統(tǒng)籌疫情防控和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的建議

文/崔光燦 田露

我國從今年一季度中后期全面進(jìn)入統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的重要時(shí)期，為及時(shí)了解疫情對市房地產(chǎn)業(yè)的影響，2月中旬，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心對典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，發(fā)現(xiàn)疫情不僅短期對行業(yè)沖擊大，而且可能影響到全年目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前既要系統(tǒng)考慮加快房地產(chǎn)開發(fā)投資和企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的“精細(xì)化管理”措施，也要順應(yīng)疫情對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求，加快健全房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機(jī)制。

一、房地產(chǎn)業(yè)階段性“停擺”，將影響一季度產(chǎn)業(yè)增加值

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面復(fù)工要到4月份。根據(jù)對上海67家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，企業(yè)總部在2月已經(jīng)復(fù)工的共51家，占76%。調(diào)查的所有企業(yè)在全國共有1041個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，已開工38個(gè)項(xiàng)目，占3.7%。80%的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)到3月中下旬可以開工，全面復(fù)工估計(jì)要到4月中上旬。某大型房地產(chǎn)企業(yè)在上海有26個(gè)項(xiàng)目，2月中旬都未復(fù)工，到2月底復(fù)工2-3個(gè)，3月底將基本全部復(fù)工。企業(yè)復(fù)工主要困難有工人返工難、材料運(yùn)輸難、防疫物資不足等。

今年一季度新房銷售量明顯下降，市場的恢復(fù)仍需要時(shí)間。前一階段全國房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售全面停滯，截至2月中旬只有少數(shù)城市放開。約40%的企業(yè)恢復(fù)銷售，并實(shí)施網(wǎng)上銷售，10%的企業(yè)采取了降價(jià)促銷的形式，但總體上銷售量出現(xiàn)斷崖式下降。上海交易中心網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，1月份全市新建商品房成交量113.8萬平方米，同比下降26%。2月份新建商品房成交量僅23.9萬平方米，同比下降70%。

土地市場遇冷，后期觀望氣氛加重。許多企業(yè)表示回籠資金不足，擔(dān)心拿地后開工受疫情影響，加上原本嚴(yán)格的拿地打分政策和較高的自持物業(yè)比例要求，企業(yè)對后期拍地更加謹(jǐn)慎。

總體上看，企業(yè)基本都能按照要求做好疫情防控措施，努力安排后續(xù)復(fù)工，但房地產(chǎn)開發(fā)投資量、市場銷售量的下降，將會(huì)明顯影響一季度房地產(chǎn)業(yè)增加值。

二、疫情可能會(huì)影響行業(yè)全年目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，拿地、開發(fā)、銷售、交付等環(huán)節(jié)多，企業(yè)短期的經(jīng)營困難會(huì)轉(zhuǎn)化為中期困難，并影響到全年目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（一）部分企業(yè)階段性資金壓力加大，影響到后期投資安排

一是項(xiàng)目銷售遇阻，資金回籠難，后期經(jīng)營延遲。房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售基本停止，一些項(xiàng)目預(yù)售許可證辦理延遲，企業(yè)資金普遍趨緊。銀行貸款審批放緩，企業(yè)回款時(shí)間變長。企業(yè)開發(fā)貸和個(gè)人抵押按揭的審批、放款都變慢，部分春節(jié)前已售房源的銷售回款也受到影響。

二是其他融資受阻。一些企業(yè)計(jì)劃中的債務(wù)融資等事項(xiàng)均延遲，各項(xiàng)審批或路演都受到了影響，資金無法及時(shí)到位。

三是部分企業(yè)減免租戶租金，階段性收入銳減。部分企業(yè)自持的經(jīng)營性物業(yè)響應(yīng)相關(guān)政策，2-3月對中小企業(yè)減免租金。如一些國有企業(yè)集團(tuán)減免的租金加上防疫物業(yè)投入，總額達(dá)1億-3億元。

四是部分企業(yè)近期還款額較大，出現(xiàn)現(xiàn)金流困難和違約風(fēng)險(xiǎn)。如近三個(gè)月內(nèi)有企業(yè)最多還款額達(dá)到20多億元，被調(diào)查的企業(yè)中有4家還款額達(dá)到10億元以上。一些企業(yè)支付工程款和預(yù)繳稅費(fèi)都出現(xiàn)困難。

（二）復(fù)工延遲影響全年項(xiàng)目安排，并產(chǎn)生合同履約風(fēng)險(xiǎn)

一是影響到年內(nèi)竣工交付項(xiàng)目的完成?？⒐を?yàn)收及辦理入住許可時(shí)間變緊，存在無法按銷售合同約定交房的風(fēng)險(xiǎn)。

二是影響到土地合同約定的新開工。項(xiàng)目前期工作延遲，無法按土地出讓合同約定時(shí)限開工，影響到全年的開工量。

企業(yè)的銷售計(jì)劃和全年的資金安排都受到影響。

三、精準(zhǔn)實(shí)施支持行業(yè)盡快復(fù)工的措施

近期，許多城市出臺了支持房地產(chǎn)業(yè)的措施，主要聚焦房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)節(jié)，如杭州、上海、南昌、天津、南京等，少數(shù)城市放松了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，如無錫、蘇州等。接下來需要按照習(xí)近平總書記在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作部署會(huì)議上的講話精神，進(jìn)一步細(xì)化措施，更有針對性地研究制訂措施。建議各地后期應(yīng)重點(diǎn)考慮支持企業(yè)解決階段性困難，促進(jìn)行業(yè)盡快恢復(fù)政策的出臺，但應(yīng)避免簡單以降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等促進(jìn)投機(jī)、投資購房上升，這些措施雖然階段性有效，但會(huì)明顯影響市場長期穩(wěn)定，有損房地產(chǎn)市場調(diào)控的“定力”。

（一）優(yōu)化流程，提高行政管理效率

一是加快復(fù)工審批，各地要建立保障企業(yè)復(fù)工人員及農(nóng)民工返工的快速通道，保障企業(yè)運(yùn)輸材料的道路通暢，如浙江等地派出專車有序接回企業(yè)員工，避免可能出現(xiàn)的用工荒。還應(yīng)支持企業(yè)早作復(fù)工準(zhǔn)備，如上海某公司準(zhǔn)備防疫物資，租借賓館作為集中隔離點(diǎn)。

二是加快后續(xù)項(xiàng)目審批速度，政府各級部門可階段性地簡化行政審批程序，縮短開工、竣工、預(yù)售許可各類手續(xù)辦理時(shí)間和流程，確保工期，促進(jìn)市場交易。

三是推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”。推進(jìn)各級政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人使用電子印章及電子簽名，整合政企網(wǎng)絡(luò)資源，形成一套系統(tǒng)、一個(gè)接口，限時(shí)全程網(wǎng)辦，支持項(xiàng)目在線開盤和在線銷售。

（二）多方努力，減輕企業(yè)現(xiàn)金流壓力

一是有效增加企業(yè)可支配現(xiàn)金流。加快貸款審批和發(fā)放，對由疫情導(dǎo)致還款困難的企業(yè)適當(dāng)延期。階段性放開計(jì)提監(jiān)管資金的要求，降低監(jiān)管資金比例，提前釋放監(jiān)管資金。如浙江省規(guī)定疫情防控期間商品房預(yù)售資金中可用于前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等其他費(fèi)用的量由總額的20%提高至30%，順延3個(gè)月繳納住宅物業(yè)保修金。

二是適當(dāng)延后相關(guān)稅收繳納和企業(yè)所得稅清算上交時(shí)間。每年4、5月要進(jìn)行的所得稅清算是可以考慮延后的。因施工單位無法及時(shí)提供發(fā)票，近期交付項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅抵扣期也可適當(dāng)延長。

（三）精準(zhǔn)施策，解決行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵難點(diǎn)

一是發(fā)布政策，及早化解合同違約及糾紛。明確疫情的影響屬于不可抗力，或發(fā)布相關(guān)政策，支持企業(yè)在合理時(shí)限內(nèi)延遲商品房交付，避免后期糾紛和群訴事件。

二是統(tǒng)籌資源，安排復(fù)工。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，全面復(fù)工有待于相關(guān)產(chǎn)業(yè)恢復(fù)正常。建議從國民經(jīng)濟(jì)全局高度，按分區(qū)分級制定差異化防控策略要求，出臺復(fù)工措施。如江西省出臺了《關(guān)于加強(qiáng)疫情科學(xué)防控推進(jìn)全省企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的通知》，住建廳據(jù)此制定了推動(dòng)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的政策。河南省出臺了《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的若干意見》。浙江省住建廳出臺了《關(guān)于全力做好疫情防控支持企業(yè)發(fā)展的通知》。

三是發(fā)揮各級行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，可通過行業(yè)協(xié)會(huì)及時(shí)向會(huì)員傳達(dá)一些防控措施、信息，發(fā)揮其在政府與企業(yè)間的橋梁作用。

四、借“機(jī)”優(yōu)化政策，健全行業(yè)發(fā)展長效機(jī)制

在“一城一策”房地產(chǎn)市場調(diào)控中，許多城市主要依賴限價(jià)、限購、限售等措施完成目標(biāo)，在發(fā)展中積累了一些妨礙行業(yè)長期發(fā)展的問題。可借用疫情的影響，重點(diǎn)解決行業(yè)和市場管理中的難點(diǎn)問題，重視培育行業(yè)新的增長點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更好地服務(wù)民生和經(jīng)濟(jì)增長。

一是淡化簡單“限價(jià)”手段，引導(dǎo)企業(yè)按質(zhì)定價(jià)，支持高質(zhì)量住房建設(shè)。在當(dāng)前的簡單“限價(jià)”環(huán)境下，所有企業(yè)項(xiàng)目的利潤空間被壓縮，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品也無法取得溢價(jià)，企業(yè)缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新的動(dòng)力，為了保持贏利只能對產(chǎn)品加以減配降標(biāo)，降低裝配標(biāo)準(zhǔn)、降低產(chǎn)品的品質(zhì)，形成了惡性競爭，市場上的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重，這與“人民對美好生活的需求”是不匹配的，也不利于住宅建設(shè)整體水平的發(fā)展。

二是優(yōu)化土地出讓中自持物業(yè)比例，增加有效住房供應(yīng)。在土地出讓中增加自持物業(yè)比例，主要考慮增加租賃住房供應(yīng)和控地價(jià)，但實(shí)踐中許多大城市新增住宅用地位于郊區(qū)，配建的自持租賃住房供需區(qū)位不匹配，不能形成租賃房的有效供應(yīng)，反而減少了銷售型住房的有效供應(yīng)，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

三是激發(fā)改善性住房需求，培育行業(yè)持續(xù)增長動(dòng)力。疫情期間的長期居家生活，將會(huì)激發(fā)市民進(jìn)一步改善居住空間的需求，但高稅收和交易成本已明顯抑制了許多城市的改善性住房需求，這也是近年市場交易量下降的原因?？蛇m當(dāng)調(diào)整相關(guān)政策，“活化”住房交易市場，促進(jìn)二、三級市場聯(lián)動(dòng)，使行業(yè)持續(xù)增長。