物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)問題探討

黃紅梅

摘 要

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，很大程度上推動(dòng)著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。然而，我國的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，發(fā)展過程存在諸多問題，特別是內(nèi)控建設(shè)方面，這在一定程度上限制著其進(jìn)一步的發(fā)展。

關(guān)鍵詞

物業(yè)管理公司;內(nèi)控建設(shè);問題;解決對(duì)策

中圖分類號(hào)： ?F299.233.47 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.07.107

0 前言

伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，我國物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展面臨著不僅僅是機(jī)遇，更多的時(shí)候是挑戰(zhàn)。尤其是在特定的市場(chǎng)環(huán)境影響下，物業(yè)管理公司的市場(chǎng)發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走?；诖?，物業(yè)管理公司的內(nèi)控建設(shè)很大程度上會(huì)直接影響到公司或是企業(yè)的生存與發(fā)展。本文主要圍繞物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)問題探討作簡(jiǎn)要分析。

1 物業(yè)管理公司加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)的主要意義分

在物業(yè)管理公司的發(fā)展過程中，提高其內(nèi)控建設(shè)能夠?yàn)楣镜陌l(fā)展提供充足的動(dòng)力，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，內(nèi)控乃是提升其自身成本管理的重要基礎(chǔ)，有著十分重要的示范意義。

1.1 有助于提升物業(yè)管理公司的整體財(cái)務(wù)管理水平

在一個(gè)企業(yè)的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理以及內(nèi)部控制是其取得進(jìn)步與發(fā)展的關(guān)鍵，科學(xué)的內(nèi)控建設(shè)可以提升一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制力度。此外，在一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算與監(jiān)督中，內(nèi)控建設(shè)在其中發(fā)揮著巨大的作用，因此建立一個(gè)完善的內(nèi)控系統(tǒng)，能夠?yàn)槠髽I(yè)的財(cái)務(wù)核算提供保障，使企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)行以及核算更加的科學(xué)合理。

1.2 有助于物業(yè)管理公司對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的提前有效預(yù)測(cè)

無論是對(duì)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)發(fā)展方向的預(yù)測(cè)，還是對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)都對(duì)其具有重要的意義。隨著我國市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日漸激烈，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)如何提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，以便更好地立足于市場(chǎng)也就顯得尤為的重要。而加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)可以使公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃制定變得更加的科學(xué)，這樣一來，即便是身處錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)發(fā)展當(dāng)中，物業(yè)管理公司也能夠準(zhǔn)確抓住發(fā)展的方向，能夠制定更加科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃以推動(dòng)自身的發(fā)展[1]。

1.3 有助于物業(yè)管理公司對(duì)資金的針對(duì)性管理

通過物業(yè)管理公司加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)能夠更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)公司資金的管理，從而是資金的使用率得到提升，并可以使公司資金的使用更加的合理。對(duì)于物業(yè)管理公司而言，資金管理是核心，而且也是公司得以發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ谴龠M(jìn)公司合理運(yùn)行的基礎(chǔ)。在資金管理過程中，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)能夠幫助公司領(lǐng)導(dǎo)者更好的分析以及研究資金管理，能夠及時(shí)了解本公司的資金使用問題，進(jìn)而對(duì)公司資金進(jìn)行合理的配置，使公司資金的使用更加的合理。

2 內(nèi)控建設(shè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 對(duì)內(nèi)控建設(shè)認(rèn)識(shí)不足

隨著我國社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，物業(yè)管理公司也在不斷地優(yōu)化，但是，在許多物業(yè)管理公司中，對(duì)內(nèi)控建設(shè)意識(shí)還有待加強(qiáng)，公司領(lǐng)導(dǎo)者沒有真正認(rèn)識(shí)到公司的發(fā)展性質(zhì)以及目的，基本停留在以下幾方面：（1）對(duì)物業(yè)資料的整理歸檔;（2）保護(hù)物業(yè)環(huán)境以及安全等等，沒有認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)對(duì)于自身發(fā)展的巨大意義。有些物業(yè)管理公司雖然實(shí)行了改革，但是其改革措施停留于表面，并未深入到結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，也沒有深入到內(nèi)控設(shè)計(jì)之中。

2.2 內(nèi)控體系有待完善

物業(yè)管理公司的發(fā)展受到眾多因素的影響，現(xiàn)如今，許多物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)不夠規(guī)范，規(guī)模較小，這使得許多規(guī)章制度未能得到貫徹落實(shí)。另外，一個(gè)公司要想取得更好的發(fā)展，那么在風(fēng)險(xiǎn)的判斷上要有自己的選擇。例如，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，雖然物業(yè)管理公司制定了嚴(yán)格的控制制度，但是許多公司為了靈活的處理業(yè)務(wù)，會(huì)直接跳過或者忽視內(nèi)部控制制度，而一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量上的問題，就會(huì)使公司的信用度受損。這樣業(yè)主就會(huì)拒絕繳納相關(guān)的費(fèi)用，進(jìn)而影響公司的發(fā)展。這主要是因?yàn)閮?nèi)控體系不夠完善所導(dǎo)致的，使得一些物業(yè)管理公司在風(fēng)險(xiǎn)的防控上存在著問題[2]。例如有關(guān)的監(jiān)督力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在實(shí)際的內(nèi)控建設(shè)過程中，大多數(shù)審計(jì)工作根本無法獨(dú)立開展，或者說有些企業(yè)創(chuàng)設(shè)了相應(yīng)的監(jiān)督部門，然而大多數(shù)是空有其表，更為嚴(yán)重的是，有些企業(yè)管理和監(jiān)督環(huán)節(jié)都過于拘泥于表面，這在很大程度上影響著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營(yíng)效率。

2.3 監(jiān)督體制不夠完善

在物業(yè)管理公司進(jìn)行內(nèi)部控制的過程中，監(jiān)督體制能夠發(fā)揮巨大的作用，這就需要物業(yè)管理公司予以重視。但是，在許多物業(yè)管理公司中，忽視了體制與制度的建設(shè)，在日常工作中，許多審計(jì)部門也沒有盡到應(yīng)有的責(zé)任，工作效率較為低下。從體制的層面上來看，許多公司的監(jiān)督體制不夠完善，雖然公司設(shè)置了監(jiān)督部門，但是監(jiān)督部門難以正常履行自己的職責(zé)，這也是許多物業(yè)管理公司所存在的主要問題。因?yàn)楣局械墓芾硎聞?wù)較為繁雜，從而導(dǎo)致審計(jì)受到太多的干擾，影響了審計(jì)工作的正常進(jìn)行。這樣一來，就會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。

2.4 管理型人才較為缺乏

現(xiàn)如今，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理公司要想取得更好的發(fā)展，則需要重視對(duì)人才的引進(jìn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)與一些對(duì)技術(shù)要求較高的行業(yè)不同，其入行的門檻比較低，技術(shù)性不強(qiáng)，收入較低，所以物業(yè)管理公司的從業(yè)人員文化素質(zhì)較低，而且年齡偏大。因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)人眼中，物業(yè)管理公司要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔、用電管理、負(fù)責(zé)各種瑣碎事情管理，所以許多年輕人不愿意投入到這個(gè)行業(yè)之中。其實(shí)這種看法是錯(cuò)誤的，在物業(yè)管理行業(yè)中，管理型人才較為缺乏，因?yàn)椴粌H要掌握物業(yè)服務(wù)方面的知識(shí)，還需要掌握人力資源、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)，而且需要管理人員具有較強(qiáng)的溝通能力。但是，在許多物業(yè)管理公司中，缺乏管理型人才，這也影響了物業(yè)管理公司的進(jìn)一步發(fā)展。

3 關(guān)于物業(yè)管理公司內(nèi)控建設(shè)的改善措施分析

3.1 加強(qiáng)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制意識(shí)

要想更好的實(shí)施內(nèi)控建設(shè)，首先需要提高物業(yè)管理公司內(nèi)部員工的內(nèi)控意識(shí)，要讓他們認(rèn)識(shí)到內(nèi)控建設(shè)對(duì)于公司今后發(fā)展的重要意義。因此，物業(yè)管理公司要對(duì)財(cái)務(wù)方面的內(nèi)部控制進(jìn)行改進(jìn)，要適應(yīng)新政策，重視對(duì)公司內(nèi)部控制的監(jiān)督[3]。公司管理者需要起到模范帶頭作用，在給員工分配任務(wù)時(shí)，要根據(jù)員工的實(shí)際情況來分配，對(duì)于工作中所出現(xiàn)的問題，管理人員需要及時(shí)進(jìn)行解決。另外，管理者要重視對(duì)員工進(jìn)行內(nèi)部控制的培訓(xùn)，當(dāng)公司內(nèi)部建立了一個(gè)完善的內(nèi)部控制環(huán)境之后，就會(huì)推動(dòng)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

3.2 對(duì)公司的內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化

3.2.1 完善基本業(yè)務(wù)

企業(yè)的基本業(yè)務(wù)乃是內(nèi)控環(huán)境的構(gòu)架，因此物業(yè)管理公司各部門需要相互監(jiān)督與合作，各部門要根據(jù)自己在公司中的職能進(jìn)行優(yōu)化。另外，公司的管理者需要加大資金投入，重視對(duì)內(nèi)控體系的建設(shè)。

3.2.2 推動(dòng)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的合理性

物業(yè)管理公司需要對(duì)內(nèi)部流程進(jìn)行監(jiān)察，對(duì)于公司內(nèi)部不規(guī)范的流程要進(jìn)行及時(shí)的優(yōu)化，以確保公司內(nèi)部環(huán)境能夠承載先進(jìn)的內(nèi)控架構(gòu)。例如，在安保業(yè)務(wù)以及清潔業(yè)務(wù)方面，物業(yè)管理公司要想提升自己的服務(wù)質(zhì)量，則需要整個(gè)公司都動(dòng)員起來，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的合理建設(shè)。

3.3 建立內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系

在物業(yè)管理公司內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的改革中，建設(shè)內(nèi)部審計(jì)體制是其首要任務(wù)，對(duì)于一些大型的物業(yè)管理公司，不僅要在總部引進(jìn)專業(yè)的人才負(fù)責(zé)管控審計(jì)工作，還需要派遣這些專業(yè)的人才前往分公司進(jìn)行教育培訓(xùn)，使整個(gè)公司的審計(jì)工作變得更加的科學(xué)化、專業(yè)化。如果物業(yè)管理公司的規(guī)模較小，也需要安排專門的審計(jì)人員負(fù)責(zé)監(jiān)管工作。為了對(duì)監(jiān)管部門的權(quán)力進(jìn)行制衡，公司各部除了要接受審計(jì)部門的監(jiān)督外，還需要反向監(jiān)督[4]。

3.4 重視對(duì)管理人員的培養(yǎng)

隨著時(shí)代的進(jìn)步與發(fā)展，人才的重要性逐漸突顯出來，人才對(duì)于企業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。因此，物業(yè)管理公司要想取得進(jìn)一步的發(fā)展，則需要引進(jìn)高素質(zhì)管理人才。而企業(yè)生存環(huán)境的優(yōu)劣可以通過內(nèi)部控制環(huán)境來改變，所以物業(yè)管理公司加強(qiáng)員工的內(nèi)部控制意識(shí)，重視對(duì)員工的素質(zhì)培養(yǎng)。如此，公司的內(nèi)控目標(biāo)就能夠得到更好的實(shí)現(xiàn)。在今后的發(fā)展中，物業(yè)管理公司要制定完善的培訓(xùn)制度，要做好每個(gè)部門的培訓(xùn)計(jì)劃，使各部門的員工都能夠掌握相應(yīng)的技能，并強(qiáng)化員工的責(zé)任意識(shí)。還可以通過加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)，使員工的凝聚力得到增強(qiáng)。這樣一來，物業(yè)管理公司的發(fā)展才會(huì)越來越好[5]。

3.5 管理人員要樹立一個(gè)正確的內(nèi)部控制觀念

物業(yè)管理公司要想取得穩(wěn)定的發(fā)展，則需要樹立一個(gè)正確的內(nèi)部控制觀念，要讓公司內(nèi)部各部門認(rèn)識(shí)到內(nèi)控體系的重要性。其次，加強(qiáng)信息管理系統(tǒng)的建設(shè)，這樣才能夠是管理人員及時(shí)掌握策略的實(shí)施，進(jìn)而有助于內(nèi)部控制的建設(shè)。眾所周知，投資與風(fēng)險(xiǎn)同在，所以物業(yè)管理公司在投資的過程中也需要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控，要建立財(cái)務(wù)分析小組，然后由該小組對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，并對(duì)公司的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行關(guān)注，以確保公司的資金運(yùn)作更加的合理，防止公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理公司發(fā)展迎來了新的契機(jī)。而在今后的發(fā)展中，管理人員需要樹立一個(gè)科學(xué)有效的內(nèi)部控制觀念;要對(duì)公司的內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化;要重視對(duì)管理人員的培養(yǎng)，并提高公司員工的綜合素養(yǎng)。如此一來，就能夠使物業(yè)管理公司取得進(jìn)一步的發(fā)展。

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