)正確問題的判斷能力，以及對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的敏感度尤為重要。內(nèi)因決定外因，會(huì)計(jì)人員必須有良好的思想和道德修養(yǎng)，才不會(huì)出現(xiàn)違法犯罪行為。這就要求會(huì)計(jì)人員要不斷提高思想政治覺悟，加強(qiáng)道德觀念誠(chéng)信的建設(shè)。不斷參加后續(xù)教育，在提高自己的專業(yè)能力的同時(shí)，閑暇之余還應(yīng)關(guān)注與工作相關(guān)的財(cái)稅、法津、金融、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估等知識(shí)。通過不斷的學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)，才會(huì)具備高水平的職業(yè)判斷能力，保證會(huì)計(jì)信息的正確性。

3.2 加大審計(jì)力度，保證投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)真實(shí)

要定期對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)過程要實(shí)際走訪對(duì)比和觀察，核查投資性房地產(chǎn)是否真實(shí)存在，有沒有虛報(bào)或者隱瞞不入賬。該投資性房地產(chǎn)是否存在出租，租金收入有無明顯偏低、收益核算是否正確。對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，有沒有確鑿證據(jù)表明該轉(zhuǎn)換是合理的。從方方面面杜絕企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)的造假，確保經(jīng)濟(jì)秩序正常運(yùn)行。

3.3 依靠各相關(guān)單位監(jiān)管

為了防止企業(yè)利用投資房產(chǎn)對(duì)利潤(rùn)的操縱，還需依靠中國(guó)證監(jiān)會(huì)、審計(jì)等監(jiān)管單位，發(fā)揮其公正、公平、客觀的作用，對(duì)企業(yè)的違規(guī)操作要嚴(yán)厲制止。加強(qiáng)企業(yè)信息的披露，對(duì)投資房產(chǎn)計(jì)量模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換涉及到的數(shù)據(jù)，必須在附注中說明其來源和對(duì)損益的影響，做到有據(jù)可依。使投資者明白企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成、投資房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值趨勢(shì)等情況，增強(qiáng)透明度讓利潤(rùn)操縱行為無處遁形。

4? 結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則還在不斷改進(jìn)和完善，實(shí)際工作中總會(huì)出現(xiàn)形形色色的問題，這些都是必然的。只有充分了解各核算方法的利弊，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況選擇適合的計(jì)量模式，才能保證投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的正確性，提升企業(yè)的穩(wěn)定性。

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