“租購并舉”實現(xiàn)途徑研究

文/程正中 蔡瀟涵

一、前言

習近平總書記在黨的十九大報告中強調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。購買住房和租賃住房，都是實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑，但是多年來政府對住房租賃市場的忽視，使得我國住房租賃市場的發(fā)展嚴重落后于發(fā)達國家。租賃市場是房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制不可或缺的重要部分，有助于促進房屋回歸居住屬性。但是，目前租房和購房在各方面的不對等性使得住房租賃市場不能成為住房買賣市場的合理替代品，租購并舉制度無法落地。本文旨在以替代品理論為依據(jù)，通過對住房買賣市場和租賃市場進行對比研究，討論租房如何成為購房的合理替代品，以期為建立房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制提供理論和現(xiàn)實依據(jù)。

二、住房租賃市場的現(xiàn)狀及問題

2016年6月，國務院發(fā)布了《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，確立了以租購并舉為導向的政策方針，計劃到2020年，基本實現(xiàn)供應主體多元化、經(jīng)營服務規(guī)范全面、租賃關系穩(wěn)定的住房體系，從而實現(xiàn)居民住有所居的戰(zhàn)略目標。研究數(shù)據(jù)表明，目前我國租賃人口約1.9億，流動人口和高校畢業(yè)生是其主要組成部分，房屋租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元。[1]雖然我國住房租賃市場有龐大的需求和政策的支持，但是目前我國住房租賃市場與發(fā)達國家仍有較大差距，存在諸多問題。

（一）無質(zhì)量標準體系，租賃住房品質(zhì)低下

自有住宅住戶和住宅租戶問卷調(diào)查顯示，自有住宅住戶對住宅滿意度評分為3.22分，而住宅租戶的滿意度為2.8分，差異顯著。[2]可以看出，目前住房租賃市場的住房質(zhì)量較低。很多在租私房僅為業(yè)主的投資品，業(yè)主沒有自住計劃，所以存在著裝修程度差、配件質(zhì)量不佳，室內(nèi)布局不合理、樓層和朝向不佳等問題。不僅私房如此，在各大品牌公寓論壇中我們也發(fā)現(xiàn)租戶對品牌公寓的評價并不高，對其房屋甲醛超標、衛(wèi)生間漏水等問題的投訴較多?？梢娔壳白赓U市場房屋大多品質(zhì)低下，還沒有統(tǒng)一的裝修標準體系。

（二）租賃關系不穩(wěn)定，承租人權益無法得到保障

由于公租房、廉租房等政策性住房存在申請條件限制，且供給不足，私房出租仍是租賃市場的主力。但是對私房租賃市場行為缺乏有效監(jiān)管，使得出租方與承租方的利益均無法獲得保障。[3]私房出租合同大多為一年期，每到租約快到期時，租賃雙方就需要重新協(xié)商租金。即使還未到租賃期限，也經(jīng)常由于房屋出售或其他原因?qū)е鲁凶馊瞬坏貌惶崆敖K止租約，租賃關系不夠穩(wěn)定。調(diào)查顯示，77.4%的承租人擔心房東隨意提價或提前收回房屋。[4]可見租賃關系不穩(wěn)定已經(jīng)成為租賃市場的主要問題，租賃住房僅是一種被動的過渡性選擇。

（三）公共服務難以實現(xiàn)同權

我國住房附帶著很多公共服務，但是只有住房產(chǎn)權人才能享有教育、醫(yī)療、社保、就業(yè)等公共服務。雖然目前廣州、北京等城市相繼提出了“租購同權”的相關政策，由政府提供的公租房獲得了一些權利配套，但因目前公租房供應比例較低，對大多數(shù)承租私房的租戶來說，租購事實上的不同權現(xiàn)象仍舊沒有實質(zhì)性的改善。例如戶籍管理、子女入學等，均要求擁有自購住房，同為住戶，私房租戶通常不能獲得與自購住房者同等的配套權利或者享有相同權利，自有房產(chǎn)所附帶的優(yōu)先排位權造成了事實上的“租購不同權”。

（四）租賃市場缺乏有效市場監(jiān)管

目前，我國住房租賃市場無論是交易前的信息真實性、交易過程中的合同監(jiān)管，還是后續(xù)的合同履行、糾紛處理等，均缺乏有效的市場監(jiān)管，特別是私房租賃市場，合同備案率極低，住房租賃市場缺少必要的法律法規(guī)體系。除此之外，我國住房租賃市場管理主體眾多，信息沒有共享，缺乏部門協(xié)調(diào)，管理效率低下，這也是導致住房租賃市場發(fā)育落后的主要原因。

我國住房租賃市場存在的諸多問題，使得住房租賃市場難以成為住房買賣市場的良好替代。

三、住房租賃市場和買賣市場替代性分析

替代商品指，兩種商品因為功能相同或相似而可以互相代替滿足消費者的同一種欲望或需求，即一種商品的價格與另一種商品的需求呈同方向變動。在消費者的偏好、貨幣收入和其他商品價格保持不變的情況下，如果商品甲的價格下降造成了對商品乙需求的下降，那么商品甲和商品乙就是互相競爭的商品或相互替代的商品。由定義看出，從商品供給方面看，功能相似是成為替代品的前提，而從消費者角度看，滿足消費者的同一需求是成為替代品的根本要求。只要用作替代的商品與原商品在性質(zhì)、功能、質(zhì)量等方面均具有相似性，并且當原商品價格上升時，理性的消費者會用替代的商品滿足自己的消費需求，那么該商品與原商品之間就具有替代性。

對于住宅商品來說，用于出租的房屋和用于出售的房屋是否為合理替代品，需要從供給和需求兩個角度進行對比分析。從房屋供給角度看，功能、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模等方面具有相似性，是成為替代品的前提。從需求者角度看，出租房屋和出售房屋是否可滿足消費者的同一需求，是此二者能否成為替代品的關鍵。

（一）商品的功能與質(zhì)量是否具有相似性

對于住房這種特殊商品，其功能和質(zhì)量不僅包含房屋自身的屬性，還應包含其配套設施和周邊環(huán)境。就租賃和購買兩種模式而言，房屋最基本的用途為居住，顯然，租賃和購買均可以實現(xiàn)居住功能。但是，同為居住，用戶獲得的消費者效用是否相等，也是衡量用于出租的住房和用于出售的住房是否具有相似性的重要標準。曾有學者建立居住質(zhì)量指標評價體系，設立樓層、采光、裝修程度、工程質(zhì)量、噪音隔離等評價因子，對租賃住宅和自有住宅的居住品質(zhì)進行調(diào)查統(tǒng)計分析，結果顯示，與租賃住宅相比，自有住宅所在樓層更佳，噪音隔離、采光情況更好，自有住宅中高檔裝修比例遠超租賃住宅。在住宅工程質(zhì)量方面，被調(diào)查者認為自有住宅的工程質(zhì)量更好。在小區(qū)配套設施方面，自有住宅小區(qū)擁有會所、運動場所以及停車位的比例均是出租住宅所在小區(qū)的兩到三倍。除此之外，在出行便利程度、按自身意愿裝修的權利等方面，自有住宅、評分也均高于租賃住宅、?？梢姡徺I住宅與租賃住宅兩種消費模式在消費者效用上存在顯著差異。[5]所以，用于出租的房屋和用于出售的房屋在商品質(zhì)量和功能上不具有替代性。

（二）商品的生產(chǎn)規(guī)模和供給結構是否相當

定義兩種商品是否具有替代性的另一重要因素為供給情況，包括生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品供給結構。在規(guī)模方面，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的出租房屋的面積遠遠低于歐洲部分國家。近十年來，歐洲國家租賃住房占總住房的比例均大于25%。[6]然而從表1可以看出，在中國幾個經(jīng)濟比較發(fā)達的大型城市，除上海占比在8%左右，其他城市均在3%以下。除供給規(guī)模不具有可替代性以外，在供應結構方面差距也很明顯，住房買賣市場已基本建立起多層次的住房供給體系，除了針對中低階層的經(jīng)濟適用房和限價房之外，還有適合各層次需求的商品住房，種類繁多，可選擇性很強。相比之下，租賃住房可選擇性就很弱。通過統(tǒng)計國內(nèi)知名房屋租賃網(wǎng)站有關數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，合租房居多，小型公寓很少，中大戶型更是幾乎為零。中高收入階層或者家庭租戶，很難找到合適的租賃住房。不僅私房市場如此，公租房市場也存在著房屋供給類型單一等問題。

表1 部分城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建房屋出售與出租面積統(tǒng)計

因此，在市場規(guī)模和供應結構兩方面，住房租賃市場和買賣市場均不具有相似性，限制了兩者之間彼此替代。

（三）商品是否可滿足同一需求

住宅作為一種特殊商品，其需求也具有不同于其他普通商品的特點。首先，住宅需求具有雙重性的特點，既可作為消費品，也可作為投資品。若房屋的用途為投資增值的話，按往年房屋價格增長率，顯然買房能夠獲得資產(chǎn)相對增值，而租房則會因為租金上漲而使可支配收入相對縮水。即使是一些低收入群，也會冒著風險高杠桿入市，因為擔心房價再次上漲而錯過資產(chǎn)升值的機會。因此購買住房具備投資功能，而租賃住房僅有居住功能，兩者的功能屬性并不對等。

（四）轉(zhuǎn)向替代商品是否具有風險和障礙

消費者在從原商品市場轉(zhuǎn)向替代商品市場時，還需要考慮轉(zhuǎn)向替代品的風險與障礙。就住房市場而言，需求者從購買轉(zhuǎn)向租賃的最大障礙為租賃市場的可選擇性差。除此之外，消費者從購房市場轉(zhuǎn)向租賃市場同樣存在風險。目前住房買賣市場已形成了一套完備的市場監(jiān)管政策體系和法律體系，但是住房租賃市場尚存在大量監(jiān)管漏洞。我國現(xiàn)行的《商品房租賃管理辦法》更加傾向于社會治安管理，而對租賃雙方責任認定和利益保護缺乏重視，致使承租者的權利難以得到保護。[7]市場監(jiān)管的不足和法律體系的不完備加大了消費者從購房市場轉(zhuǎn)向租賃市場的風險。

綜上所述，雖然住宅交易價格的上漲會導致租房需求增加，但是我國住房租賃市場和買賣市場彼此的替代性不足，難以做到“租購并舉”。

四、“租購并舉”的途徑和建議

加快構建完善成熟的租賃市場，實現(xiàn)“租購并舉”，既要充分利用政府的“有形之手”，也要利用市場的“無形之手”。

（一）遏制住房買賣市場投機行為，堅持“房住不炒”

首先，在拿地環(huán)節(jié)，政府要善用“有形之手”，打擊囤地行為。除拿地環(huán)節(jié)外，還應在交易與持有環(huán)節(jié)發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，通過限購、限貸、提高首付比例等一系列政策手段遏制住房投資性需求。完善房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅收制度，加大住房投資者的稅收負擔?？梢岳每罩枚愄岣叻课菘罩贸杀荆档头课菘罩寐?。[8]利用房產(chǎn)稅提高住房持有成本，引導合理市場預期。加大二套房及以上在購買環(huán)節(jié)的稅率，并延長再次上市交易的時間間隔。完善信貸制度，引導資金流向制造業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)。

（二）增加租賃住房供給，使市場規(guī)模具有相似性

首先，政府應加大對保障住房項目的建設與投入，增加公共租賃住房、廉租房等保障住房的房源供給量，[9]增加對住房保障的財政補貼，加大專用于租賃住房建設的土地的供應量。比如在科技園區(qū)規(guī)劃中，預留人才公寓用地。其次，應通過政策激勵，鼓勵房屋經(jīng)紀機構從事租賃住房經(jīng)營，將存量房轉(zhuǎn)化為長租公寓。在土地拍賣環(huán)節(jié)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商建設自持物業(yè)用作租賃住房，引導企業(yè)配套開發(fā)大學生公寓。[10]支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位利用自有存量土地，在符合規(guī)劃的前提下建設人才公寓。支持將工業(yè)廠房、商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

（三）加快落實租購同權，使住房回歸居住屬性

首先，應在廉租房、公租房等小區(qū)引入優(yōu)質(zhì)教育資源，增加優(yōu)質(zhì)教育資源供給。[11]其次，在建設租賃住房時，要配套增加相關的教育與醫(yī)療用地供給，并分配相應的財政預算。[12]再次，要從根本上將住房與戶籍、公共服務、社會福利徹底分割開來，減弱關聯(lián)性，減少租房者和購房者事實上的不平等。將公共服務功能從住房屬性上剝離，減少住房的附加功能，使住房真正回歸居住本質(zhì)。

（四）完善制度性保障，降低消費者轉(zhuǎn)向替代市場的風險

1.加快完善租賃住房相關立法和市場監(jiān)管體系。早在十五屆全國人大常會上政府就曾規(guī)劃過《住房保障法》的相關工作，[13]但其至今依然沒有落地，應加快推進立法進程，規(guī)定相關部門和機構的法定義務。對私人租賃住房也應出臺相關法律，對私房租賃行為進行規(guī)范。除完善相關法律體系外，政府還應該建立市場監(jiān)管體系，明確主管部門和職責分工。還要利用好街道、社區(qū)等基層部門，使其在租賃市場的監(jiān)管中發(fā)揮應有作用，保障租戶利益，降低租賃風險。

2.利用區(qū)塊鏈技術，建立住房市場聯(lián)盟鏈。區(qū)塊鏈技術以其去中心化、不可篡改和公開透明的特點，可成為租賃市場監(jiān)管的重要技術工具。通過區(qū)塊鏈技術建立分布式賬本，可使每一房源的產(chǎn)權、有效合同期限、交易價格、時間戳等重要信息均以加密形式被存儲到房源庫里，在交易環(huán)節(jié)，還能實現(xiàn)選房、訂房、簽約、支付結算等線上一步操作。由于區(qū)塊鏈技術可集成全部市場信息，利用大數(shù)據(jù)智能算法還能對租賃市場進行多方位的需求分析與預測。另外，可與公積金管理部門聯(lián)合，試行公積金直接線上抵扣房租辦法，使群眾租房更加安全簡潔，最大程度減少承租者租賃交易的風險和障礙。